Baurecht beginnt nicht erst beim Vertragswesen und endet nicht bei der Bauabnahme. Fachmännischer Rat ist vor, während und nach dem Bauvorhaben nötig. Ein sogenannter Baubegleiter leistet gute Dienste.

Der Baubegleiter – Kontrolle ist besser

Ein Baubegleiter steht dem Bauherrn mit Rat und Tat zur Seite. Je früher der Experte beteiligt wird, desto besser. Doch wo findet sich so ein „Baupartner“?

Den wenigsten Bauherren ist klar, dass effektive Baukontrolle schon weit vor dem ersten Spatenstich beginnt und nicht mit dem Einzug endet. Bereits die Bauunterlagen halten die ersten Stolpersteine bereit: Vor allem knapp gehaltene Baubeschreibungen lassen einem Bauträger sehr viel Spielraum, die dieser oft aus wirtschaftlichen Gründen zuungunsten des Bauherrn auslegt. 

Um Abhilfe zu schaffen, muss der Bauherr selbst aktiv werden und nach einem ausgewiesenen Fachmann suchen – einen Baubegleiter. Der prüft die Leistungsbeschreibung genauso eingehend wie die Baupläne. Er richtet sein Auge auf Planungsfehler sowie auf Schlüssigkeit und Vollständigkeit der Unterlagen. 

Die Baubegleitung durch einen Sachverständigen sollte sich jeder leisten, nicht nur der, der schlüsselfertig baut. Denn auch Architekten machen Fehler. Nicht alle gehen offen damit um und nehmen die Beseitigung auf ihre Kappe. Mit dem Experten an der Seite hat der Bauherr gute Karten, dass Fehler gefunden werden, bevor sie unauffindbar unter Putz und anderem mehr versteckt sind. Bei all dem ist die disziplinierende Wirkung von regelmäßigen Kontrollgängen nicht zu unterschätzen. 

Beratung vor Baubeginn

Im Idealfall begleitet der Bausachverständige das Bauvorhaben von der Idee bis zur Fertigstellung. Die fachkundige Überprüfung im Vorfeld ist die beste Voraussetzung für einen reibungslosen Bauablauf und nimmt sich folgender Punkte an:

• Passt die Finanzierung zur Ver­mögens- und Einkommens­situation des Bauherrn?

• Ist im Kaufvertrag alles enthalten?

• Sind die Planungsunterlagen vollständig und fehlerfrei?

• Ist das energetische Gesamtkonzept in sich stimmig, einschließlich Fachplanung von Heizungs- und Sanitäranlagen?

• Ist in der Bau- und Leistungs­beschreibung alles enthalten, was für ein funktionsfähiges Haus notwendig ist?

• Sind Materialien und Ausstattungsgegenstände eindeutig in ihrer Qualität beschrieben?

• Entspricht die Ausführung dem Stand der Technik?

Baustellenbegehung mit dem Baubegleiter

Eine erste Baustellenbegehung wird gleich nach Aushub der Baugrube empfohlen: Anhand der Bodenbeschaffenheit lässt sich sagen, welche Abdichtungsmaß­nahmen notwendig sind, um das Haus dauerhaft vor Feuchte zu schützen und ob die geplante Drainage ausreichend ist. Wichtig sind Baustellentermine vor allem bevor Arbeiten verdeckt werden, also bevor der Estrich kommt oder verputzt wird. Nur so kann der Baubegleiter noch überprüfen, ob das angegebene Material verwendet wurde oder mithilfe minderer Qualität gespart wurde, nur so sieht er, ob Anschlüsse, Übergänge und Installationen fachgerecht ausgeführt wurden und Dinge wie die Schalldämmung gewährleistet sind.

Beim Keller beispielsweise muss die Außenwandabdichtung vor dem Verfüllen der Baugrube begutachtet werden, die Rohrverlegung der Fußbodenheizung muss überprüft werden, bevor die Estrich­firma eintrifft. Nach folgenden Bauabschnitten sollte auf jeden Fall eine Begehung statt­finden:

• Fertigstellung Bodenplatte beziehungsweise Keller
• Fertigstellung Rohbau 
• Nach Rohinstallationen der 
• Gewerke Elektro, Sanitär und Heizung, vor Verputzarbeiten
• Nach Fertigstellung Innenputz
• Weitere Zwischenabnahmen je nach Gewerk und Bedarf
• Durchführung von Thermografie und Blower-Door-Test, sobald das Haus dicht ist
• Vorbereitung und Durchführung der Schlussabnahme

Der Bauherr erhält nach jeder Begehung eine Dokumentation mit Fotos und Text, die er gegebenenfalls auch vor Gericht zum Beweis vorlegen kann. Denn manches Bauunternehmen blockt einfach ab und wäre für einen Bauherren ohne den Beistand eines Experten kaum zu fassen. 

