Die Baunebenkosten

Nebenkosten sind keine Nebensache. Die Ermittlung der Nebenkosten gehört zu einer soliden Finanzplanung und der Baufinanzierung. Flattern zusätzlich noch unerwartete Rechnungen ins Haus, kommt so mancher Bauherr ins Schwitzen. Mit einer guten Kostenplanung und einer finanziellen Reserve ist man auf der sicheren Seite. 

Gute Hausanbieter weisen auch auf diese Kosten-Positionen frühzeitig in den Beratungsgesprächen hin, sodass die Bauherren sie bei ihrer Kalkulation berücksichtigen können. Da sich auch solche Einzelposten zu einem größeren Betrag aufsummieren können, müssen sie eingepreist werden.

Kaufnebenkosten

Beim Erwerb eines Grundstücks fallen beispielsweise Kosten für den Grundbucheintrag, den Notar, den Makler sowie die Grunderwerbsteuer an. Die Grunderwerbsteuer allein beträgt je nach Bundesland bis zu 6,5 %, insgesamt darf für die Nebenkosten rund 15 % der Bausumme angenommen werden. Wer von einem Bauträger Grundstück und Haus aus einer Hand erwirbt, zahlt diese Nebenkosten anteilig auf die Gesamtsumme. Hier schauen die Finanzämter im Übrigen sehr genau hin. Lassen Sie sich auf keine dubiosen Geschäfte ein. Desweiteren halten die Behörden für die Baugenehmigung, für Vermessung und Erschließung die Hand auf.

Unerwartete Extras

Auch die Kosten für Anschlüsse, Aushub oder Baustrom haben die meisten Bauherren nicht auf dem Plan. Hier ist der Bauvertrag das wichtigste Dokument – denn aus der Bau- und Leistungsbeschreibung geht hervor, was die Baufirma übernimmt und was Sache des Bauherrn ist. Leider gibt es hier zum Teil „wachsweiche“ Formulierungen, bemängelt Frau Eva Reinhold-Postina vom Verband der Privaten Bauherren (VPB). Für den Laien ist dann nur schwer zu erkennen, welche Leistungen in welchem Maß eingeschlossen sind oder nicht. Steht im Vertrag der Begriff „bauseits“ ist damit gemeint, dass sich der Bauherr um die jeweilige Leistung kümmern muss. Dazu können neben Aushub und Entsorgung auch die Anlage der Baustellenzufahrt, die Baustelleneinrichtung, die Schutt- und Abfallbeseitigung, die Beheizung des Gebäudes bis zur Übergabe und einiges mehr zählen. Hilfreich ist es, den Vertragsentwurf von einem unabhängigen Berater prüfen zu lassen, eine Leistung die beispielsweise der VPB anbietet. Auch ein Baugrundgutachten stellt eine gute Investition dar. Es kostet rund 1.000 Euro, verschafft dafür aber Klarheit über die Bodenverhältnisse und damit die Ausführung des Kellers. Auch während des Baus bietet der VPB eine laufende Baukontrolle an. Das verschafft dem Auftraggeber zusätzliche Sicherheit, ob die Ausführung vertragsgemäß und ob sie sie technisch in Ordnung ist. Für ihre Unterstützung verlangen die Bauberater zwischen 60 und 100 Euro die Stunde. Für Beratung und die Kontrolle eines Einfamilienhausbaus benötigen sie zwischen 10 bis 15 Stunden, wenn es keine größeren Probleme gibt.

Finanzierungskosten

Die Konditionen sind günstig, da die Zinsen sich auf besonders tiefen Niveau befinden. Allerdings spielt dabei auch die Eigenkapitalquote eine Rolle. Neben Zinsen und Tilgung müssen Bauherren aber auch an Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Sondertilgung, Eintragung von Grundpfandrechten etc. denken. Auch die Doppelbelastung aus Darlehenszahlung und Miete während der Bauzeit muss im Auge behalten werden. Der VPB warnt auch vor einfachen Musterrechnungen: Viele Finanzierungsmodelle basierten auf idealisierten Voraussetzungen, sie nehmen keinerlei Rücksicht auf die individuellen Finanzverhältnisse und Möglichkeiten der Käufer.

