Tipps fürs Doppelhaus

Zwei Wohneinheiten unter einem Dach sind die ideale Voraussetzung für eine flexible Nutzung des Hauses - auch in Zukunft.

  • Doppelhaus mit Abböschung zum Untergeschoss: Hier wird die optimale Wohnfläche aus der überbauten Fläche herausgeholt. Foto: GussekHaus
  • Das Architektenhaus in attraktiver Hanglage bietet auf insgesamt vier Etagen den beiden Parteien viel Platz und reichlich Wohnkomfort. Foto: Haas Fertigbau
  • Zwei versetzte Kuben existieren als unabhängige Einheiten. Die Terrassen sind voneinander abgewandt. Foto: Clarke und Kuhn

Haus mit zwei Wohnungen

Zwei sind besser als eine – das gilt in vielen Fällen auch für Wohneinheiten im Haus. Bauherren sollten sich daher gut überlegen, ob nicht ein Zweifamilienhaus oder ein Haus mit Einliegerwohnung die bessere Wahl wäre.

Eine weitere, separate Wohneinheit im Haus bringt Vorteile: Hier können fast erwachsene Kinder wohnen oder die Großeltern einziehen, man könnte das Apartment auch vermieten oder bei Bedarf z. B. einem Au-pair-Mädchen oder einer Pflegekraft zur Verfügung stellen.

Die größten Befürchtungen, gerade im Fall der Vermietung an fremde Personen, sind: der Verlust von Privatsphäre und Ruhe. Doch solche Störungen sind durch gute Planung vermeidbar.

Nur wenn Wasserleitungen schlecht oder Wohnungs- und Haustrennwände nicht ausreichend gedämmt sind, kann Schall leicht übertragen werden. Beim Neubau sind von Anfang an die Teile durch stärkere Wände oder Decken besser trennbar. Teppich oder Kork als Bodenbelag dämpfen den Trittschall wirksamer als Parkett oder Fliesen.

Zweifamilienhaus oder Einliegerwohnung?

Was ist eigentlich der Unterschied zwischen einem Zweifamilienhaus und einem Haus mit Einliegerwohnung? Unter einem Zweifamilienhaus versteht man in der Regel ein Haus mit zwei nahezu gleichwertigen Wohnungen. Bei einer Einliegerwohnung hingegen ist diese im Vergleich zur Hauptwohnung eher nachrangig, was die Größe angeht.

In jedem Fall muss die innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans festgesetzte Nutzungsart beachtet werden. Dort müssen zwei Wohneinheiten je Einzelgebäude zulässig sein. Allerdings können Bauherren auch Antrag auf Be­freiung von den Festsetzungen stellen. Es gibt immer wieder Kommunen die entsprechende Befreiungen und die Bau­genehmigung erteilen.

Flächenersparnis

Einer der größten Vorzüge eines Doppelhauses ist, dass das Grundstück kleiner ausfallen kann als bei zwei frei stehenden Einfamilienhäusern. Gerade bei hohen Baulandpreisen ist das ein wichtiges Argument.

Ein frei stehendes Einfamilienhaus durchschnittlicher Größe benötigt ungefähr 450 Quadratmeter Grund, eine entsprechende Doppelhaushälfte kommt mit circa 330 Quadratmetern aus. Die einzigen Abstriche müssen bei der Gartenplanung gemacht werden, da eine Seite der Freifläche fehlt.

Kostenreduzierung

Im Vergleich zu einem Einfamilienhaus ist ein Doppelhaus kostengünstiger. Bauherren müssen nur einmal in Bauplanung und Erschließung investieren. Auch bei Planung, Genehmigung und durch gemeinsamen Materialeinkauf lassen sich Kosten reduzieren. Mit einem Doppelhaus lässt sich also durchaus Geld sparen.

Eine Materialersparnis ist in heutiger Zeit allerdings nicht mehr möglich. Früher wurde die so genannte Kommunwand einschalig ausgeführt. Inzwischen erhält jede Gebäudeeinheit eine eigene statisch tragende Gebäudetrennwand. Diese Trennwände werden durch eine Raumfuge, die mit Mineral- oder Steinwolle verfüllt ist, voneinander getrennt, was Schall- und Brandschutz deutlich verbessert.

Individuelle Hälften

Es ist nicht zwingend, dass beide Haushälften spiegelbildlich aussehende Zwillinge sind. Auch Doppelhäuser bieten eine architektonische Vielfalt, was sich in ansprechendem Äußeren, interessanten Grundrisszuschnitten, intelligenter Raumaufteilung und hohem Wohnkomfort zeigt.

