26.07.2017

Sicherheiten beim Hausbau

Beim Hausbau können einige Risiken entstehen. Wir zeigen Ihnen wie wichtig Sicherheiten beim Hausbau sind und wie Sie Risiken vermeiden können.

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So wichtig sind Sicherheiten beim Hausbau

So schön wie die Erfüllung des Traums vom eigenen Haus auch sein kann – der Weg dahin ist oft riskant und mit zahlreichen Risiken gepflastert. Allein die oft sehr hohe Kreditsumme sollte Bauherren zu äußerster Vorsicht mahnen. Nicht wenige haben sich durch falsche oder unzureichende Planung schon beim Hausbau ruiniert. Dabei muss man nicht einmal Schuld haben. Oft sind es die Bauunternehmen, die pfuschen oder sich schlicht verkalkuliert haben. Zum Glück gibt es einige Dinge, die man tun kann, um sich vor solchen Horrorszenarien zu schützen.

Zahlungsplan gegen Pfusch und Verschleppung


Der erste wichtige Schritt zu einem soliden Bauvorhaben ist das Erstellen eines ausgewogenen Zahlungsplans. Ein solcher Plan legt fest, welche Summe nach Abschluss eines fest definierten Bauabschnittes zu zahlen ist. Aus der Summe der Abschlagszahlungen ergeben sich die Gesamtkosten des Bauvorhabens, die im Laufe der Bauzeit an das Bauunternehmen zu zahlen sind. Sinn eines Zahlungsplans ist es, dass der Bauherr immer nur die Summe zahlt, die er auch als Gegenwert in Form einer fehlerfreien Bauleistung erhalten hat.

Die Makler- und Bauträgerverordnung bildet die rechtliche Basis für die Erstellung eines solchen Zahlungsplans, der in jedem Fall als Bestandteil in den Bauvertrag aufgenommen werden muss. Die Verordnung legt Höchstgrenzen für die einzelnen Teilleistungen, wie zum Beispiel Erdarbeiten oder Rohbau, fest. So wird sichergestellt, dass der Bauherr nicht schon vorab für Leistungen zahlt, die noch gar nicht erbracht worden sind. Auf der Seite des Bauträgers stellt der Zahlungsplan sicher, dass die Liquidität nicht übermäßig strapaziert werden muss.

Forderungssicherung und Zurückbehaltung


Der Zahlungsplan schützt davor, Geld für noch nicht erbrachte Leistungen zu bezahlen. Doch was tun, bei Mängeln, die das Bauunternehmen nicht beseitigen will oder kann? Hierzu hat der Gesetzgeber bereits in 2009 das Forderungssicherungsgesetz (FoSiG) erlassen, welches dazu beitragen soll die Forderungen besser durchzusetzen. Ein Teil dieses Gesetzes besagt, dass Bauunternehmen bei Verträgen mit privaten Bauherren eine Sicherheit von fünf Prozent des Vergütungsanspruchs leisten müssen. Diese Summe wird entweder von der ersten Abschlagszahlung einbehalten oder in Form einer Fertigstellungsbürgschaft oder Fertigstellungsgarantieversicherung hinterlegt. Die Sicherheit soll dazu dienen die rechtzeitige Fertigstellung ohne wesentliche Mängel zu gewährleisten.

Beim Zurückbehaltungsrecht aufgrund wesentlicher Mängel hat sich die gesetzliche Lage für den Bauherrn mit dem Gesetz aus 2009 jedoch etwas verschlechtert. Durfte vorher die dreifache Summe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten einbehalten werden, ist es nun in der Regel nur noch die zweifache Summe. Wichtig ist, dass Mängel immer schriftlich mit Fristsetzung angezeigt werden müssen und von dem Zurückbehaltungsrecht bei wesentlichen Mängeln konsequent Gebrauch gemacht werden sollte.

Ein Baubegleiter kann helfen

Ein Baubegleiter kann schon im Vorfeld vieles einfacher und das Bauvorhaben sicherer machen. Denn schon bevor die eigentlichen Bauarbeiten beginnen, können fehlerhafte oder unpräzise Bauunterlagen zu späteren Problemen führen. Der Baubegleiter prüft die Baupläne und die Leistungsbeschreibungen und kann auf eventuelle Ungereimtheiten oder zu ungenaue Beschreibungen hinweisen. Darüber hinaus begleitet der Fachmann den Bau und kontrolliert regelmäßig den Baufortschritt. So können eventuelle Mängel frühzeitig entdeckt und beseitigt werden. Eine Baubegehung wird nach zahlreichen Bauabschnitten empfohlen. Insbesondere vor Arbeiten, die die bisherigen Leistungen verdecken wie Estrich und Putzarbeiten, sollte eine gemeinsame Begehung der Baustelle erfolgen. Der Baubegleiter wird in der Regel vor Ort Fotos und Notizen machen, welche er dem Bauherrn als Dokumentation zur Verfügung stellt. Diese Dokumentation ist später eine sehr gute Grundlage, falls es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt.

Kapitalreserve als Sicherheit für den Notfall

Als letzte Sicherung wird von Experten eine eigene Kapitalreserve empfohlen. Wer den Hausbau mit dem letzten Cent plant, kann schnell in Schwierigkeiten kommen, wenn es nicht so läuft wie geplant. Auch wenn der Bauherr im Falle von Pfusch oder Verzögerungen im Recht ist, kann es eine Weile dauern, bis dieses Recht durchgesetzt werden kann. Ein eigenes finanzielles Polster hilft in solchen Fällen über Wartezeiten hinweg und kann beispielsweise die Doppelbelastung durch die weiterhin zu zahlende Miete auffangen. Eine Reserve in Höhe der sechsfachen Miete der jetzigen Wohnung oder von fünf Prozent des Hauswertes kann im Ernstfall das Projekt Eigenheim vor dem Aus bewahren.