Einhaltung des Budgets

Bauherren müssen viele Entscheidungen treffen. Auch bei einem schlüsselfertigen Bau kann ihnen das nicht abgenommen werden. Schließlich wissen nur Sie, wie die einzelnen Räume jetzt und später genutzt werden sollen, was wichtig ist, auf was verzichtet werden kann. Für eine sorgfältige Planung braucht es gute Berater, weil nachträgliche Änderungen, seien es Wände, Fenster oder Elektroinstallationen mit sehr viel Aufwand, sprich Geld, verbunden sind. Eine gewisse Entschlussfreudigkeit ist sehr hilfreich, denn wenn die Planung abgeschlossen ist, gibt das auch Sicherheit. Das baubegleitende Planen verursacht Zusatzkosten. Es gibt eine ganze Reihe „selbst verursachter“ Zusatzkosten, einfach, weil das einmal festgelegte Budget nicht eingehalten wurde. Bauexperten wie Eva Reinhold-Postina raten daher, sich nicht spontan und unüberlegt Ausstattungswünschen hinzugeben. Auch mit dem Standardangebot vieler Haushersteller ist der Bauherr oft sehr gut bedient. Sonderwünsche kann man sich auch noch für später aufbewahren. Oft gibt es günstigere Alternativen wie das Streichen von Wänden statt teurer Tapeten. Wichtig ist, genau zu überlegen, was die Bewohner jetzt und in Zukunft wirklich brauchen. Auch die Ausgaben für das Richtfest und den Umzug müssen einkalkuliert werden, genauso wie für die Außenanlagen.

Zukünftige Nebenkosten

Spätestens mit dem Einzug beginnen die laufenden Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen, Abgaben, Schornsteinkehrer usw. Hinzukommen die Finanzierungskosten sowie die Gebühren für  Strom, Heizung, Müll, Wasser und Abwasser. Der VPB rät außerdem, regelmäßig kleinere Summen zurückzulegen, damit in einigen Jahren eine Reserve für eine Reparatur vorhanden ist.

Nebenkosten-Check: Alle Nebenkosten erfasst?

  • Notarkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Bei größeren Entfernungen Fahrt- und Übernachtungskosten
  • Maklergebühren
  • Architektenhonorar
  • Ingenieurleistungen
    – Statiker
    – Vermessungsingenieur
    – Fachingenieure
  • Sachverständige und Gutachter
  • Bauseitige Leistungen wie zum Beispiel
    – Baustelleneinrichtung
    – Erdaushub
    – Keller oder Fundamentplatte
    – Anderungswünsche
    – Lichtschächte, Zählerkasten und mehr
  • Baustrom und –wasser
  • Erschließungskosten
  • Hausanschlusskosten
  • Ggf. Kosten fürs Richtfest
  • Finanzierungsnebenkosten
    – Bankgebühren und –zuschläge
    – Zischenfinanzierungskosten
    – Doppelbelastung Miete plus Darlehenszinsen
  • Bau- und Hausversicherungen
    – Feuerrohbauversicherung
    – Wohngebäudeversicherung
    – Unfallversicherung
    – Ggf. Grundstückshaftpflichtversicherung
    – Bauherrenhaftpflichtversicherung   
    – Bauleistungsversicherung
  • Zusatzkosten durch Bauverzögerungen bei
    – schlechtem Wetter
    – Pfusch am Bau
    – Unternehmenspleite
  • Außenanlagen
    – Garten
    – Wege und Zufahrt
    – Garage oder Carport
  • Neue Einrichtungsgegenstände wie Möbel oder Einbauküche
  • Umzugskosten

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