Bodengutachten: Baugrund oder Abgrund? Bodenqualität prüfen

Straßen, die "In der Aue", "Zum Steinbruch" oder "Am Lehmberg" heißen, tragen ihren Namen nicht grundlos. Wer dort bauen möchte, sollte auf bestimmte Gründungsmaßnahmen vorbereitet sein: Ein zu weicher Boden muss beispielsweise verbessert oder ausgetauscht werden. In Sonderfällen können vergleichsweise kostenintensive Spezial-Tiefbaumaßnahmen wie Bohrpfähle oder andere Stütztkonstruktionen zum Einsatz kommen.

Beim Grundstückskauf empfiehlt sich also ein zweiter Blick, der etwas tiefer geht. Nicht immer muss deshalb Erde bewegt werden. Wer sich ein wenig umhört, kann Hinweise entdecken, die eine genauere Bodenuntersuchung vor dem Kaufvertrag nahelegen.

Wenn sogar der Baggerführer kehrt macht, weil der Untergrund zu locker ist, wird ohne Spezialmaßnahmen kein Haus Fuß fassen können. Das Beispiel ist authentisch. Mit dem Kauf eines Hanggrundstücks begann für eine bauwillige Familie ein Albtraum.

Im genannten Fall vermuteten mehrere Anwohner, dass der Hang rutschgefährdet sei, weil ihnen geneigte Straßenlaternen und angehobene Gehwegbeläge aufgefallen waren. Auch zeigte ein älterer Bebauungsplan, dass sich an dieser Stelle einst ein Hohlweg befand, der zwischenzeitlich verfüllt wurde. Das Gespräch mit den Nachbarn oder ein Gang aufs Baurechtsamt hätte die Baufamilie vor Schlimmerem bewahren können.

Ein Bodengutachten vor der Kaufentscheidung hätte Handlungsspielräume eröffnet und den Absturz in den finanziellen Abgrund verhindert.

Schwierige Bodenverhältnisse können sich durch menschliches Zutun oder durch geologische Verhältnisse ergeben. Ein aufgeschütteter Hang, ein alter Steinbruch, eine ehemalige Mülldeponie sind keine besonders tragfähigen Untergründe.

Auch sandige Böden oder poröses Gestein erfordern aufwändigere Fundamentarbeiten und gegebenfalls Abstützungen. Hohlräume im Gestein bergen ohne Gegenmaßnahmen die Gefahr, dass sie irgendwann in sich zusammenstürzen und das Haus absackt oder versinkt.

Ein felsiger Grund wiederum erfordert Sprengungen, damit überhaupt ein Keller gebaut werden kann. Alles in allem unkalkulierbare Kosten.

Probleme anderer Art bereitet ein zu hoher Grundwasserspiegel. Erstes Indiz dafür ist eine Baugrube, die nach dem Aushub vollläuft. Zwar gibt es Möglichkeiten, den Keller wasserdicht zu bauen, aber der Preis dafür ist deutlich höher. Auch Alternativen wie zusätzliche Entwässerungsmaßnahmen oder ein weniger tief gegründeter Keller bedeuten Nachteile. Selbst wenn "nur" wasserführende Lehmschichten da sind, muss der Keller besonders abgedichtet werden, um dem drückenden Wasser standzuhalten.

Manchen Eigentümern wird zum Verhängnis, was Generationen vor ihnen verursacht haben, die so genannten Altlasten. Dabei ist der Boden durch eine frühere Nutzung mit Schadstoffen belastet.

• Zum einen ergibt sich daraus Gefahr fürs Grundwasser, wenn es durch Sickerwasser verunreinigt wird.
• Zum anderen schließt eine solche Belastung unter Umständen die Nutzung des Gartens für den Gemüseanbau oder als Kinderspielplatz aus.
• Und nicht zuletzt verliert das Grundstück an Wert.

Auch für diesen Fall sind Nachbarn und städtische Ämter die ersten Anlaufstellen, bei denen man erfährt, ob die heutige Wiese früher andere Funktionen hatte. Gab es dort oder in der Nähe Gewerbe- und Industriegebiete, Müllverbrennungsanlagen oder Tankstellen, ist der Boden mit hoher Wahrscheinlichkeit durch Chemikalien, Öle oder Schwermetalle verunreinigt. Vor Jahrzehnten landete noch viel im Erdreich, was heute als Sondermüll entsorgt werden muss.

