Tipps fürs Doppelhaus

Zwei Wohneinheiten unter einem Dach sind die ideale Voraussetzung für eine flexible Nutzung des Hauses - auch in Zukunft.

Gesetzliche Aufteilung

Da auf einem Grundstück im Prinzip zwei Häuser stehen, gibt es die Möglichkeit, Realteilung oder das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) anzuwenden. Bei einer Realteilung entstehen zwei neue Grundstücke mit eigenem Grundbuchblatt. Vorausgesetzt, die beiden neuen Grundstücke verstoßen nicht gegen geltendes Baurecht.

Ein real geteiltes Grundstück ist in der Regel leichter zu veräußern. An einem nach WEG geteilten Grundstück erhält man einen Miteigentumsanteil und Sondereigentum sowie Sondernutzungsrechte (wie bei einer Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus).

Über Gemeinschaftseigentum wie Grundstück und Gebäudehülle entscheiden beide gemeinschaftlich, Veränderungen bedürfen der Zustimmung des anderen. Jedoch können in Teilungserklärung und Gemeinschaftsverordnung Vereinbarungen getroffen werden, die einer Realteilung sehr nahekommen.

Besser aus einer Hand

Sieht der gültige Bebauungsplan den Bau von zwei Doppelhaushälften auf zwei Grundstücken vor, sollte das komplette Doppelhaus am besten zeitgleich aus einer Hand kommen. Dadurch wikt alles wie aus einem Guss.

Wenn sich die beiden Eigentümer nicht auf eine gemeinsame Planung, Ausführung und Terminierung einigen können, muss der eine unter Umständen an eine bereits existierende Doppelhaushälfte anbauen – auch das geht in Fertigbauweise.

Der, der als Zweiter baut, muss sich anpassen und die vorgegebenen Maße einhalten. Bodenplatte oder Keller sollten aber möglichst gleichzeitig angelegt werden.

Tipps zur Steuer

Für die Planung bzw. Finanzierung gibt es zwei wichtige Unterscheidungskriterien. Erstens: Handelt es sich um ein Zweifamilienhaus oder um ein Wohnhaus mit Einliegerwohnung? Zweitens: Wird der Neubau von Anfang an oder erst zu einem späteren Zeitpunkt für zwei Wohneinheiten geplant und genutzt?

Eine Einliegerwohnung ist eine zweite Wohneinheit in einem Ein­familienhaus. Für die Einliegerwohnung rechnet das Finanzamt deren Nutzflächenanteil aus der Fläche des Hauses heraus. Entsprechend diesem Anteil können die Bau- und Unterhaltungskosten bei der Steuer geltend gemacht werden.

Dagegen ist fürs Zweifamilienhaus eine notarielle Teilungserklärung nötig. Hier wird festgelegt, dass beide Wohnungen völlig selbstständig sind, was zur selbst genutzten und was zur vermieteten Wohnung gehört. Dieser Weg lohnt sich jedoch nur, wenn auch die Finanzierung absolut getrennt läuft. Notwendig sind zwei getrennte Darlehensverträge.

Beim selbst genutzten Wohneigentum gibt es keine Absetzungsmöglichkeit für die Schuldzinsen mehr. Hier sollte man daher möglichst viel Eigenkapital ein­setzen. Dagegen senkt man die Steuern, wenn der vermietete Hausteil über Fremdkapital finanziert wird. Das funktioniert jedoch nur beim Zweifamilienhaus. Wer hier nicht getrennt finanziert, der zahlt Steuern wie bei der Einliegerwohnung: Fremd- und Eigenmittel werden auf beide Wohnungen entsprechend dem Flächen­anteil verrechnet.

Tipps zur Abschreibung

Abschreibungsmöglichkeiten für vermietete Wohnungen sind in den ersten Jahren nach dem Erwerb am höchsten und gehen dann stufenweise zurück. Wenn im eigenen Haus also erst einige Jahre nach Bau oder Kauf Mietwohnraum geschaffen wird, sind die ersten „fetten” Abschreibungsjahre vorbei.

In die Abschreibung fließt übrigens nur der Preis für das Gebäude ein, denn ein Grundstück kann nicht abgenutzt und muss nicht repariert werden. Apropos Reparaturen: Solche Kos­ten können bei der Mietwohnung wie auch Fremdkapitalzinsen gegen die Mieteinnahmen aufgerechnet werden.

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