Schutz vor Kostenfalle: Checkliste für die Baufinanzierung

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Zehn Kostenfallen, die Immobilienerwerber nicht übersehen sollten

Wer ein Eigenheim plant, nimmt meist die größte Investition seines Lebens in Angriff. „Da man in der Regel nur einmal ein Haus baut, kann man nicht auf Erfahrungswerte zurückgreifen und übersieht leicht Fallstricke, die den Traum von den eigenen vier Wänden schnell erheblich verteuern“, weiß Schwäbisch Hall-Experte Marcus Weismantel, der folgende Checkliste der zehnhäufigsten Finanzierungsfallen erstellt hat.

1. Zu wenig Eigenkapital

Jeder Euro, den man sich leihen muss, verteuert die Finanzierung. Barvermögen und Kapitalanlagen bilden daher das Fundament jeder soliden Immobilienfinanzierung. Je breiter das Fundament, desto stabiler die Finanzierung. Bewährte Faustformel: Mindestens ein Viertel, besser ein Drittel der Gesamtkosten sollte man aus Eigenmitteln bestreiten.

2. Kreditbedarf falsch berechnet

Wer seinen Kreditbedarf unterschätzt, braucht eine teure Nachfinanzierung. Aber auch anders herum kann es kostspielig werden: Für nicht ausgezahlte Kredite verlangen Banken oft eine Nichtabnahmeentschädigung. Ermitteln Sie deshalb zuerst Ihren tatsächlichen Finanzbedarf, bevor Sie Angebote einholen.

3. Soll- und Effektivzins verwechselt

Nur der Effektivzins ist bei einem Angebotsvergleich wirklich aussagekräftig – und auch das nur, wenn die Angebotsbedingungen identisch sind. Besonders kostspieliger Fehler: den Effektivzins eines Finanzierungsangebots mit dem gebundenen Sollzins eines anderen zu vergleichen. Im Sollzins sind keine Gebühren eingerechnet, weshalb er deutlich günstiger ist.

4. Extrakosten nicht erkannt

Oft kommen auch zum Effektivzins noch Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen oder Teilauszahlungszuschläge hinzu. Faustregel: Nebenkosten in Höhe von 1 Prozent der Darlehenssumme erhöhen den Effektivzins (bei zehnjähriger Zinsbindung) um rund 0,15 Prozentpunkte.

5. Zinsaufschläge nicht berücksichtigt

Die Top-Kreditzinsen bekommen Bauherren meist nur für einen Teil ihrer Finanzierung – maximal 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie. Wer ein höheres Darlehen braucht, muss Zinsaufschläge zahlen. Nur Bauspardarlehen gibt es bis 80 Prozent des Beleihungswertes ohne Zusatzkosten.

6. Muskelhypothek überschätzt:

Schön, wenn man handwerklich begabt ist und am Bau selbst mitanpacken kann. Noch schöner, wenn einem Freunde und Verwandte dabei helfen wollen. Doch viele Häuslebauer überschätzen sowohl ihre Fähigkeiten als auch die tatsächlich verfügbare Zeit – letztlich wird der Bau dadurch nicht billiger, sondern teurer.

7. Monatliche Belastung zu hoch

Setzt man seine Lebenshaltungskosten zu niedrig an und überschätzt gleichzeitig die Fähigkeit, sich im täglichen Leben einzuschränken, droht der Traum von den eigenen vier Wänden zu platzen. Bewährte Faustformel: Die Aufwendungen für Zins und Tilgung sollten maximal 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen.

8. Tilgung zu niedrig

Spätestens zu Beginn des Ruhestands, muss die Immobilie vollständig schuldenfrei sein. Generell gilt: Je länger die Laufzeit des Kredits, desto höher die Gesamtkosten. Bei einem Annuitätendarlehen von 100.000 Euro und einem Effektivzins von 4,13 Prozent macht eine Anfangstilgungvon drei statt ein Prozent in den ersten zehn Jahren bereits einen Unterschied von rund 25.000 Euro aus.

9. Nebenkosten übersehen

Wer die beträchtlichen Nebenkosten eines Eigenheimbaus oder-kaufs nicht einkalkuliert, steht schnell vor einem großen Finanzloch. Für Notar und Grundbucheintrag werden 1,5 Prozent des Kaufpreises fällig, die Grunderwerbssteuer beträgt in den meisten Bundesländern 3,5 Prozent (in einigen sogar 4,5 oder 5 Prozent). Maklergebühren können noch höher zu Buche schlagen. Vorsicht auch beim Kauf vom Bauträger: Enthält der „Festpreis“ wirklich alle Kosten, z.B. auch die Erschließungskosten für das Grundstück?

10. Zu geringe Reserven

Auch für Bauherren geht das Alltagsleben weiter: Wenn eine größere Reparatur am Auto oder eine neue Waschmaschine fällig ist, sollte man auch dafür gerüstet sein. Auch für künftige Modernisierungen sollte man vorsorgen, etwa durch den rechtzeitigen Abschluss eines Bausparvertrages. Idealerweise entspricht die Bausparsumme 15 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie.