Häuser mit Einliegerwohnungen bieten einen echten Mehrwert für viele Bauherren. Von der flexiblen Nutzung bis zu steuerlichen Vorteilen.

Häuser mit Einliegerwohnung

Endlich das eigene Haus. Keine Wohnungsnachbarn mehr, die wegen Ruhestörung an die Wände pochen; kein Streit mehr über die Reinigung des Treppenhauses. Das stimmt zwar, aber eine zweite Wohnung im eigenen Haus könnte eine zusätzliche Einnahmequelle sein. 


Wenn zehn oder noch mehr Parteien unter einem Dach leben, fühlt sich kaum noch einer für das Haus verantwortlich. Im Zweifamilienhaus dagegen kennt man sich. Und wenn der Architekt gut plant, dann ist störender Lärm vermeidbar. Nur wenn Wasserleitungen schlecht oder Wohnungs- und Haustrennwände nicht ausreichend gedämmt sind, kann Schall leicht übertragen werden, wie man es aus den Mietskasernen kennt.

Beim Neubau sind von Anfang an die Teile durch stärkere Wände oder Decken besser trennbar. Wenn z. B. die Kinder aus dem Haus sind oder wenn Räume im Keller und unterm Dach nicht mehr benötigt werden, dann kann man daraus eine zweite Wohnung machen. Teppich oder Kork als Bodenbelag im Dachgeschoss sind ein wirksamerer Schutz gegen Trittschall als Parkett oder Fliesen. Aber auch eine zusätzliche Trittschalldämmung ist möglich.

Einliegerwohnung oder Teilungserklärung

Für die Planung bzw. Finanzierung gibt es zwei wichtige Unterscheidungskriterien. Erstens: Handelt es sich um ein Zweifamilienhaus oder um ein Wohnhaus mit Einliegerwohnung? Zweitens: Wird der Neubau von Anfang an oder erst zu einem späteren Zeitpunkt für zwei Wohneinheiten geplant und genutzt? Eine Einliegerwohnung ist eine zweite Wohneinheit in einem Einfamilienhaus. Für die Einliegerwohnung rechnet das Finanzamt deren Nutzflächenanteil aus der Fläche des Hauses heraus. Entsprechend diesem Anteil können die Bau- und Unterhaltungskosten bei der Steuer geltend gemacht werden.

Dagegen ist fürs Zweifamilienhaus eine notarielle Teilungserklärung nötig. Hier wird festgelegt, dass beide Wohnungen völlig selbstständig sind, was zur selbst ­genutzten und was zur vermieteten Wohnung gehört. Dieser Weg lohnt sich jedoch nur, wenn auch die Finanzierung absolut getrennt läuft. Notwendig sind zwei getrennte Darlehensverträge.

Beim selbst genutzten Wohneigentum gibt es keine Absetzungsmöglichkeit für die Schuldzinsen mehr. Hier sollte man daher möglichst viel Eigenkapital einsetzen. Dagegen senkt man die Steuern, wenn der vermietete Hausteil über Fremdkapital finanziert wird. Das funktioniert jedoch nur beim Zweifamilienhaus. Wer hier nicht getrennt finanziert, der zahlt Steuern wie bei der Einliegerwohnung: Fremd- und Eigenmittel werden auf beide Wohnungen entsprechend dem Flächenanteil verrechnet. 

Abschreibungsmöglichkeiten für vermietete Wohnungen sind in den ersten Jahren nach dem Erwerb am höchsten und gehen dann stufenweise zurück. Wenn im eigenen Haus also erst einige Jahre nach Bau oder Kauf Mietwohnraum geschaffen wird, sind die ersten „fetten” Abschreibungsjahre vorbei. In die Abschreibung fließt übrigens nur der Preis für das Gebäude ein, denn ein Grundstück kann nicht abgenutzt und muss nicht repariert werden. Apropos Repara­turen: Solche Kosten können bei der Mietwohnung wie auch Fremdkapital­zinsen gegen die Mieteinnahmen aufgerechnet werden. 

Vermietung an Familienangehörige

Seit dem 1.1.2012 muss die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete betragen, ansonsten sind die Mieteinnahmen in einen entgelt­lichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Nur bei einer Miete von mindestens 66 % dürfen die vollen Werbungskosten geltend gemacht werden. Wird dieser Wert unterschritten, dann können die Werbungskosten nur teilweise gegengerechnet werden. 

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