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Mehrwertsteuersenkung und Hausbau

Wir verraten, was die Mehrwertsteuersenkung für den Hausbau bedeutet. 

Was bedeutet die Mehrwertsteuersenkung für den Hausbau? Können Bauherren jetzt günstiger bauen? So pauschal lässt sich die Mehrwertsteuer beim Hausbau nicht beurteilen. Es kommt darauf an.

Drei Prozent weniger Mehrwertsteuer

Ein wichtiger Teil des gerade beschlossenen Konjunkturprogramms der Bundesregierung ist die zeitweilige Absenkung der Mehrwertsteuer. Von 1. Juli 2020 bis 31.12.2020 muss statt 19 Prozent nur noch 16 Prozent Mehrwertsteuer auf alle Waren und Dienstleistungen bezahlt werden. Der ermäßigte Mehrwertsteuersatz, der vor allem für Lebensmittel, aber auch Bücher und Zeitschriften gilt, reduziert sich im zweiten Halbjahr 2020 von 7 Prozent auf 5 Prozent.

Allerdings gibt es momentan noch keine Umsetzungsrichtiglinie, d.h. das Finanzministerium muss nun rasch konkrete Hilfestellungen für die Anwendung in der Praxis machen.

Waren und Dienstleistungen werden günstiger

Mit dieser Maßnahme werden alle erreicht – Unternehmen genauso wie Verbraucher. Je höher der Warenwert desto mehr profitieren die Bürger. Die Mehrwertsteuersenkung zahlt sich also vor allem bei großen Anschaffungen wie teuren Elektrogeräten, Autos und Immobilien aus. Bei Nettokosten von beispielsweise 300.000 Euro sind es 9.000 Euro Unterschied, ob die Mehrwertsteuer 19 Prozent oder nur 16 Prozent beträgt.

Grunderwerbsteuer beim Hauskauf

Doch bei Immobilien ist die Sache nicht so einfach: Es gilt zu unterscheiden zwischen Hauskauf (dem Kauf eines bestehenden Hauses) und Hausbau. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt die sogenannte Grunderwerbsteuer statt der Mehrwertsteuer an – lediglich wenn ein Makler beteiligt ist, wird seine Rechnung mit Mehrwertsteuer ausgezeichnet. Wenn Sie also ein Haus, eine Eigentumswohnung oder einen Bauplatz kaufen, zahlen Sie den in Ihrem Bundesland gültigen Grunderwerbsteuersatz auf den Kaufpreis. Eine Senkung der Mehrwertsteuer hat darauf keinen Einfluss.

Auf Architektenhonorar und Bauleistungen hingegen fällt Mehrwertsteuer an. 

Für den Mehrwertsteuersatz zählt der Zeitpunkt

Relevant für die Mehrwertsteuer ist der Zeitpunkt, zu dem die vereinbarte Leistung erbracht wurde – der Zeitpunkt der Leistungserstellung. Im Juristendeutsch: Ab wann der Bauherr die Verfügungsmacht über sein Haus hat.

Bei Bauleistungen ist diese Verfügungsgewalt verkörpert durch die Abnahme des Bauwerks – egal in welcher Form, auch stillschweigend dadurch, wenn er eingezogen ist und das Haus bewohnt. Beim Bau eines Fertighauses liegt in der Regel ein Werkvertrag zu Grunde, bei dem es unerheblich ist, wann etwa die Arbeit begonnen, die Rechnung geschrieben oder der Lohn gezahlt wurde – es zählt der Zeitpunkt der Abnahme

Fragen und Antworten zur Mehrwertsteuer beim Hausbau

Welche Auswirkungen hat die Mehrwertsteuerabsenkung auf den privaten Hausbau? Wir sprachen darüber mit Arne Hecht, Rechtsanwalt und Steuerberater bei Ebner Stolz.

 

Entscheidend für die Mehrwertsteuer ist der Zeitpunkt

Das Datum des Vertragsabschlusses ist unerheblich, genauso wie der Zeitpunkt der Rechnungserstellung. Für die Mehrwertsteuer kommt es auf den Moment der Leistungserbringung an – stellvertretend dafür steht die Abnahme des Bauwerks. Nur wenn die Bauabnahme der gesamten Baumaßnahme im zweiten Halbjahr 2020 stattfindet, gilt der günstigere Steuersatz. „Hat ein Bauherr zuvor bereits Abschlagszahlungen (also Anzahlungen oder Vorauszahlungen)geleistet, die er mit 19 % versteuert hat, erhält er mit der Endabrechnung einen Ausgleich“, erklärt Steuerfachanwalt Arne Hecht.

Teilabnahmen beim Hausbau

„Wenn schon nicht das gesamt Gebäude bis Ende 2020 abgenommen werden kann, dann doch vielleicht große, teure Gebäudeteile?“

Tatsächlich kann der Bauherr mit seinem Bauunternehmen konkrete Teilleistungen vereinbaren. Diese müssen wirtschaftlich sinnvoll abzugrenzen sein und abgeschlossene Bauleistungen umfassen. In der Folge sind Teilabnahmen und einzelne Rechnungen dafür möglich – das ist etwas ganz Anderes als Abschlagszahlungen. Über die Teilleistungen und deren gesonderte Abrechnung muss im Voraus eine Vereinbarung getroffen werden.

Wird beispielsweise der Keller vor Ende Dezember als separates Gewerk abgenommen und berechnet, gelten 16 % Mehrwertsteuer, auch wenn das bezugsfertige Haus erst 2021 abgenommen wird.