Die einzelnen Haushälften können ganz nach Wunsch der jeweiligen Baufamilie erstellt werden – bis hin zu unterschiedlichen Fassadengestaltungen.

Gesetzliche Aufteilung

Da auf einem Grundstück im Prinzip zwei Häuser stehen, gibt es die Möglichkeit, Realteilung oder das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) anzuwenden. Bei einer Realteilung entstehen zwei neue Grundstücke mit eigenem Grundbuchblatt. Vorausgesetzt, die beiden neuen Grundstücke verstoßen nicht gegen geltendes Baurecht.

Ein real geteiltes Grundstück ist in der Regel leichter zu veräußern. An einem nach WEG geteilten Grundstück erhält man einen Miteigentumsanteil und Sondereigentum sowie Sondernutzungsrechte (wie bei einer Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus).

Über Gemeinschaftseigentum wie Grundstück und Gebäudehülle entscheiden beide gemeinschaftlich, Veränderungen bedürfen der Zustimmung des anderen. Jedoch können in Teilungserklärung und Gemeinschaftsverordnung Vereinbarungen getroffen werden, die einer Realteilung sehr nahekommen.

Besser aus einer Hand

Sieht der gültige Bebauungsplan den Bau von zwei Doppelhaushälften auf zwei Grundstücken vor, sollte das komplette Doppelhaus am besten zeitgleich aus einer Hand kommen. Dadurch wikt alles wie aus einem Guss.

Wenn sich die beiden Eigentümer nicht auf eine gemeinsame Planung, Ausführung und Terminierung einigen können, muss der eine unter Umständen an eine bereits existierende Doppelhaushälfte anbauen – auch das geht in Fertigbauweise.

Der, der als Zweiter baut, muss sich anpassen und die vorgegebenen Maße einhalten. Bodenplatte oder Keller sollten aber möglichst gleichzeitig angelegt werden.

Tipps zur Steuer

Für die Planung bzw. Finanzierung gibt es zwei wichtige Unterscheidungskriterien. Erstens: Handelt es sich um ein Zweifamilienhaus oder um ein Wohnhaus mit Einliegerwohnung? Zweitens: Wird der Neubau von Anfang an oder erst zu einem späteren Zeitpunkt für zwei Wohneinheiten geplant und genutzt?

Eine Einliegerwohnung ist eine zweite Wohneinheit in einem Ein­familienhaus. Für die Einliegerwohnung rechnet das Finanzamt deren Nutzflächenanteil aus der Fläche des Hauses heraus. Entsprechend diesem Anteil können die Bau- und Unterhaltungskosten bei der Steuer geltend gemacht werden.

Dagegen ist fürs Zweifamilienhaus eine notarielle Teilungserklärung nötig. Hier wird festgelegt, dass beide Wohnungen völlig selbstständig sind, was zur selbst genutzten und was zur vermieteten Wohnung gehört. Dieser Weg lohnt sich jedoch nur, wenn auch die Finanzierung absolut getrennt läuft. Notwendig sind zwei getrennte Darlehensverträge.

Beim selbst genutzten Wohneigentum gibt es keine Absetzungsmöglichkeit für die Schuldzinsen mehr. Hier sollte man daher möglichst viel Eigenkapital ein­setzen. Dagegen senkt man die Steuern, wenn der vermietete Hausteil über Fremdkapital finanziert wird. Das funktioniert jedoch nur beim Zweifamilienhaus. Wer hier nicht getrennt finanziert, der zahlt Steuern wie bei der Einliegerwohnung: Fremd- und Eigenmittel werden auf beide Wohnungen entsprechend dem Flächen­anteil verrechnet.

Tipps zur Abschreibung

Abschreibungsmöglichkeiten für vermietete Wohnungen sind in den ersten Jahren nach dem Erwerb am höchsten und gehen dann stufenweise zurück. Wenn im eigenen Haus also erst einige Jahre nach Bau oder Kauf Mietwohnraum geschaffen wird, sind die ersten „fetten” Abschreibungsjahre vorbei.

In die Abschreibung fließt übrigens nur der Preis für das Gebäude ein, denn ein Grundstück kann nicht abgenutzt und muss nicht repariert werden. Apropos Reparaturen: Solche Kos­ten können bei der Mietwohnung wie auch Fremdkapitalzinsen gegen die Mieteinnahmen aufgerechnet werden.

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