Grundstückssanierung

Die hier angesprochenen Risiken sind meistens unsichtbar. Oft wird zum Verhängnis, was vor langer Zeit verursacht wurde, so genannte Altlasten. Der Boden ist durch eine frühere Nutzung mit Schadstoffen wie Chemikalien, Öle oder Schwermetalle belastet, was das Grundwasser belastet, Gartennutzung verhindert und den Wert verringert.

Schwierige Bodenverhältnisse
können sich auch durch geologischen Verhältnisse ergeben. Ein aufgeschütteter Hang, ein alter Steinbruch, sandige Böden oder poröses Gestein sind kein tragfähiger Untergrund und erfordern aufwändigere Fundamentarbeiten und gegebenfalls Abstützungen. Hohlräume im Gestein bergen ohne Gegenmaßnahmen die Gefahr, dass sie irgendwann in sich zusammenstürzen und das Haus absackt. Ein felsiger Grund wiederum erfordert Sprengungen, damit überhaupt ein Keller gebaut werden kann.

Probleme anderer Art bereitet ein zu hoher Grundwasserspiegel. Erstes Indiz dafür ist eine Baugrube, die nach dem Aushub vollläuft. Zwar gibt es Möglichkeiten, den Keller wasserdicht zu bauen, aber der Preis dafür ist deutlich höher. Auch Alternativen wie zusätzliche Entwässerungsmaßnahmen oder ein weniger tief gegründeter Keller bedeuten Nachteile. Selbst wenn „nur" wasserführende Lehmschichten da sind, muss der Keller besonders abgedichtet werden, um dem drückenden Wasser standzuhalten. Egal, ob Boden ausgetauscht, das Haus abgestützt, Fels gesprengt oder der Keller wasserdicht gebaut werden muss – all das verursacht vor allem unkalkulierbare Kosten für die Baufamilie.

Der Boden und die Gesundheit der Bewohner

Beim Grundstückskauf empfiehlt sich ein zweiter Blick, der etwas tiefer geht. Nicht immer muss deshalb Erde bewegt werden. Oft genügt es bereits, sich bei den Nachbarn und städtischen Ämtern umzuhören, ob die Wiese früher andere Funktionen hatte. Gab es dort oder in der Nähe Gewerbe- und Industriegebiete, Müllverbrennungsanlagen oder Tankstellen, ist der Boden mit hoher Wahrscheinlichkeit kontaminiert.

Dann kann ein Bodengutachten vor der Kauf für endgültige Klarheit sorgen und einen Absturz in den finanziellen Abgrund verhindert. Das Bodengutachten prüft den Baugrund auf Tragfähigkeit, Wasservorkommen und Altlasten, vergleicht Grenzwerte und gibt Empfehlungen.

Die Wechselwirkung zwischen der Last der künftigen Bebauung und der Bodenbeschaffenheit lässt Aussagen über die Art des notwendigen Fundaments zu. Der Bauherr erfährt, ob ein Streifenfundament ausreicht oder eine Bodenplatte oder gar eine Gründung auf Pfählen notwendig wird, und er erhält Aussagen darüber, welche Abdichtungsmaßnahmen einen trockenen Keller garantieren. Schon Setzungsrisse, leichte Schieflagen, die sich z.B. in klemmenden Rollläden äußern, oder feuchte Kellerwände sorgen für Ärger.

Möglichen Schadstoffbelastungen kommen die Gutachter über so genannte historische Erkundungen auf die Spur. Gibt es genügend Anhaltspunkte, erfolgt eine Analyse anhand von Bodenproben, die mittels Bohrungen an mehreren Stellen gewonnen werden. Bei Bedarf werden Sanierungsvorschläge gemacht.

Grundstück und die Haftung dafür

Der Eigentümer wird für die Beseitigung der Verunreinigungen in die Pflicht genommen – die Behörde muss nicht nach dem Verursacher suchen. Von schadstoffbelastetem Bauland sind deshalb tunlichst die Finger zu lassen. Eine Baugenehmigung wird erst nach Abschluss der Sanierung erteilt, was dauern kann.

Jeder Grundstückskäufer sollte vorsorglich beim Notar entsprechende Regelungen in den Kaufvertrag mit aufnehmen, die ihm in einem eventuellen Sanierungsfall eine  Kostenfreistellung durch den Verkäufer, eine Kostenteilung oder eine Kaufpreisminderung garantieren. Dabei darf die Verjährungsfrist nicht zu kurz bemessen sein. Allerdings nützt ein Haftungsausschluss bei Insolvenz des Verkäufers nichts.

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