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Auf die Baubeschreibung und Leistungsbeschreibung kommt es an

Je detaillierter die Leistungen in der Baubeschreibung aufgelistet sind, desto besser und sicherer für den Bauherrn.

Bau- und Leistungsverzeichnisse

Der Bauherr kann sich ein Bauunternehmen als einzigen Baupartner suchen, der ihm das gesamte Haus aus einer Hand schlüsselfertig liefert. Oder er lässt sich je nach Gewerk von unterschiedlichen Handwerkern und Bauunternehmern seinen Hausbau erstellen. Bauherren müssen dafür dann zunächst Angebote von Baufirmen einholen, diese anschließend prüfen und auswerten. Die Grundlage dafür bilden Leistungsverzeichnisse oder Beschreibungen der einzelnen Leistungsbereiche, wie z.B. Zimmer- und Holzbauarbeiten oder Beton- und Stahlbetonarbeiten.

Was steht in der Baubeschreibung?

Die Baubeschreibung beinhaltet alle Unterlagen, in denen die vom Bauherrn gewünschte Bauleistung im einzelnen dargestellt wird. Die Leistungspflicht der Handwerker und Bauunternehmer wird in der Baubeschreibung (allgemeine Darstellung der Bauaufgabe) und in einem in Teilleistungen gegliedertes Leistungsverzeichnis festgelegt.

Bauherren sollten auf die Details achten

Damit die Leistungsbeschreibung fertig erstellt werden kann, folgt - nach der Baugenehmigung - zunächst die Ausführungsplanung durch den Architekten. Er fertigt für die Bauteile des zukünftigen Hauses Detailzeichnungen an. Sie beinhalten alle Informationen, die für eine ordnungsgemäße Bauausführung maßgeblich sind. Dazu zählen insbesondere alle notwendigen Maße und Materialinformationen. Anschließend werden alle Bauleistungen entsprechend den einzelnen Gewerken erfasst und in Leistungsverzeichnissen aufgestellt.

Als Bauherr sollten Sie Wert darauf legen, daß auch die kleinste zu erbringende Leistung detailliert beschrieben ist. Nur dann lassen sich später ärgerliche Mehrkosten vermeiden und unangenehme Überraschungen vorbeugen.

Die Ausschreibung

Als nächster Schritt folgt auf der Grundlage der Leistungsverzeichnisse die Ausschreibung. Verschiedene Unternehmer erhalten die Unterlagen zusammen mit der Aufforderung, ein Angebot abzugeben. Diese tragen ihre Preise ein und berechnen auf der Grundlage der angegebenen Menge den Gesamtpreis für die Bauleistung.

Die Baubeschreibung definiert die Qualität

Wichtig: Zwar ist - zumindest in der Theorie - "die Leistung eindeutig und so erschöpfend zu beschreiben, daß alle Bewerber die Beschreibung im gleichen Sinn verstehen müssen und ihre Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten berechnen können" (§ 9 Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB), Teil A). Doch in der Praxis unterscheiden sich Leistungsbeschreibungen grundsätzlich stark in ihrem Informationsgehalt und ihrer Ausführlichkeit. Zwar müssen die Handwerker auch bei einer noch so dürftigen Ausschreibung die anerkannten Regeln der Bautechnik einhalten. Doch macht sich in jedem Fall Genauigkeit in den Leistungsverzeichnissen für Sie bezahlt. Denn nur wenn klar ist, welche Arbeiten wie auszuführen sind und wieviel Material Sie in welcher Qualität benötigen, erhalten Sie präzise Angebote, die eine ordentliche Vergleichsgrundlage darstellen und so Kosten sparen helfen.

Außerdem haben Sie bei einer detaillierten Leistungsbeschreibung im nachhinein auch die Sicherheit, dass Ihr Vertragspartner die gewünschte Qualität tatsächlich liefert. Falls Sie jedoch nur ungefähr angeben, was Sie wollen, können Ihre Vertragspartner letztlich weniger gute und preiswerte Materialien verwenden und trotzdem zu dem für höhere Qualität angegebenen Preis abrechnen. Als Faustregel gilt also: Die Ausschreibung sollte alles beinhalten und den Handwerkern keine Wahlfreiheit lassen oder ihnen gar Rätsel aufgeben.

Selber ausschreiben oder Architekt ausschreiben lassen?

Wenn Sie als Bauherr die Ausschreibung selbst in die Hand nehmen, können Sie auf den ersten Blick Geld sparen. Denn Ausschreibung und Vergabe der Bauarbeiten machen lassen sich die Architekten gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) natürlich vergüten. Doch sollten Sie sich diesen Schritt genau überlegen. Denn ein guter Fachmann, der bei der Auswahl der Handwerker ausschließlich nach der Leistungsfähigkeit geht und nicht nur Unternehmer engagiert, mit denen er schon immer zusammengearbeitet hat, kann mit einer detaillierten und möglichst breit gestreuten Ausschreibung und der richtigen Vergabe der Bauleistung die Baukosten reduzieren. Außerdem gehört es zu den Pflichten eines Architekten Sie zu warnen, falls Sie Arbeiten an einen als unzuverlässig bekannten Handwerker vergeben wollen. Das gilt auch, wenn dem Architekten bekannt ist, daß der von Ihnen ausgewählte Bauunternehmer in finanziellen Schwierigkeiten steckt. Wichtig: Auch wenn Sie Ihren Architekten mit der Auswahl der Handwerker beauftragen, sind Sie als Bauherr der Vertragspartner.

Neubau vom Bauträger oder Bauunternehmen

Wer einen Bauträger oder ein Hausbauunternehmen beauftragt, sein Haus schlüsselfertig zu errichten, spart damit in der Regel viel Nerven und Mühe. Maßgebend, wie Ihre vier Wände künftig aussehen, ist selbstverständlich auch hierbei die Baubeschreibung. In der Regel hat der Bauträger bereits vorab Ausstattung und Beschaffenheit der Immobilie vorgegeben. Sonderwünsche wird er jedoch, wenn Sie diese frühzeitig äußern, gegen Aufpreis in der Bau- und Leistungsbeschreibung berücksichtigen.

Das müssen Bauherren unbedingt beachten:

• Verlangen Sie eine detaillierte Objektbeschreibung, die Maße, Herstellernamen und Qualitätsbezeichnungen für alle Baumaterialien beinhaltet.

• Lesen Sie die Beschreibung zu Hause Punkt für Punkt genau durch. Manchmal hilft es auch, sich die Ausführung bildlich vorzustellen.

• Notieren Sie sich alle ungeklärten Punkte und Fragen, und bitten Sie den Verkäufer um eine entsprechende Erklärung.

• Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, beauftragen Sie einen Fachmann, z. B. einen Architekten, die Objektbeschreibung auf Herz und Nieren zu überprüfen. Er kann Ihnen auf jeden Fall sagen, ob die Unterlagen alle wichtigen Punkte beinhalten und ausführlich darstellen. Das Honorar kostet Sie in jedem Fall weniger als eine böse Überraschung beim Einzug. 

Mit der Bau- und Leistungsbeschreibung ist es beim Hausbau noch lange nicht getan:
Wichtige Informationen über die Hausplanung
Kennen Sie die Unterschiede bei der Bauweise
Nutzen Sie Fördergeldern bei der Baufinanzierung

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