Schlussabnahme

Etwa zwei Wochen vor Übergabe des Hauses bereitet der Bausachverständige zusammen mit dem Bauherrn die Schlussabnahme vor. Zur Schlussabnahme treffen sich alle Beteiligten. Diese erfolgt nur, solange keine gravierenden Mängel festgestellt wurden und einem Einzug nichts im Weg steht. Geringfügige Mängel werden als Vorbehalt in das Protokoll aufgenommen und müssen nachgebessert werden. Für sichtbare Mängel, die nicht beanstandet werden, entfällt die Gewährleistung. 

Baustellenbegehung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist

Trotzdem passiert es immer wieder, dass manche Mängel sich erst nach dem Einzug zeigen. Aus diesem Grund gibt es die Gewährleistungsfrist, die in der Regel fünf Jahre beträgt, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. So lange muss das betroffene Bauunternehmen Schäden auf eigene Kosten nachbessern.

Dazu muss der Hausbesitzer den Schaden allerdings als solchen erkennen und rügen. Und wieder erhöht er die Chancen, sein eigenes Recht zu wahren, wenn er den Sachverstän­digen zurate zieht. Die Begehung sollte rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfrist erfolgen. Wer mit einem Bauträger oder Generalübernehmer schlüsselfertig gebaut hat, muss sich hierfür nur einen Termin im Kalender rot anstreichen. Wer mit dem Architekten die Gewerke einzeln vergeben hat, muss mehrere Termine beachten – je nachdem, wann jeweils die Schlussabnahme für das beauftragte Gewerk erfolgt ist.

Bausachverständiger mit Fachkenntnis

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger beispielsweise hat bereits vor einer entsprechenden Prüfungskommission seine überdurchschnittlichen Fachkenntnisse nachgewiesen. Bauherrenschutzverbände wiederum verlangen laufende Fortbildungen und verpflichten die Berater auf die Einhaltung bestimmter Standesregeln wie Neutralität und Fair­ness. Der Umfang der Baubegleitung, den der Sachverständige vorschlägt, und das Honorar sollten nachvollziehbar sein. Wichtig ist ein verantwortungsvolles Abwägen von aus Kostengründen reduzierter Leistung gegen die erhöhten Risiken. Zudem sollte der Sitz des Experten nicht zu weit vom Objekt entfernt liegen. Nicht zu vergessen sein Nachweis einer Haftpflichtversicherung für den Fall eigener Fehler. Das üb­liche Honorar für die baubegleitende Kontrolle wird sich für ein durchschnittliches Einfamilienhaus im Bereich von 3.000 bis 6.000 Euro bewegen. Es amortisiert sich fast automatisch durch Qualitätsverbesserung, durch Abschläge, die der Bauherr aufgrund der Fehlerkontrolle vornehmen kann oder durch nicht entstehende Folgekosten aus mangelhafter Bauausführung.

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Über Verbraucherschutzverbände
- Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), Tel.: 0 30/3 12 80 01, www.bsb-ev.de
- Verband Privater Bauherren e.V. (VPB), Tel.: 0 30/27 89 01-0, www.vpb.de
- Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. (vzbv), Tel.: 0 30/2 58 00-0, www.vzbv.de

Über sonstige Verbände, Vereinigungen und Organisationen
Unter anderem:

- Industrie- und Handelskammern (IHK), Anrufe vor Ort oder www.ihk.de
- Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. (BVS), Tel.: 0 30/25 59 38-0, www.bvs-ev.de
- Bundesverband Deutscher Sachver­ständiger und Fachgutachter e.V. (BDSF), Tel.: 0 76 21/77 00-715, www.bdsf.de
- Bundesverband Freier Sachverständiger e.V. (BVFS), Tel.: 02 11/66 11-11, www.bvfs.de
- Architektenkammern, Anrufe vor Ort
- DEKRA Real Estate Expertise GmbH, Hotline: 08 00/1 33 32 22, www.dekra.com
- GTÜ Gesellschaft für Technische Überwachung mbH, Tel.: 07 11/9 76 76-0, www.gtue.de
- TÜV Rheinland Holding Aktiengesellschaft, Tel.: 02 21/8 06-0, www.de.tuv.com
- TÜV SÜD AG, Tel.: 0 89/57 91-0,
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