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Knappe Bau- und Leistungsbeschreibungen sind für die schwarzen Schafe innerhalb der Bau­branche eine gerne genutzte Möglichkeit, die Konkurrenz mit vermeintlich niedrigen Preisen zu unterbieten. Das dicke Ende kommt in Form von Zusatzrechnungen, die die Gesamtkosten in die Höhe treiben.

Zum Bauvertrag mit einem Bauträger oder einem Fertighausanbieter gehört immer eine Bau- und Leistungsbeschreibung. Sobald der Bauherr den Vertrag unterschrieben hat, erhält er für den genannten Festpreis genau das, was beschrieben ist. Für alles, was darin nicht enthalten ist, gibt's eine Extrarechnung.

Wer glaubt, auf einem DIN-A4-Blatt ließe sich auflisten, was zu einem Haus gehört, irrt. Dennoch gibt es Unternehmen, deren Bau- und Leis­tungsbeschreibung kaum mehr umfasst. Das sollte jeden Interessenten misstrauisch machen. Alle Arbeiten, die für die Fertigstellung eines Hauses unumgänglich sind, werden, wenn sie nicht explizit aufgeführt sind, als Zusatzkosten an ihm hängenbleiben.

Finanzielle Unwägbarkeiten bergen auch wenig präzise oder gar fehlende Angaben zu Material und Ausführung. Ob man unter Standardausstattung dann die preiswerte Linie eines Markenherstellers oder das Billigprodukt aus dem Baumarkt versteht, ist Interpretationssache. Der Spielraum ist groß, der Bauherr sitzt am kürzeren Hebel und muss gege­benenfalls die vorgesehenen minderwertigen Produkte gegen qualitativ hochwertigere austauschen lassen. Dafür bezahlt er natürlich einen Aufpreis, der in diesem Stadium nicht mehr verhandelbar ist, sondern diktiert wird.

Vorsicht ist auch bei den Stichwörtern „bauseits“ oder „Bauherrenleistung“ geboten. Hier wird zwar eindeutig gesagt, wer die Kosten zu tragen hat, die Dimensionen überblickt ein Baulaie aber oft nicht. So weist der Bauherren-Schutzbund (BSB) darauf hin, dass sich je nach Vertrag bereits durch die Grundstücksbeschaffenheit unkalkulierbare Kosten ergeben können. Während normalerweise ein Haus entsprechend der individuellen Grundstückssituation geplant wird, schlägt mancher Fertighausanbieter den umgekehrten Weg ein. Das Unternehmen setzt bestimmte Anforderungen an das Grundstück voraus, um den gewählten Haustyp darauf bauen zu können. Diese zu erfüllen, ist Sache des Bauherrn und kann beispielsweise bei einem Hanggrundstück finanziell für böse Überraschungen sorgen.

Aber auch wenn das Ausbaggern der Baugrube in den Leistungskatalog des Unternehmens fällt, können die Grundstücksarbeiten zur Kostenexplosion führen. Der Verband privater Bauherren (VPB) beispielsweise hat auf seiner Website ein „ABC der Gemeinheiten“ veröffentlicht. Unter dem Stichwort „Aushub“ geht es um die Entsorgung desselben. Diese meist bauseits zu erbringende Leis­tung wird in vielen Bau- und Leis­tungsbeschreibungen nicht einmal erwähnt und trifft den Bauherrn folglich völlig unerwartet. Er muss die Erde, die einfach auf dem Grundstück liegenbleibt, auf eigene Kosten und eigene Initiative abfahren lassen. Zum Zeitdruck – die Erde behindert den Fortgang der Arbeiten – kommt der Druck unerwarteter, relativ hoher Kos­ten, die noch mehr steigen, wenn die Erde belastet ist.

Die Liste bevorzugt unterschlagener Leistungen ist lang. Das reicht von Lichtschächten und Zählerkästen über Abwasserrohre, die zwar aus dem Haus herausgeführt, nicht aber bis zum nächsten öffentlichen Anschluss weitergezogen werden oder fehlender Wärmedämmung bis hin zu mangelhaften Angaben zur Ausbaustufe. Denn schlüsselfertig ist bei manchem Anbieter auch ein Haus, in dem die kompletten Tapezierarbeiten noch fehlen.

Je detaillierter eine Bau- und Leis­tungsbeschreibung ausfällt, desto größer ist die Kostensicherheit. Konkrete Angaben zu Form, Abmessung, technischen Kenngrößen, Qualität, Material, Hersteller, Typ und Marke geben dem Bauherren die Gewähr, dass er erhält, was er bezahlt. Auch Installationen sollten inklusive der Details zu Anzahl und Platzierung beschrieben sein, wenn man teure Nachrüstungen vermeiden will.

Vorsicht ist bei Änderungsvorbehalten oder Zusätzen wie „oder gleich­wertig“ geboten, die jede genaue Festlegung wieder aufweichen. Die müssen ausnahmslos gestrichen werden. Denn ob ein Material gleichwertig ist, kann ein Baulaie in der Regel nicht beurteilen und ob eine Änderung letztendlich einer Leistungsminderung entspricht, ebensowenig. Auch allgemein gehaltene Angaben wie „deutsches Markenprodukt“ sollte der Bauherr nicht akzeptieren. Das deutsche Markenprodukt garantiert keine Qualität, deutsche Hersteller gibt es viele.

Eine exakte Bau- und Leistungsbeschreibung erhöht darüber hinaus die Rechtssicherheit, da die zugesagten Leistungen konkret überprüfbar werden. Stellt sich trotz allem Pfusch und Schlamperei heraus, kann sich der Bauherr auf eindeutige vertragliche Regelungen berufen, die nicht angreifbar sind.

Bauherren kommen somit um die intensive Überprüfung der Bau- und Leistungsbeschreibung nicht herum, am besten mit einem Fachmann an der Seite. Das schützt nicht nur vor einem finanziellen Desaster, sondern macht die Angebote unterschiedlicher Hersteller vergleichbar. Wer danach feststellt, dass ein auf den ersten Blick teurer erscheinender Anbieter sogar günstiger als das „Schnäppchen“ ist, weil er mehr Leistung bietet, darf getrost wechseln. Er hat dann vermutlich neben dem besseren Preis auch den seriöseren Vertragspartner.