16.08.2017

Hausfinanzierung mithilfe einer Auslandshypothek

Wenn Sie sich dafür entscheiden den Haustraum im Ausland zu realisieren, ist bei der dazugehörigen Auslandshypothek so manches zu beachten.

Ob in den Schweizer Alpen, am spanischen Mittelmeer oder doch in Deutschland – die aktuelle Niedrigzinslage macht Eigentum im gesamten europäischen Raum attraktiv. Viele nutzen die Chance, um sich ein Haus an ihrem Traum-Ort zu kaufen oder zu bauen, entweder über eine deutsche Bank oder über ausländische Institute. Wer seine Immobilie über eine Auslandshypothek finanzieren will, sollte allerdings einiges beachten.

 

Die Vorteile der Auslandshypothek

Eine gängige Methode ist die Hypothek. Der Häuslebauer schließt dabei einen gängigen Hypothekenvertrag ab – allerdings bei einer Bank, die außerhalb der BRD liegt. Ob in dem Land der Euro oder eine Fremdwährung gilt, spielt zunächst keine Rolle. Ein entscheidender Vorteil dieser Vorgehensweise liegt darin, dass der Kreditnehmer keine Schufa-Auskunft benötigt. Auch, wer für weniger bonitätsfähig gehalten wird, kann eine Hypothek aufnehmen. Während man in Deutschland nur kreditfähig ist, wenn die Bonitätsprüfung der Schufa positiv ausfällt, fordern viele Institute in anderen Ländern diese nicht ein, wie zum Beispiel manche Schweizer Banken.

 

Worauf zu achten ist

Eine Auslandshypothek stellt den Kreditnehmer dennoch vor so manche Herausforderung und verlangt besondere Aufmerksamkeit. Zum einen sollte der Währungskurs und das damit verbundene Risiko bedacht werden. Manche Währungen unterliegen besonders starken Schwankungen, was dazu führt, dass auch der eigene Schuldenbetrag an diese Schwankungen angepasst wird. Im ungünstigsten Fall verliert der Euro gegenüber der Fremdwährung an Wert, sodass die Schulden automatisch steigen.
Weiterhin sollte jeder potenzielle Kreditnehmer den Anbieter in dem jeweiligen Land auf seine Seriosität, aber auch auf seine Leistungen hin überprüfen. Ein Auslandskredit erfordert eine gewisse Expertise und ausreichend Erfahrung seitens der Bank. Nicht jedes Institut ist dafür geeignet.

Darüber hinaus sollte man sich ausgiebig über die Rechtslage im Land informieren. Vor allem bei den Zinssätzen gibt es unterschiedliche Verfahrensweisen. Während man in Deutschland beispielsweise Angebote mit Festzins findet, werden außerhalb der Republik oftmals variable Zinssätze angeboten. In manchen Ländern können Banken auch unter bestimmten Voraussetzungen den Vertrag vorzeitig kündigen und die sofortige Tilgung der Restschulden einfordern.

 

Nachteile einer Auslandshypothek

Neben dem Währungsrisiko kann auch die Landessprache, sofern sie eine Fremdsprache ist, zur Hürde werden. Verständigungsprobleme – vor allem, wenn es sich um spezifische Formulierungen aus dem Kapitalbereich handelt – können dazu führen, dass der Kreditnehmer für ihn nachteilige Klauseln akzeptiert, die er normalerweise nicht hinnehmen würde. Da es bei einer Hausfinanzierung um viel Geld und oft auch um die gesamte Existenz geht, sollte bei ausländischen Verhandlungen immer ein unabhängiger Dolmetscher hinzugezogen werden.

 

Beispiele

Sieht man sich die aktuellen Zahlen von verschiedenen Finanzierungspartnern für Hypotheken in der Schweiz an, wird an den Zinssätzen deutlich, dass der dortige Immobilienmarkt stabil und dank der Niedrigzinsphase sehr attraktiv ist. In der Schweiz werden variable sowie Festzinshypotheken angeboten. Eine weitere Variante ist die Libor-Hypothek. Die meisten Schweizer Banken verlangen hierfür keinen Bonitätsnachweis. Dafür müssen Interessenten jedoch mehr Eigenkapital aufbringen, denn hier sind die sogenannte Tragbarkeit (das Einkommen im Verhältnis zu den Kosten) und Belehnung (das Eigenkapital im Verhältnis zum Kaufpreis) maßgeblich für die Darlehensvergabe. Zudem rechnet man in der Schweiz nicht mit effektiven Zinsen, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%.

Frankreich bietet für die Hausfinanzierung währenddessen fast ausschließlich Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz an. Die Höhe des Eigenkapitals liegt jedoch bei mindestens 30% der gesamten Kosten für die Immobilie (in Deutschland sind es meist 10%). In Spanien sind die Zinsen momentan günstiger als in Deutschland. Zu beachten sind jedoch das Steuerrecht sowie die Nachweise, die für die Darlehensaufnahme notwendig sind. In der Regel müssen Interessenten Einkommensnachweise der letzten Monate vorweisen – also ähnlich wie in Deutschland eine Art Bonitätsprüfung bestehen.

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