Grundsteuer und Grunderwerbssteuer

Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich prozentual aus dem Kaufpreis für eine Immobilie erhoben, wie er sich aus dem notariellen Kaufvertrag ergibt. Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine regelmäßig anfallende Abgabe.

Wer ein Grundstück oder ein Haus kauft, wird vom Staat erst einmal zur Kasse gebeten: Die Grunderwerbsteuer wird fällig. Dabei ist das Finanzamt keinesfalls bescheiden, sobald seine Bürger in Wohneigentum investieren. Die Grunderwerbsteuer macht üblicherweise 3,5 Prozent vom Kaufpreis aus. Da können selbst bei einem Reihenhaus - je nach Lage - schnell über 10.000 Euro fällig werden, für die der Käufer keine Gegenleistung erhält. Aber die aktuelle Entwicklung zeigt, dass Bauherren und Käufer in Zukunft wohl immer mehr Grunderwerbssteuer zahlen müssen. Verantwortlich dafür sind vor allem zwei Gründe:

Die Grunderwerbssteuer steigt

Der Satz für die Grunderwerbsteuer ist in Sachsen-Anhalt seit März 2010 von 3,5 auf 4,5 Prozent angestiegen. Damit folgte ein erstes Flächenland den Beispielen der Stadtstaaten Berlin und Hamburg, die bereits 2007 und 2009 aus dem bis dahin geltenden bundeseinheitlichen Einheitstarif ausgestiegen waren. Weitere Bundesländer werden angesichts der klammen Haushaltskassen vermutlich folgen. Dabei handelt sich um eine reine Steuererhöhung, da sich an der Bemessungsgrundlage und den Anwendungsregeln im Grunderwerbsteuergesetz nichts geändert hat.

Verbreiterte Bemessungsgrundlage

Hier stellt sich eine besondere Problematik beim gleichzeitigen Erwerb einer Bauparzelle sowie eines schlüsselfertigen Haus vom gleichen Veräußerer ein. Die Grunderwerbsteuer wird immer öfter vom Wert des Grund und Bodens plus des Gebäudes berechnet. Bauherren können gegenüber dem Finanzamt kaum noch argumentieren, sie hätten bloß ein Grundstück erworben und anschließend hierauf ein Gebäude in Eigenregie errichtet. In diesem Fall würde sich die Steuer nur nach dem Wert für das Grundstück berechnen und nicht vom Gesamtpreis für das fertige Objekt.

Eine Trennung gelingt jetzt kaum noch, seit der Bundesfinanzhof (BFH) in einer Reihe von Urteilen von einem einheitlichen Erwerbsvorgang des schlüsselfertigen Objekts ausgeht. Diese Verschärfung hatte der Europäische Gerichtshof gebilligt. Die Erhebung von Grunderwerbsteuer auf Bauleistungen durch die Einbeziehung in die Bemessungsgrundlage beim Erwerb eines noch unbebauten Grundstücks verstößt selbst dann nicht gegen EU-Recht, wenn diese Bauleistungen zugleich der Umsatzsteuer unterliegen (Az. C - 156/08, DB 2009 S. 382).

Daher gibt es jetzt grundsätzlich einen sachlichen Zusammenhang zwischen dem Erwerb des Grundstücks und dem anschließenden Bau des Hauses – auch wenn getrennte Verträge mit Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer abgeschlossen werden oder die Hausplanung inhaltlich maßgebend vom Erwerber beeinflusst ist. Selbst wenn der künftige Hausbesitzer den Architekten einschaltet, Leistungen in Eigenarbeit erbringt oder an Dritte vergibt, fällt die Grunderwerbsteuer auf das Gesamtwerk an. Das sind dann neben Grundstücks- und Gebäudepreis auch anfallende Nebenkosten.

Grunderwerbsteuern sparen durch Inventar

Erwerber von Gebraucht-Immobilienhaben noch eine kleine Chance: Sobald etwa ein Eigenheim mit Inventar übernommen wird, darf der Gegenwert des Inhalts vom Kaufpreis abgezogen werden. Die Folge: Für Einbauküche, Gartenmöbel und Gerätschaften im Hobby-Keller verlangt der Fiskus keine Grunderwerbsteuer. Allerdings, so wissen Steuerberater, die sich auskennen, achtet der Fiskus auf die Verhältnismäßigkeit. Formaler Ablauf: Erwerber von Objekten aus zweiter Hand sollten dem Kaufvertrag eine vom Notar beglaubigte Inventarliste inklusive Schätzwerten beifügen. Je weniger Mühe die Prüfung dem Finanzbeamten macht, desto besser.

