Erbpacht ist eine preisgünstige Alternative zu unerschwinglichen Grundstückspreisen. Doch wie funktioniert die Erbpacht?

Grundstück in Erbpacht

Mit dem Grundstück fängt das Bauen an. Und für nicht wenige Bauinteressenten endet es an dieser Stelle auch bereits wieder. Der Grund dafür sind die Preise, die für Bauland verlangt werden. Rund 25 Prozent der gesamten Baukosten betragen sie. Eine preisgünstige Alternative dazu bietet die Erbpacht. Wie funktioniert Erbpacht: Der Grundstückseigen-tümer schließt mit dem Erbbauberechtigtem, also dem künftigen Bauherrn, einen sogenannten Erbbauvertrag. Damit erwirbt der Bauherr das Recht, auf dem fremden Boden eine Immobilie auf eine bestimmte, lange Nutzungszeit zu errichten. Im Gegensatz zum Grunderwerber hat der Erbbauberechtigte das Grundstück damit also nicht gekauft, sondern gepachtet. Dafür zahlt der Bauherr statt eines entsprechenden Kaufpreises lediglich eine Art Pacht, den Erbbauzins.

Der Erbbauzins

Üblicherweise wird als "Miete" ein jährlicher Zinssatz auf den Grundstückswert zwischen vier und sechs Prozent vereinbart. Die Zahlungen des Erbbauzinses erfolgen in aller Regel viertel- oder halbjährlich im Voraus. Trotzdem lohnt ein Vergleich mit der Hypothekenfinanzierung, denn die geldwerten Vorteile für den Bauherren sind enorm. Schließlich fällt sein Finanzbedarf auch wesentlich geringer aus als bei solchen Bauherren, die vorab ihr Wunschgrundstück finanzieren müssen.

Selbstverständlich ist mit dieser Rechnung Ihre Kalkulation noch nicht vollständig. Was Sie noch berücksichtigen müssen: Während der Kredit durchschnittlich nach 30 Jahren getilgt ist und somit die regelmäßige Zahlung an die Bank oder Sparkasse wegfällt, müssen Sie als Erbbauer weiterhin den Pachtzins zahlen, bis das Erbbaurecht endet. Deshalb sollten Sie sowohl die Höhe der Pacht als auch die Dauer des Erbbaurechts vorab sorgfältig abwägen.

Die richtigen Ansprechpartner

Wer mit Hilfe des günstigen Erbbaurechts leichter die eigenen vier Wände erwerben will, findet den richtigen Ansprechpartner meist bei Städten und Gemeinden. Aber auch Kirchen und Stiftungen, die über großen Grundbesitz verfügen, vergeben Erbbaurechte. Bei der Suche nach dem richtigen Vertragspartner können Bausparkassen und Architekten ebenfalls wichtige Informationsquellen sein.

Allerdings, so bemängeln Fachleute, wird das Erbbaurecht noch viel zu selten genutzt, um das kostengünstige Bauen zu verwirklichen. So sind von abgeschlossenen Kaufverträgen über Wohnbauland nur 2,9 % auf Erbbau-Grundstücke entfallen. Interessierte Bauherren müssen also zuweilen etwas Geduld mitbringen, um ihre Pläne in die Tat umzusetzen. Doch inzwischen erlebt das fast vergessene "Modell Erbpacht" eine Renaissance. Städte und Kirche suchen zunehmend neue Wege beim Erbbaurecht.

Ihre Rechte

Entscheiden Sie sich für die eigenen vier Wände auf "gepachtetem" Land, werden Sie als Erbbaurechtigter, wie andere Grunderwerber auch, Eigentümer der von Ihnen errichteten Immobilie. Außerdem ist das Recht, auf fremdem Grund und Boden ein eigenes Bauwerk zu errichten, ein ebenso veräußerliches wie vererbliches Recht. Das heißt: Selbstverständlich läßt sich Ihr Haus später verkaufen oder auch vererben. Doch besonders wichtig ist: Sie können Ihr Eigentum beleihen lassen. Allerdings steckt das Kreditinstitut den Beleihungsrahmen enger ab, als beim Grundstückskauf üblich. Der Grund: Falls die finanziellen Belastungen zu groß und das Objekt deshalb zwangsversteigert werden muss, lässt sich das Erbbaurecht in aller Regel schlechter verwerten als das Eigentumsrecht an einem vergleichbaren Grundstück.

Der Vertrag

Um das Erbbaurecht an Ihrem Wunschgrundstück zu besiegeln, schließen Sie mit dem Grundstückseigentümer einen sogenannten Erbbaurechtvertrag. Von Vorteil ist: Der Gesetzgeber lässt Ihnen dabei weitgehenden Spielraum. Das gesetzliche Regelungswerk, die Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbauVO), enthält nämlich nur Minimalanforderungen. So auch in punkto Erbbauzins. Danach ist der Erbbauberechtigte noch nicht einmal zwingend gesetzlich verpflichtet, einen Erbbauzins zu zahlen. Damit Geld fließt, müssen Grundstückseigentümer und Immobilieneigentümer in spe darüber grundsätzlich eine ausdrückliche Vereinbarung treffen. Gleiches gilt für die Art der Zahlung. Auch darüber trifft das Gesetz keine Aussage. Somit können Sie auch von der üblichen Zahlungsweise (bestimmter Prozentsatz des Grundstückswerts) abweichen und stattdessen eine kapitalisierte einmalige Erbbauzinszahlung für die gesamte Dauer des Erbbaurechts als Vorauszahlung vereinbaren. Neben der Zahlungsweise sollten Sie auch über die Dauer des Erbbaurechts nachdenken. Denn auch diese ist im Gesetz nicht geregelt. Daher ist es immerhin grundsätzlich möglich, das Erbbaurecht ohne Zeitlimit zu bestellen. Doch üblich ist eine Befristung auf 75 bis 99 Jahre. Damit ist das traute Heim für zwei bis drei Generationen gesichert. Wer sich nicht so lange festlegen will, kann sich auch lediglich für die kommenden 30 bis 60 Jahre binden. Dagegen spricht jedoch, dass eine zu kurze Frist die Beleihbarkeit erschweren kann.

