Umbauen mit dem Architekten: Leistungsphasen und Honorar

Man kann alle Leistungsphasen einem Architekten anvertrauen, kann sie aber auch verteilen. Umbauten, Anbauten und Erweiterungen von Ein- und Zweifamilienhäusern sollten aber möglichst in der Hand ein und derselben Fachkraft bleiben.

Das Honorar ist dabei von der Größenordnung des Projekts abhängig. Seit 2009 gilt die neue „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure” (HOAI). Stark abgespeckt gegenüber ihrem Vorgänger, legt sie der Honorarberechnung nicht mehr die tatsächlichen, endgültigen Baukosten zugrunde, sondern die Baukostenberechnung im Vorfeld.

Bei Umbauten fließt darüber hinaus nur das neu erstellte Bauvolumen mit ein. Dafür können die Sätze gegenüber einem Neubauprojekt um bis zu 80 Prozent erhöht werden, mit Rücksicht auf den erheblichen Mehraufwand des Architekten. Neu ist auch das Bonus-Malus-System: Mit entsprechenden Vorgaben im Vertrag kann der Bauherr Kosteneinsparungen belohnen.

Die Leistungsphasen

1. Grundlagenermittlung: In ersten Gesprächen wird ermittelt, was möglich ist, was der Umbau bringen soll und welche Spezialisten gebraucht werden.

2. Vorplanung: Es wird konkreter. Der Architekt vermisst das Bestandsgebäude, macht sich ein genaues Bild vom bauphysikalischen und technischen Zustand (Bestandsaufnahme), nimmt Kontakt mit der zuständigen Behörde auf, z.B. der Denkmalpflege, skizziert erste Möglichkeiten und führt eine Kostenschätzung durch.

3. Entwurfsplanung: Auf Basis der gesammelten Daten wird der Entwurfsplan im Maßstab 1:100 angefertigt. Er beinhaltet bereits die wesentlichen Details und dient als Grundlage der Diskussion mit dem Bauherrn sowie den Behörden. Es findet eine Kostenberechnung statt.

4. Genehmigungsplanung: Aus dem Entwurfs- entsteht der Genehmigungsplan, der bei den zuständigen Behörden eingereicht wird, eingearbeitet werden Beiträge der Spezialisten (wie Statiker, Energietechniker usw.).

5. Ausführungsplanung: Erstellung der Pläne, nach denen ausgeführt wird, in Maßstäben von 1:50 bis 1:1. Raum für Raum wird außerdem detailliert das Pensum beschrieben, in puncto Wandbeschichtung, Elektroinstallation, Heizung usw.

6. Vorbereitung der Vergabe: Auflisten der notwendigen Gewerke und ihres Anteils an der Maßnahme, mit genauen Leistungsbeschreibungen.

7. Mitwirkung bei der Vergabe: Angebote werden eingeholt und verglichen, es wird mit Anbietern verhandelt, der Architekt berät bei der Auftragersteilung. Ein Kostenanschlag gibt schon recht gut die tatsächlichen Kosten wieder.

8. Bauüberwachung: Ein Zeitplan wird aufgestellt, der das Ineinandergreifen der Gewerke regelt; auf der Baustelle hat der Architekt ein Auge darauf, ob die Pläne ausgeführt und die entsprechenden Vorschriften eingehalten werden. Er führt das Bautagebuch, nimmt die Leistungen der Handwerker ab, ist bei der behördlichen Abnahme dabei, führt die Kostenkontrolle durch.

9. Objektbetreuung und Dokumentation: Mängel werden unter Beachtung der Verjährungsfristen vermerkt, Beseitigung wird angemahnt und überwacht; alle Unterlagen werden gesammelt und archiviert.