Neubau oder Sanierung?

Fehler machen darf man, hat Goethe einmal gesagt, nur bauen darf man keine. Unsere Städte und Gemeinden aber stehen voll gebauter Fehler, durch deren Abriss mit anschließender Neuerrichtung alle nur gewinnen würden: die zukünftigen Bewohner, die Umgebung, die Umwelt.

Der Anblick, der sich Mariola Dieckmann im alten Büdnerhaus in Berlin-Pankow bot, passte nicht in unser Bild von der Wilhelminischen Ära, in der angeblich noch für die Ewigkeit gebaut wurde. Das auf Laien solide wirkende Haus mit Walmdach offenbarte geradezu lebensgefährliche konstruktive Mängel. Die Ingenieurin war gebeten worden, das Objekt von 1873 zu begutachten, und musste sehen, wie sich die Außenwände auf der Innenseite „ausbeulten”, dem Betrachter entgegenkamen. Kein Wunder, bestanden sie doch zum Teil aus Grünlingen, ungebrannten Tonziegeln, sowie aus krummen und schiefen Fehlbränden. Offensichtlich war der Ausschuss einer Ziegelei vermauert worden und das noch nicht einmal im korrekten Verbund. „Hier war zur Abwechslung einmal das Erdgeschoss feuchter als der Keller ...”, so die Expertin, die außerdem angefaulte Balkenköpfe und noch manch weiteren Schwachpunkt fand. Nach ihren Berechnungen hätte Hochsanierung auf modernen Wohnkomfort das Zweieinhalbfache eines Neubaus gekostet. Weder sie noch die Käufer verstanden, warum das nicht so gute Stück unter Denkmalschutz gestellt worden war.


Das war 2011. Heute sieht man an derselben Stelle eine schmucke weiße Putzfassade, adrette hölzerne Fenster und eine hölzerne Haustür, ein frisch eingedecktes Walmdach. Denkt sich „hübsch saniert” und liegt vollkommen falsch. Von der Kellerdecke an aufwärts hat man pures 21. Jahrhundert vor sich. Behaglichkeit und Energieeffizienz erreichte die Planerin mit einer 42,5 Zentimeter starken Außenwand aus mit Perlite gefüllten Hochlochziegeln und einer Fußbodenheizung; das Dachgeschoss, zu fast zwei Dritteln ein einziges, großes Wohnzimmer, wird durch viele Fenster und weiße Wände und Schrägen aufgehellt. Käufer und Fachfrau hatten das Denkmalamt letztlich umstimmen können.

Anstoß von der Denkmalpflege

Manchmal ist es allerdings die Denkmalpflege selber, die den Anstoß zum Ersatzneubau gibt. Marianne und Iwan Schneider sowie ihr kleiner Sohn leben heute noch auf dem Grundstück bei Bern, wo einst das Häuschen der Großeltern stand. Das war aber entschieden zu klein für eine auf Wachstum angelegte junge Familie gewesen. Und den Denkmalbehörden ein Dorn im Auge, da es die Sicht auf ein am Hang darüber stehendes historisches Bauernhaus zum Teil verdeckt hatte. Erweiterung war deswegen kategorisch abgelehnt worden. Dafür hatte die Behörde eine andere Idee: abreißen und ein paar Meter weiter neu anfangen. Schneiders fanden das sinnig, entschieden sich für einen Würfel mit Holzverschalung des Herstellers SchwörerHaus im schweizerischen Minergie-Standard, der aufgrund des Flachdachs die gewünschten zwei Vollgeschosse bieten konnte, das „Taunerhaus” nicht verdeckte und dennoch mitten in derselben sattgrünen Idylle am Hang stand.

Ersatzneubau mit Gewinn

Allein diese beiden Beispiele zeigen, dass ein Ersatzneubau fast nur Gewinner bringt, so die zukünftigen Bewohner, die Umgebung, die Umwelt. Dank heller, weiter Wohnlandschaften, ansprechender Optik, luftdichter und hoch dämmender Gebäudehülle, die die Heizkosten und den CO2-Ausstoß senkt. Mit mindestens dem Anderthalbfachen der Neubaukosten müsse ein Modernisierer rechnen, meint Mariola Dieckmann, wolle er zeitgemäßes Niveau; das Büdnerhaus sei natürlich ein Extrembeispiel. Warum, so fragt man sich, sind wir dann immer noch ein „Volk der Sanierer und Modernisierer”, wie das Braunschweiger Eduard-Pestel-Institut in einer Studie zum Wohnungsmangel schrieb?

Als Hausbesitzer oder Käufer kann man sich lange Zeit Illusionen über den finanziellen Aufwand und die Sanierungswürdigkeit seines Objektes machen. Meist erfolgt die Maßnahme peu à peu, über die Jahre hinweg, man verliert den Überblick über die Kosten. Davor bewahrt einen nur fachlicher Beistand. Dr.-Ing. Ulrich Scholz und Dipl.-Ing. (FH) Alexander Lyssoudis, beide im Vorstand der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau (BAYIKA Bau), kennen aus ihrer Praxis so einige potenzielle Groschengräber. Typischerweise Häuser der 1950er- bis 1970er-Jahre, mit schlechtem Wärme- und Schallschutz, niedrigen Decken, kleinräumigen Grundrissen. Ein 50 Jahre altes Gebäude in München, das der Käufer ursprünglich erweitern und aufstocken lassen wollte, offenbarte bei der Begutachtung immer neue Mängel, darunter schadhafte Dacheindeckung, Feuchtigkeitsschäden im Keller. „Die technische Ausrüstung war veraltet, teilweise defekt. Heizungsanlage, Heizkörper, Wasserleitungen, Elektroinstallation waren in keinem guten Zustand. Auch die Wärmedämmung war nach den aktuellen Standards nicht ausreichend.” Der Vergrößerung von Fenster- und Türöffnungen hätte zu statischen Problemen geführt. Scholz und Lyssoudis mussten abraten, der Bauherr entschied sich für Abriss und Neubau, ganz nach eigenen Vorstellungen.