Den Spielraum, den der Gesetzgeber den Vertragsparteien lässt, kann der Grundstückseigentümer jedoch auch zu seinen eigenen Gunsten nutzen. Denn im Erbbauvertrag können die beiden Parteien Vereinbarungen über die Errichtung, Instandhaltung und Verwendung der Immobilie treffen und diese zum Inhalt des Erbbaurechts machen. Dabei können die Vorstellungen der Vertragsparteien weit voneinander abweichen und sich das "Modell Erbpacht" nicht als jedermanns Sache erweisen. Auch Verfügungsbeschränkungen, die die Veräußerung oder Belastung des Erbbaurechts mit bestimmten Rechten betreffen, kann der Grundstückseigentümer zu seinen Gunsten vereinbaren. Interessierte Bauherren sollten diesen Haken am "Modell Erbbaurecht" daher stets mit dessen finanziellen Vorteilen abwägen.

Nicht vermeiden lässt sich auch häufig die sogenannte Anpassungsklausel im Vertrag. Damit sichert sich der Grundstückseigentümer in aller Regel vor Wertverlusten, die wegen des Kaufkraftschwundes im Laufe der Jahre eintreten. Aber auch die Steigerung des Bodenwertes kann sich der Grundstückseigentümer durch eine solche Klausel entsprechend "honorieren" lassen.

Wird der Erbbauzins an die Änderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse angepasst, sind in der Regel der Lebenshaltungskosten-Index und die Entwicklung der Einkommen, also Indizes des Statistischen Bundesamts in Wiesbaden, Maßstäbe der Bemessung bei den Gleitklauseln. Wichtig: Die Erhöhung des Erbpachtzinses erfolgt keineswegs automatisch, sondern muss vom Baulandeigentümer und Nutzungsberechtigtem vereinbart werden. Außerdem ist bei Wohnerbbaurechten eine Anpassung frühestens drei Jahre nach Vertragsabschluss bzw. nach der jeweils vorhergehenden Erhöhung erlaubt. Hat der Eigentümer die Klausel vergessen, steht er fast ausnahmslos mit leeren Händen dar. Denn nur ganz selten wird dann eine Anpassung unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des "Wegfalls der Geschäftsgrundlage" möglich. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied: Voraussetzung für eine solche Ausnahmesituation ist ein Kaufkraftschwund von sechzig Prozent (Az: V ZR 195/84).

Wichtig: Als Erbbauberechtigter können Sie nicht einseitig auf Ihr Recht verzichten. Wollen Sie das Erbbaurecht vorzeitig aufheben, brauchen Sie dazu die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Ansonsten fallen die Nutzungsrechte an Grund und Boden automatisch an den Verpächter zurück, wenn die vereinbarte Zeit abgelaufen ist. Der wird dann auch Eigentümer des Hauses.

Nach Vertragsende des Erbbaurechts

Mögliche vertragliche Lösung am Ende der Vertragszeit: Entweder der Grundstückseigentümer verlängert den Kontrakt für die voraussichtliche "Lebensdauer" der Immobilie, oder er muss den Berechtigten für das Bauwerk auf seinem Grund und Boden entschädigen. Tipp: Regeln Sie bereits bei Vertragsabschluss, wie der Gebäudewert für diesen Fall ermittelt werden soll. Alternativ können Sie auch einen Vertrag mit Optionsrecht schließen. Dabei haben Sie als Erbbauberechtigter nach Ablauf eines festzulegenden Zeitraums die Wahl, ob das Erbbaurecht verlängert werden soll oder Sie das Grundstück erwerben wollen.

Grundsätzlich sollte der Erbbauvertrag auch ein Vorkaufsrecht zugunsten des Erbbauberechtigten am Grundstück enthalten. Das können Sie geltend machen, wenn Ihr Vertragspartner im Laufe der vereinbarten Dauer für das Erbbaurrecht einen Erwerber für sein Grundstück sucht.

Die Formalitäten des Erbbauvertrags

Haben sich der Erbbauberechtigte und der Grundstückseigentümer über den Inhalt ihrer Vereinbarung geeinigt, müssen sie noch einige Formalitäten erledigen, damit der Erbbauvertrag aus rechtlicher Sicht "wasserdicht" wird. Dazu zählt der Gang zum Notar, damit der Fachmann den Erbbauvertrag beurkunden kann. Auf die notarielle Beurkundung können Sie auch später, wenn Änderungen in den Vertrag aufgenommen werden sollen, nicht verzichten. Ist der Vertrag besiegelt, wird das Erbbaurecht an erster Rangstelle bestellt und in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Außerdem werden die Vertragsinhalte auf einem eigenen Grundbuchblatt in einem sogenannten Erbbaugrundbuch festgehalten. Anschließend steht der Verwirklichung Ihrer Eigenheimpläne nichts mehr im Wege.

In punkto staatlicher Förderung macht es keinen Unterschied, ob Sie Grund und Boden gekauft oder im Wege des Erbbaurechts gepachtet haben.

 

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