Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks

Mehr Wohnfläche, zusätzliche Räume oder gar ein ganzes Stockwerk obendrauf – fast jeder Hausbesitzer, der mehr Platzbedarf hat, hat auch Ideen, wo er ansetzen würde. Die Frage ist nur, darf er auch?

Nein sagen und dem Traum ein Ende bereiten können viele. Das Baurechtsamt, das Stadtplanungsamt – und auch der Nachbar. Sei es, dass er dem anderen sein Glück nicht gönnt oder ganz legitim darauf achtet, dass durch die Maßnahme sein eigener Freiraum nicht eingeschränkt wird. Allerdings ist ein Nein nur möglich, wenn man die Vorgaben des Bebauungsplans überschreiten will. In ihm ist festgelegt, in welcher Art und welchem Umfang ein Grundstück und das daraufstehende Gebäude genutzt werden können. Sind diese Möglichkeiten mit dem bestehenden Gebäude bereits ausgereizt, bleibt eventuell die Alternative, durch Nebengebäude wie eine Garage oder einen Schuppen für Entlastung zu sorgen. Gibt es zwar noch Spielraum, aber zu knapp, ist man darauf angewiesen, dass Nachbarn und Behörden der gewünschten Variante zustimmen. Vom Nachbar reicht die Unterschrift, die Behörde belegt Ausnahmegenehmigung mit Gebühren. Bleibt es beim Nein, muss man das Ganze eine Nummer kleiner fahren oder ganz bleiben lassen.

Bebauungsplan wichtiger als Grundstücksgröße

Da Bebauungspläne ein Instrument der Stadtplanung sind, ist ein großes Grundstück noch lange keine Garantie dafür, dass darauf entsprechend groß gebaut werden darf. In Villenvierteln beispielsweise wird Wert auf Grün und Gärten gelegt. Dort ist die zulässige Hausgröße im Verhältnis zur Grundstücksgröße wesentlich kleiner als in innerstädtischen Gebieten. Wer also wissen will, wie viel für ihn noch drin ist, muss zum Baurechtsamt gehen und den für ihn gültigen Bebauungsplan einsehen.

Den Gang ersparen kann sich lediglich derjenige, der nur im Innern die eine oder andere Wand versetzt oder ein Fenster von Normalmaß auf Raumhöhe vergrößert. Sobald die Statik des Gebäudes tangiert wird, weil tragende Wände durchbrochen werden, müssen die Pläne vom Baurechtsamt genehmigt werden. Auch bei einer Nutzungsänderung geht es nicht ohne Zustimmung der Behörde. Die liegt nicht nur dann vor, wenn man beispielsweise als Selbstständiger das Erdgeschoss für sein Gewerbe nutzen will. Dazu gehört unter anderem, wenn das bislang als Speicher dienende Dachgeschoss zu Wohnraum ausgebaut werden soll. In diesem Fall wird Nutzfläche zu Wohnfläche, die unter Umständen in die Geschossflächenzahl (GFZ) einfließt. Das ist eine der Angaben, die ebenso wie die Grundflächenzahl (GRZ) im Bebauungsplan auftauchen und Grenzen setzen.

Geschossflächenzahl GFZ

Die GFZ und die GRZ bestimmen das mögliche Maß der baulichen Nutzung. Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Auf einem Grundstück von vier Ar mit einer GFZ von 0,5 dürfen so ins-gesamt 200 Quadratmeter errichtet werden. Achtung, maßgebend sind die Außenmaße des Gebäudes, nicht die Wohnfläche! Verteilt auf die einzelnen Geschosse darf diese Zahl nicht überschritten werden. Je nachdem, welche Landesbauordnung für den Bebauungsplan gültig ist, zählt außerdem Fläche aus Nicht-Vollgeschossen, wie beispielsweise dem Dachgeschoss, anteilig mit dazu. Hinsichtlich der Überschreitung der Geschossflächenzahl sind die Genehmigungsspielräume allerdings größer als in Bezug auf die Grundflächenzahl.

Grundflächenzahl GRZ

Die GRZ bestimmt die zulässige Größe der überbaubaren Fläche. Eine GRZ von 0,25 bedeutet bei vier Ar Grundstück 100 Quadratmeter. Sind diese bereits verbraucht, wird es schwierig, die Fläche des Baukörpers beispielsweise um einen Anbau zu erweitern. Leider führt auch die Idee, einfach in den Stockwerken oberhalb des Erdgeschosses mit Überkragungen zu arbeiten, nicht weiter. Zur Berechnung werden nämlich die äußeren Begrenzungslinien des Gebäudes auf die Ebene projiziert.

Vollgeschosse

Darüber hinaus wird die Anzahl der Vollgeschosse festgelegt. Ist eines erlaubt, darf auf das Erdgeschoss nur noch ein Dachgeschoss aufgesetzt werden, dessen Grundfläche um 25 bis 30 Prozent kleiner sein muss als die des Erdgeschosses. Wieder einmal kommt die jeweilige Landesbauordnung mit ins Spiel. Sie regelt, nach welchen Kriterien diese Fläche berechnet werden muss. Oft sind die Bedingungen so kompliziert, dass nur ein Vermessungsingenieur, der mit den örtlichen Verhältnissen vertraut ist, verlässliche Aussagen machen kann.