Kontrolle durch den Staat

Wechselt ein Grundstück den Besitzer, wandert automatisch eine Kopie des Kaufvertrags an das Finanzamt, und die Notare übermitteln zusätzlich alle in diesem Zusammenhang stehenden Vereinbarungen. Vorrangig dient diese Kontrolle der zügigen Festsetzung von Grunderwerbsteuer, denn erst wenn diese Abgabe bezahlt ist, lässt sich der Eigentümerwechsel erfolgreich ins Grundbuch eingetragen. Aber die Informationen werden in vielen weiteren Bereichen genutzt. Sie lassen etwa finanzielle Rückschlüsse über die Einkommensverhältnisse von Ex-Besitzer und Erwerber zu.

Grunderwerbsteuer und ihre Ausnahmen

Ausgenommen von der Besteuerung sind u. a. Erwerbsvorgänge, die der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterliegen, Erwerbsvorgänge zwischen Verwandten 1. Grades (z.B. Geschwister) und deren Ehegatten, Erwerbsvorgängen zwischen Ehegatten, auch wenn sie geschieden sind und der Erwerb der Vermögensauseinandersetzung dient. Grunderwerbsteuer fällt auch dann nicht an, wenn der Wert der Gegenleistung (Kaufsumme) 2.500 Euro nicht übersteigt.

Verkäufer und Käufer sind hinsichtlich der Grunderwerbsteuer dem Finanzamt gegenüber Gesamtschuldner. In der Kaufvertragsurkunde wird aber in der Regel bestimmt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Wird ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht (z.B. Rücktritt von einem Kaufvertrag) wird auf Antrag eine bereits bezahlte Grunderwerbsteuer zurückerstattet.

Regelmäßige Steuer

Nicht nur der Erwerb einer Immobilie wird besteuert. Auch später verlangt der Fiskus eine Abgabe vom Immobilienbesitzer. Regelmäßig, in vier gleichen Raten, stellt die Gemeinde dem Eigentümer die so genannte Grundsteuer in Rechnung.

Die Grundsteuer

Bei der Grundsteuer wird das so genannte Grundvermögen (Grund und Boden einschl. Gebäude, land- und forstwirtschaftliche Betriebe) nach seinem Ertrag bzw. Wert besteuert. Die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Eigentümers spielen bei der Höhe der Besteuerung grundsätzlich keine Rolle.

Berechnung der Grundsteuer

1. Ihr zuständiges Finanzamt ermittelt den Einheitswert. Er legt auf der Grundlage der zum 01.01.1964 bestehenden Wertverhältnisse den Wert des Grundbesitzes fest. Diese Berechnung wird mit dem Erlass des Einheitswertbescheides abgeschlossen.
2. Auf der Grundlage des Einheitswertes ermittelt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag. Diese Berechnung endet mit dem Erlass eines Grundsteuermessbescheides.
3. Auf der Basis des Grundsteuermessbetrages setzt die Gemeinde die Grundsteuer fest. Die Formel hierfür lautet: Grundsteuer = Steuermessbetrag x Hebesatz


Die Hebesätze der Städte und Kommunen werden in einer gemeindlichen Satzung festgelegt. Die Hebesätze bestimmen, mit welchem Hundertsatz des Steuermessbetrages die Grundsteuer erhoben wird. Der Hebesatz der Stadt Augsburg liegt beispielsweise bei 345 v.H., der der Stadt München bei 490 v.H.

Grundsteuer bei Eigentumswechsel

Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer, die sich ausschließlich nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres richtet. Eine während des Kalenderjahres eingetretene Änderung in den Eigentumsverhältnissen, wie sie z.B. durch den Verkauf eines Grundstückes eintritt, kann daher erst ab dem Beginn des nächsten Kalenderjahres berücksichtigt werden. Dabei ist zu beachten, dass für die steuerrechtliche Zurechnung eines Objektes entscheidend ist, wer am 1. Januar des jeweiligen Jahres wirtschaftlicher Eigentümer (Übergang von Nutzen und Lasten) und nicht, wer bürgerlich-rechtlicher Eigentümer (Grundbucheintrag) ist. Der bisherige Eigentümer hat daher noch die gesamte Grundsteuer für das Jahr zu entrichten, in dem der Eigentumswechsel stattgefunden hat. Die Grundsteuer, die der bisherige Eigentümer nach der Veräußerung zu leisten hat, kann er - sofern eine entspr. privatrechtliche Vereinbarung besteht - vom Erwerber fordern.

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