Selbst Grundstücke, die noch nie bebaut waren, sind deswegen nicht automatisch unbelastet. Verfüllmaterial, ausgebrachte Schlacke und Aschereste oder ehemalige Munitionslager und bombardierte Gebiete haben erhebliche Sprengkraft, die im Falle vergessener Blindgänger sogar wörtlich genommen werden muss.

Insbesondere der Besitz eines Grundstückes mit verseuchtem Boden kann existenzgefährdend sein. Das Bundesbodenschutzgesetz (BbodSchG) vom 17. März 1998, das zum März 1999 in Kraft trat, regelt die Sachlage in § 3, Absatz 4 dahingehend, dass der Eigentümer für die Beseitigung der Verunreinigungen geradestehen muss. Er wird verpflichtet, "den Boden und Altlasten sowie durch schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten verursachte Verunreinigungen von Gewässern so zu sanieren, dass dauerhaft keine Gefahren, erheblichen Nachteile oder erheblichen Belästigungen für den einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen."

Die Sanierungsbehörde muss nicht nach dem – vielleicht gar nicht mehr greifbaren – Verursacher suchen. Stellt sich ein Bauplatz als schadstoffbelastet heraus, ist es ratsam, die Finger davon zu lassen. Denn gezahlt werden muss mindestens bis zu der Grenze, die das Grundstück nach der Sanierung noch wert ist. Dazu kommen die Zusatzkosten, die sich aus der Zeitverzögerung bis zum Baubeginn ergeben. Eine Baugenehmigung wird nämlich erst nach Abschluss der Sanierungsarbeiten erteilt, was sich lange hinziehen kann. Da geht selbst einer Baufinanzierung mit viel Spielraum die Luft aus.

Unabhängig von einem Bodengutachten sind für jeden Bauherren in Bezug auf Altlasten geeignete Vorsichtsmaßnahmen sinnvoll. Egal ob Schadstoffbelastungen bekannt, möglich oder noch unbekannt sind, sollten beim Notar entsprechende Regelungen in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden. Ob dabei in einem eventuellen Sanierungsfall die Kostenfreistellung des Käufers durch den Verkäufer, eine Kostenteilung oder eine Kaufpreisminderung festgelegt wird, ist Verhandlungssache. Dabei darf die Verjährungsfrist nicht zu kurz bemessen sein. Allerdings nützt ein Haftungsausschluss bei Insolvenz des Verkäufers wenig, dann wäre der Verzicht die bessere Entscheidung gewesen.

Die größte Sicherheit bringt ein Bodengutachten. So wie sich nämlich geologische Gegebenheiten innerhalb weniger Meter abrupt verändern können, treten Schadstoffbelastungen ebenfalls oft punktuell auf.

Ein Bodengutachten, das zwischen 1.000 bis 2.500 Euro kostet, prüft den Baugrund auf Tragfähigkeit, Wasservorkommen und Altlasten, vergleicht Grenzwerte und gibt Empfehlungen.

Die Wechselwirkung zwischen der Last der künftigen Bebauung und der Bodenbeschaffenheit lässt Aussagen über die Art des notwendigen Fundaments zu. Der Bauherr erfährt, ob ein Streifenfundament ausreicht oder eine Bodenplatte oder gar eine Gründung auf Pfählen notwendig wird. Außerdem erhält der Bauherr Aussagen darüber, welche Abdichtungsmaßnahmen einen trockenen Keller garantieren.

Denn Folgeschäden müssen nicht immer so spektakulär sein wie im erwähnten Fall. Auch Setzungsrisse, leichte Schieflagen, die sich z.B. in klemmenden Rollläden äußern, oder feuchte Kellerwände sorgen für Ärger. Möglichen Schadstoffbelastungen kommen die Gutachter über so genannte historische Erkundungen auf die Spur. Gibt es genügend Anhaltspunkte, erfolgt eine Analyse anhand von Bodenproben, die mittels Bohrungen an mehreren Stellen gewonnen werden. Bei Bedarf werden Sanierungsvorschläge gemacht.