Aber Achtung: Zur steuerrechtlichen Thematik kommen hier zivilrechtliche Fragen. Denn der Bauherr hat Vorteile vom speziellen Verbraucherbauvertrag und sollte nicht einen normalen Bauvertrag nach BGB eingehen. „Der Bauherr muss auf die Gesamtkonstellation achten, nicht nur auf die Steueraspekte“, rät Arne Hecht.

Die Bauabnahme ist ein wichtiger Meilenstein beim Hausbau. Sie sollte nicht voreilig, oberflächlich oder leichtfertig erfolgen. Denn übersehende Mängel wiegen schwer und können hohe Kosten zur Folge haben.

Verschiebung der Bauabnahme

„Und was ist, wenn der Bauunternehmer die für 2020 geplante Abnahme ins Jahr 2021 verschieben muss?“

Wenn die z.B. für Dezember vereinbarte Abnahme auf Januar verschoben wird, gilt wieder der höhere Mehrwertsteuersatz. Kann der Bauherr dann Schadenersatz vom Unternehmen verlangen? In diesem Fall muss zivilrechtlich geklärt werden, ob der Bauunternehmer schuldhaft in Verzug geraten ist. „Aber der Bauherr ist hier beweispflichtig“, betont Rechtsanwalt Arne Hecht. Gelingt dem Bauherrn dieser Nachweis, kann er den Verzugsschaden geltend machen.

Brutto oder netto?

Brutto oder netto

„Wie wirkt sich die Preisvereinbarung zwischen Bauherr und Bauunternehmen auf die Steuer aus?“

Haben Bauherr und Hausbauunternehmen im Vertrag einen Bruttopreis vereinbart, also beispielweise 350.000 Euro inkl. Umsatzsteuer, ändert sich aus sicht des Bauherrn an dieser Summe nichts. Der Bauherr kann lediglich an das Bauunternehmen appellieren, freiwillig einen Teil der Mehrwertsteuerersparnis an ihn weiterzugeben.

Handelt es sich um einen Nettopreis, lautet die Formulierung beispielsweise 295.000 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. In diesem Fall kommt der Bauherr in den Genuss der herabgesetzten Mehrwertsteuer.

Grunderwerbsteuer statt Mehrwertsteuer

Im Immobilienbereich gibt es einige besondere Steuerarten, wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer. Beim Erwerb eines Hauses vom Bauträger (Haus und Grundstück aus einer Hand), beim Grundstückkauf oder Kauf einer Eigentumswohnung fällt generell keine Mehrwert-, sondern die Grunderwerbssteuer an. Diese kann von Bundesland zu Bundesland in der Höhe unterschiedlich ausfallen.

Einen Tipp hat Steuerexperte Arne Hecht aber noch: „Bei corona-bedingten finanziellen Engpässen können Bauherren versuchen, ihr Finanzamt um eine Stundung der Grunderwerbssteuer zu bitten“.

Jetzt muss es schnell gehen

„Können angehende Bauherren überhaupt noch von der Mehrwertsteuerabsenkung profitieren?“

Nur wenn es schnell geht. Wer bereits über ein Grundstück verfügt und beispielsweise ein Fertighausunternehmen findet, das adhoc noch Kapazitäten frei hat, könnte es schaffen. Alternativ bleibt nur noch die Vereinbarung von Teilleistungen, die bis spätestens 31.12.2020 abgenommen werden können. Ob es sich im Einzelfall wirklich lohnt, diese Teilabnahmen zu vereinbaren, muss gründlich geprüft werden. „Die Steuer allein darf nicht das ausschlaggebende Kriterium sein“, lautet das Fazit des Rechtanwalts und Steuerberaters Arne Hecht.

Begriffe rund um die Mehrwertsteuer

• Mehrwertsteuer und Umsatzsteuer

Mit Mehrwertsteuer und Umsatzsteuer bedeuten umgangssprachlich das Gleiche. Ein Unternehmen zahlt lediglich auf den Mehrwert des Produktes die Umsatzsteuer, denn die im Einkauf bezahlte Umsatzsteuer erhält es als Vorsteuer vom Finanzamt zurück. Verbraucher, also Privatpersonen, sind nicht zum Abzug der Vorsteuer berechtigt sind, sie tragen daher die gesamte Umsatzsteuer.

• Abschlagszahlung versus Teilzahlung

Bei einer Abschlagsrechnung muss eine Teilleistung noch nicht komplett erbracht worden sein. Es wird oft ein pauschaler Betrag oder Anteil des Gesamtbetrags (z.B. 15 %) verlangt. Die Rechnung führt nicht explizit auf, was schon geleistet wurde. Es handelt sich in der Regel um eine reine Anzahlung oder Vorauszahlung.

Bei einer Teilzahlung oder Teilrechnung werden vollständig fertiggestellte Teilleistungen in Rechnung gestellt. Diese müssen im Vertrag klar vereinbart und so auf der Rechnung ausgewiesen werden.

Fazit

Generell sollten Bauherren unbedingt vor einem Grundstückserwerb und einem Hausbau mit einem Steuerberater besprechen. Überhastete Entscheidungen könnten am Ende wesentlich mehr Geld kosten.

Auch wichtig für die Baufinanzierung:

• Lassen Sie sich das Baukindergeld nicht entgehen!

• Profitieren Sie von der KfW Förderung für Effizienzhäuser

• Alle wichtigen Themen der Baufinanzierung in der Übersicht

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