Altlasten im Boden

Monatelang haben Sie nach dem passenden Bauplatz gesucht, wochenlang zäh mit dem Verkäufer verhandelt. Endlich darf der Bagger anrücken. Doch der Aushub wird zum Albtraum: übel riechender, seltsam aussehender Boden kündigt reichlich Ärger an.

Für alle Risiken, die vom Baugrund ausgehen, haftet der Bauherr. Daher sollte er sehr genau wissen, was ihn dort erwartet – und zwar schon, bevor er den Grundstückskaufvertrag unterschreibt. Häufig werden bei Grundstückskaufverträgen keine gesonderten Regelungen für Altlasten getroffen oder entsprechende Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen. Stellt sich dann nach dem Kauf he­raus, dass auf dem Grundstück eine Altlast vorliegt, wird der Käufer gegenüber dem Verkäufer meist keine Ersatzansprüche geltend machen können.

Grundstückskauf: Vorsicht bei Altlasten

Bei einem Grundstückskauf sollten Sie sich mit allen möglichen Risiken beschäftigen. Eines davon, die sogenannten Altlasten, haben etwas mit der Vergangenheit des Grundstücks zu tun. Eine Definition des Begriffes „Altlasten“ findet sich im Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG), wo explizit ehemalige Mülldeponien genannt werden. Aber auch ehemals industriell oder gewerblich genutzte Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist und von denen heute Gefahren für den Menschen oder die Umwelt ausgehen können, werden erwähnt. Befinden sich oder haben sich auf dem Grundstück Deponien, Tankstellen, Fabriken, Autowerkstätten, chemische Reinigungen, Gerbereien oder auch Gärtnereien befunden, muss beim Kaufinteressenten höchste Aufmerksamkeit herrschen. 

Risiken von Altlasten

Altlasten können beispielsweise über die Luft den Menschen direkt gefährden, aber auch über die Nahrungsaufnahme über Nutzpflanzen oder das Grundwasser.

Haftung bei Altlasten

Für die systematische Erfassung von Altlastverdachtsflächen sind die unteren Bodenschutz- und Altlastenbehörden zuständig bzw. die Ämter für Umweltschutz. Für Sie als angehenden Käufer ist es deshalb so wichtig, sich genaue Kenntnisse über mögliche Umweltrisiken zu verschaffen, weil mit einem Eigentumsübergang des Grundstückes der neue Eigentümer für die Beseitigung von Umweltgefahren haftbar gemacht werden kann. Im Bundes-Bodenschutzgesetz ist ausgeführt, dass „Altlas­ten sowie durch schädliche Bodenveränderung oder Altlasten verursachte Verunreinigungen von Gewässern so zu sanieren sind, dass dauerhaft keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen“. Außerdem verliert ein Grundstück unter Altlastenverdacht sofort rapide an Wert. Informieren Sie sich über die Flächen im Altlastenkataster und/oder treffen Sie in solchen Fällen vertragliche Regelungen bezüglich der Kos­tenübernahme für die Sanierung.

Altlastenkataster

Ein Käufer sollte immer wissen, was früher auf dem Grundstück oder in dem Haus stattfand. Daher wird ein grundsätzlicher Blick in das Altlastenkataster empfohlen. Wird dort eine Eintragung festgestellt, so können weitere Informationen und die möglichen Konsequenzen beim Landrats­amt, Abteilung Umweltschutz, abgefragt werden. Im Übrigen muss der Verkäufer auch ungefragt über ihm bekannte Alt­lasten informieren. Der bloße Hinweis auf einen Altlastenverdacht ist laut Urteil des Bundesgerichtshofs nicht ausreichend.

Baugrundgutachten

Jeder Hausbau beginnt mit dem Bodenaushub. Deshalb spielt die Qualität von Grund und Boden auch eine wichtige Rolle beim Bauen. „Vielen Bauherren ist das nicht bewusst“, bedauert Thomas Penningh, Vorsitzender des Verbands Privater Bauherren (VPB). „Gerade Käufer von Schlüsselfertigimmobilien vertrauen oft leichtgläubig dem beauftragten Bauunternehmen und hoffen, er werde sich um Dinge wie Aushub und Bebaubarkeit des Bodens schon kümmern – und alles sei im Komplettpreis eingeschlossen.“ Dies ist aber oft nicht der Fall, warnt der VPB:
Im Schlüsselfertig-Preis enthalten ist grundsätzlich immer nur, was vorher auch vertraglich vereinbart wurde. Alles andere, jede unvorhergesehene Zusatzleistung, kostet extra.

„Häufig fehlen im Vertrag wichtige Details, wie etwa das Baugrundgutachten“, resümiert Thomas Penningh jahrelange Erfahrung. Das Gutachten ist aber unentbehrlich, denn es zeigt, wie der Baugrund auf dem eigenen Grundstück tatsächlich beschaffen ist, ob Bodenfeuchte oder drückendes Grundwasser, Fels oder nicht tragfähiger Boden vorhanden ist, oder gar mit Altlasten aus der gegebenenfalls vorher vorhandenen Bebauung gerechnet werden muss. Besonders aufmerksam sollte man sein, falls sich in dem Baugebiet vorher eine gewerbliche Bebauung befand. Hier hilft oft ein Blick in das Umweltkataster der Kommune. Erst wenn klar ist, worauf gebaut wird, kann der Unternehmer seriös kalkulieren, was Aushub, eventuelle Bodensanierung und Kellerkonstruktion tatsächlich kosten. „Trotzdem sind diese Baugrundgutachten meist nicht Bestandteil der Verträge. Stattdessen werden im Vertrag die günstigsten Bedingung angenommen und festgeschrieben“, kritisiert der VPB-Vorsitzende.