Weitere Angaben beziehen sich auf die Höhe der baulichen Anlage. Dazu gehört die Festlegung der maximalen Trauf- sowie der maximalen Firsthöhe.

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Lageplan und Baufenster

Im amtlichen Lageplan des Grundstücks ist zudem das Baufenster eingezeichnet. Innerhalb dieses Rahmens darf der Baukörper platziert werden. Die eingetragenen Baugrenzen dürfen nur minimal überschritten werden. Ein Anbau ist also nur dann zu realisieren, wenn noch genügend Luft im Baufenster dafür vorhanden ist.

Bebauungsplan und Dach

Je nach Baugebiet und Planungspolitik der Kommune werden auch hinsichtlich der Dächer rigide Vorgaben gemacht. Statt dem Bauherren eine gewisse Gestaltungsfreiheit zu lassen, solange er den Rahmen von GFZ, GRZ und Geschossvorschriften einhält, wird oftmals bis ins kleinste Detail geregelt, wie die Dachform auszusehen hat und mit welcher Dachneigung, wie groß Gauben maximal sein dürfen und welche Abstände sie zu Ortgang, Trauf und First haben müssen oder auch welche Höhe der Kniestock höchstens haben darf.

Für Bauherren mit Umbauplänen kann das zur echten Herausforderung werden. Kurz mal das Dach anheben oder aufstocken kann im schlimmsten Fall an genau diesen Bestimmungen scheitern. Oder man muss erkennen, dass Beschränkungen auf der einen Seite darüber hinaus verhindern, zulässige Nutzungen auf der anderen Seite zur Gänze auszuschöpfen. Glück hat, wem der Lauf der Zeit in die Hände spielt, dann nämlich, wenn angesichts von Wohnungsmangel Bebauungspläne geändert werden und beispiels-weise großzügigere Dachausbauten erlauben als ursprünglich festgelegt.

Grundstücksgrenze und Abstandsflächen

Manchmal sieht der Bebauungsplan vor, dass direkt an der Grundstücksgrenze gebaut wird. In allen anderen Fällen müssen – entsprechend der jeweiligen Landesbauordnungen – gewisse Abstände zum Nachbarn eingehalten werden, die sogenannten Abstandsflächen oder Grenzabstände. Diese sollen dafür sorgen, dass die Gebäude ausreichend Licht bekommen und genügend Luftzufuhr und sie gewährleisten den Brandschutz. Die Mindestabstände liegen bei 2,5 bis drei Metern zur Grundstücksgrenze, je nach Bundesland. Je höher die Gebäudewand ist, desto mehr Abstand muss gehalten werden, wobei die Freifläche immer auf dem eigenen Grundstück liegen muss. Garagen und Abstellräume sind von dieser Regelung nicht betroffen, sie dürfen in Grenzbauweise ausgeführt werden.

Ausnahmegenehmigungen

Was tun, wenn all diese Regelungen den eigenen Plänen entgegenstehen? Es ist erstaunlich, wie findige Architekten es immer wieder schaffen, Konzepte zu entwickeln, die einen gangbaren Kompromiss darstellen. Entwürfe, die architektonisch überzeugen und die Grenzen nicht zu sehr überdehnen, machen es für Baubehörden einfacher, Ausnahmegenehmigungen zu erteilen.

Außerdem gibt es in aller Regel bereits im Umfeld „Vorbilder“. Wer in dem Gebiet, für das der Bebauungsplan gilt, bei einem Nachbarn ähnliche Überschreitungen entdeckt, hat gute Karten. Gewappnet mit einem Foto des Objekts, das man zum Gespräch ins Baurechtsamt mitnimmt, ist diese Referenz ein ausgezeichnetes Argument für die eigenen Wünsche. Denn was dem einen erlaubt wurde, kann dem anderen nicht verwehrt werden.

Wer gute nachbarschaftliche Verhältnisse hat, sollte mit den Besitzern der direkt angrenzenden Grundstücke sprechen und ihnen die Pläne vorstellen. Wenn sie damit einverstanden sind und das vorab per Unterschrift bestätigen, lenkt auch das Baurechtsamt schneller ein. Sogar das Problem zu knapper Grenzabstände kann man lösen, wenn der betroffene Nachbar eine sogenannte Baulast übernimmt. Das heißt, er verpflichtet sich, eine entsprechend größere Freifläche auf seinem Grundstück nicht zu überbauen, um den vorgeschriebenen Gesamtabstand zwischen den Häusern zu gewährleisten. Dass das nicht ganz umsonst zu haben ist, versteht sich fast von selbst. Schließlich mindert der Nachbar durch dieses Entgegenkommen den Wert seines Grundstücks in einem gewissen Maß. Sein eigenes Korsett wird dadurch enger.

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