New home, sweet home

Wer allerdings im betreffenden Haus aufgewachsen ist, für den steckt jede Ecke voller Erinnerungen, es abzureißen kommt ihm unter Umständen vor, als würde er seine eigenen Wurzeln kappen. Oft jedoch besteht der einzigartige Charme einer Immobilie gar nicht in der Bausubstanz selbst, sondern in der Lage, die gute Infrastruktur bietet sowie eine nette Nachbarschaft. Wie im Falle des elterlichen Wohnhauses der Mayers. Es steht noch dazu auf einem dieser Grundstücke, mit denen alles stimmt, groß, mit altem Baumbestand, auch ringsum viel Grün. Nur mit dem Haus selber stimmte nichts und das erkannte der Besitzer nach unsentimentaler Analyse selber. Dipl.-Ing. (FH) Architektur Mark Pupke vom Münchner Architekten-Team 2P-raum® charakterisiert ihn etwa so: Ingenieur, sehr strukturiert und ein kühler Rechner. Mayers hatten Bestandsaufnahme und Kassensturz schon hinter sich und sich für einen Ersatzneubau entschieden. Aber eben ein KfW-Effizienzhaus 55 in Holzbauweise. Zur Freude der Lokalbaukommission entwarf nun 2P-raum® ein Haus in ganz ähnlicher Geometrie, in ähnlichen Maßen und ähnlicher Form, sodass der Neuling sich in die Umgebung einfügen, der Nachbarschaft kein Licht wegnehmen wird, und auch der wunderschön gewachsene Garten wird erhalten bleiben. Der Rückbau wird den Keller mit einschließen, laut Pupke kein Problem bei Einsatz schweren Geräts, und insgesamt für um die 20.000 Euro zu erledigen sein. Sanierung und Dämmung des Untergeschosses mit seiner niedrigen Decke lohnten sich nicht.

Umbau oder Neubau?

Das eigene Haus: Es birgt selbst für den Alteingesessenen Überraschungen, daher sollte es ein Gutachter vor dem eventuellen Umbau gründlich untersuchen: Zustand der Haushülle, der Heizung und sonstiger Haustechnik, der Fenster, Statik, Belastung durch Schimmel, Holzschutzmittel, andere Wohngifte, eventuelle Setzungsschäden u.s.w.

Die interessante Immobilie: Die guten Lagen sind gerade in den Ballungsgebieten meist vergeben, die Bausubstanz darauf öfters alles andere als gut. So lohnt es sich, nach interessanten Grundstücken Ausschau zu halten, mit der Option Ersatzneubau im Hinterkopf. Der Blick ins Grundbuch klärt über eventuelle Hypotheken und Wegerechte auf. Die engere Auswahl sollte man selbstverständlich nie ohne fachliche Unterstützung an der Seite begutachten.

In beiden Fällen:
Zuallererst muss man herausfinden, was vor Ort überhaupt rechtlich möglich ist, ob besagtes Objekt nicht z. B. unter Denkmalschutz steht. Über die maximale Größe des Neubaus entscheidet der Bebauungsplan (B-Plan), der Baufenster, Geschoss- und Grundflächenzahl (GFZ und GRZ) festlegt. (Wurde der B-Plan geändert, fallen Baufenster, GFZ und GRZ nun kleiner aus, spräche das für eine Modernisierung.) Gegebenenfalls ist das schriftliche Einverständnis der Nachbarn erforderlich. In der Regel reicht es, den Abriss lediglich anzuzeigen.

Fachleute: Im jeweiligen Bundesland führen die Architekten- und die Ingenieurkammern Baulisten mit Gutachtern. Man findet sie aber beispielsweise ebenfalls über den VPB, den Verein Privater Bauherren (www.vpb.de).

Baukultur – Was ist das?

Nicht nur die berüchtigten Wirtschaftswunderhäuser sind, wie man gesehen hat, manchmal den Aufwand nicht wert, sogar ältere Bauten lohnen einen kritischeren Blick. Schon 2010 hatten Scholz und Lyssoudis einen Vorstoß pro Ersatzneubau gewagt, was teilweise mit Entrüstung aufgenommen worden war – sie würden der Vernichtung von Baukultur das Wort reden. Obwohl sie ausdrücklich das Stadtbild prägende und „unter Denkmal- beziehungsweise Ensembleschutz” stehende Gebäude ausschließen. Beide geben indes zu bedenken, „... dass Baukultur nicht nur als Bewahren von alter Substanz verstanden werden kann. Vielmehr muss auch die Chance gegeben sein, Baukultur nach dem heutigen Stand der Technik neu entstehen zu lassen.”

Belebte Substanz. Umgebaute Bauernhäuser im Bregenzerwald

Preis: EUR 49,99
Erscheinungsdatum: 2015-06-29
ISBN: 3421040028

Inhalt:
Gebundenes BuchZwischen Tradition und ModerneBauen im Bregenzerwald ist international bekannt. Es verbindet traditionelle Handwerkskunst mit...


Unser Bauherren-Handbuch: In sieben Schritten ins eigene Haus

Preis: EUR 39,90
Erscheinungsdatum: 2014-03-11
ISBN: 3868514007


Attraktiv bauen mit kleinem Budget: Mit systematischer Planung zu niedrigen Kosten

Autor: Achim Linhardt
Preis: EUR 24,99
Erscheinungsdatum: 2011-04-25
ISBN: 3421038163


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