Vertraglich gesichert

Der Verband privater Bauherren (VPB) rät Bauherren grundsätzlich dazu, die Erstellung eines Baugrundgutachtens im Bauvertrag festzuschreiben. Geklärt werden muss in dem Zusammenhang ebenfalls, was genau im Gutachten untersucht werden soll. Ein unabhängiger Bauberater hilft dabei, sinnvolle Untersuchungen zu definieren und unsinnige zu vermeiden. Nur so kann sich der angehende Hausbesitzer vor schlimmen Überraschungen schützen und weiß von vornherein, was an Zusatzkosten auf ihn zukommt.

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Ein qualifiziertes Baugrundgutachten basiert auf gezielten Baugrunduntersuchungen und enthält alle Aussagen, die für eine weitreichende Planungs- und Kostensicherheit erforderlich sind. Dazu gehören Randgebiete wie die Überprüfung auf Kampfmittel (insbesondere in industriell geprägten Ballungsgebieten), aber auch die Klärung von verborgenen Kostenrisiken im Untergrund, z. B. durch die Entsorgung von belastetem Boden und Auffüllungen. Beides kann mit geeigneten Baugrunduntersuchungen ohne nennenswerten Mehraufwand mit geklärt werden. Notwendig sind Baugrundbohrungen bzw. -sondierungen und ggf. bodenmechanische Laboruntersuchungen, die von einem erfahrenen Ingenieurgeologen geplant und betreut werden.

Bodengutachter Dr.-Ing. Harald Fank erklärt, zu welchen Ergebnissen ein Baugrundgutachten führt:

• Bodenaufbau und bodenmechanischen Eigenschaften der anstehenden
Erdstoffe (Tragfähigkeit, Setzungs­empfindlichkeit etc.)
• Bodenart und Bodenklasse
• Grundwasservorkommen (Langzeit-Höchststand, drückendes Wasser,
Betonaggressivität etc.)
• Erfordernis von Bodenverbesserung
(Bodenaustausch, Verdichtung etc.)
• Kennwerte für Art und Bemessung der Fundamente
• Anforderungen an die Gründung eines Bauwerks
• Versickerungsfähigkeit von
Oberflächenwasser
• Zuordnung zu Erdbebenzonen

Altlastenuntersuchung

Aus den Ergebnissen der Altlastenunter­suchungen kann sich ein Sanierungs­bedarf für bestimmte Bereiche oder das gesamte Grundstück ergeben. Dieser Sanierungsbedarf kann sich aus öffentlich-rechtlichen Ansprüchen ableiten, z. B. aus einer bestehenden Gefährdung wie Verunreinigung des Grundwassers oder die Überschreitung von behördlich festgelegten Prüf-/Richtwerten (gemäß Bundes-Bodenschutzgesetz und Bundes-Bodenschutzverordnung). Im weiteren Verfahren sind die Meldepflichten des Grundstückseigen­tümers bzw. des Schadenverur­sachers bei der zuständigen unteren Wasserbehörde zu beachten. Eine Sanierung muss dann in jedem Fall unter Beteiligung der zuständigen Behörden durchgeführt werden. Der Umfang der aus öffentlich-rechtlicher Sicht zu treffenden Sanierungsmaßnahmen wird meistens anhand von behördlich vorgegebenen Sanierungszielwerten festgelegt. Der sanierungspflichtige Grundstücksbesitzer sollte in jedem Fall einen eigenen qualifizierten Gutachter zur Begleitung der Sanierung einschalten.

Mögliche Schadstoffe als Altlasten:

FCKW (Chlorierte Kohlenwasserstoffe)
Meist wurden Tetrachlorethylen (Per) und Trichlorethylen (Tri) zur Entfettung von Metallteilen und bei der Chemischen Reinigung eingesetzt. Beide Stoffe sind als krebsauslösend eingestuft.

BTXE (Benzol, Toluol, Xylol, Ethylbenzol)
Bestandteile des Benzins; die Stoffe sind haut- und schleimhautreizend, Toluol ist fruchtschädigend, Benzol wirkt giftig.

Schwermetalle (wie Blei, Cadmium, Chrom, Kupfer, Nickel, Quecksilber, Zink)
Salze dieser Schwermetalle wurden nicht nur in der galvanischen Industrie eingesetzt, sondern auch als Imprägniermittel in der Holzindustrie. Zahlreiche Schwermetalle entfalten in Form der löslichen Salze schon in sehr geringen Konzentrationen toxische Wirkungen.

PAK (Polycyclische aromatische Kohlen­wasserstoffe)
Sind in Mineralölen, Bitumen, Pech, Teer und Ruß enthalten, also in Produkten, die
zur Straßenbefestigung, zur Isolation und zur Imprägnierung von Holz eingesetzt wurden. Die Stoffe sind als krebserregend eingestuft.

MKW (Mineralölkohlenwasserstoffe)
Eingesetzt im Heizöl, Benzin und Diesel sowie in der Metall verarbeitenden Industrie (Bohr- und Schneidöle). Schon geringe Mengen reichen aus, um das Trinkwasser geschmacklich zu beeinflussen.

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