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Coronavirus: Was Bauherren wissen müssen

Die Coronakrise hat Deutschland derzeit fest im Griff. Was Bauherren jetzt wissen müssen.

Das Coronavirus hat die Welt fest im Griff. Viele Branchen leiden unter den wirtschaftlichen Folgen. Auch der Hausbau ist davon betroffen. Viele Bauherren, die mitten im Bauprojekt stecken, stehen vor unzähligen Fragen.

Die Coronakrise macht auch vor der Bauwirtschaft nicht Halt und beeinträchtigt das Baugeschehen bundesweit. Auf den Baustellen kommt es im Zuge der Coronakrise vor allem zu materiellen und personellen Engpässen.

  • Sind Bauarbeiter mit dem Coronavirus infiziert, müssen ganze Kolonnen unter Quarantäne gestellt werden. Die Folge: Bauunternehmen können nicht mehr arbeiten und Aufträge nicht fristgerecht ausführen. Erschwerend hinzu kommt, dass Montagearbeiter aus dem europäischen Ausland aufgrund der aktuellen Einreisebestimmungen zunehmend wegfallen.
  • Aufgrund unterbrochener Lieferketten kommt es teilweise zu Liquiditätsengpässen. Dadurch verzögern sich Materiallieferungen, was wiederum zu Terminverzögerungen auf der Baustelle führen kann.

Flexibel sein

Die Situation ändert sich täglich. Bauherren müssen sich bei ihrem Hausbau deshalb auf Bauzeitverzögerungen einstellen. "Beim typischen Einfamilienhaus bauen viele Gewerke aufeinander auf. Kommt es beispielsweise zu Terminverzögerungen bei Rohbauarbeiten, kann der Elektriker nicht beginnen", erläutert Florian Becker, Geschäftsführer vom Bauherren-Schutzbund.

Tipp: Bauherren sollten die Begründung für Verzögerungen prüfen. Es muss zum Beispiel geklärt werden, ob das Fehlen von bestimmten Teilen wie Elektroinstallationen tatsächlich auf die Coronakrise zurückzuführen sind. Gleichzeitig kann versucht werden, die fehlenden Teile durch andere, lieferbare zu ersetzen.

Verträge prüfen

Verträge regeln beim Hausbau denkbare oder zu erwartende Umstände. Die Materialbeschaffung zum Beispiel fällt generell in den Verantwortungsbereich des Auftragnehmers, also des beauftragten Bauunternehmens.

Aufgrund der Coronakrise kann eine Firma jedoch nicht wegen fehlender Ausstattung der Pflichtverletzung beschuldigt werden – vorausgesetzt, dass es tatsächlich nicht ihr Verschulden ist, etwa aufgrund falscher Planung. Im Fall der Corona Pandemie ist höhere Gewalt im Spiel.  

Wie wird "Höhere Gewalt" rechtlich definiert?

Die Rechtsprechung versteht unter höherer Gewalt allgemein "ein betriebsfremdes, von außen durch elementare Naturkräfte oder durch Handlungen dritter Personen herbeigeführtes Ereignis, das nach menschlicher Einsicht und Erfahrung unvorhersehbar ist, mit wirtschaftlich erträglichen Mitteln auch durch die äußerste nach der Sachlage vernünftigerweise zu erwartende Sorgfalt nicht verhütet oder unschädlich gemacht werden kann und auch nicht wegen seiner Häufigkeit vom Betriebsunternehmer in Kauf zu nehmen ist" (BGH, Urteil vom 23.10.1952, III ZR 364/51).

Der Begriff der höheren Gewalt wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht definiert und auch in den dortigen Vorschriften zum Bauvertragsrecht nicht verwendet. In der VOB/B ist insoweit geregelt, dass sich im Fall einer Behinderung durch höhere Gewalt die Ausführungsfristen verlängern. Auch hier findet sich jedoch keine Definition des Begriffs.

Kurzum: Höhere Gewalt wird als ein unvorhersehbares, von außen einwirkendes Ereignis definiert, das nicht abwendbar ist. Es ist also auch beim Hausbau von keiner Vertragspartei verschuldet.

Ein gemeinsames Krisenmanagement der Bauherren und den beteilgten Firmen ist wichtig. "Bauherren sollten mit ihren Firmen reden", empfiehlt Holger Freitag, Vertrauensanwalt beim Verband Privater Bauherren (VPB). Ein frühzeitiger Informationsaustausch sei wichtig.

Das heißt, es sollten Lagerbestände bei den Lieferanten abgefragt werden. Auch die Verfügbarkeit von Arbeitskräften – notfalls über Drittunternehmen – sollte jetzt geklärt werden.

Bauverträge können aufgrund der Coronakrise gekündigt werden, denn beide Parteien – also der Bauherr und die beteiligten Baufirmen – haben grundsätzlich ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Bisher fehlen gesetzliche Sonderregelungen zur Coronakrise im privaten Baurecht. So umfangreich wie der Gesetzgeber derzeit tätig wird, kann sich dies aber schnell ändern. Ein erster Gesetzesentwurf für weite Teile des Privatrechts liegt bereits vor, wird jedoch voraussichtlich keine unmittelbaren Einwirkungen auf das Bauvertragsrecht haben. Insofern dürfte es vorerst bei der derzeitigen Gesetzeslage bleiben.

Wir haben nachgefragt: Rechtsanwalt Lars Markmann, Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein, gibt Antworten auf die drängendsten Fragen rund ums Thema Bauen in Zeiten von Covid-19.

Wie geht es mit meinem Hausbau weiter?

Dies ist derzeit schwer abzusehen. Hier hängt viel von den zukünftigen Entwicklungen und den Umständen im Einzelfall ab. Ein allgemeiner Stillstand der Baustellen ist jedoch bisher nicht zu verzeichnen.

Gleichwohl werden sich natürlich vermehrt Bauunternehmer auf eine Behinderung durch die Corona Pandemie berufen. In diesen Fällen gilt es dann zu prüfen, ob es sich hierbei um eine pauschale Behauptung handelt oder aber tatsächlich hindernde Umstände bei dem Unternehmen vorliegen. 

Muss der Bauunternehmer eine Behinderungsanzeige abgeben?

Eine Regelung der Behinderungsanzeige findet sich lediglich in der VOB/B. Diese muss jedoch wirksam in den Vertrag einbezogen werden und stellt insoweit kein Gesetz dar. Dies wird oftmals übersehen.

Doch auch ohne Vereinbarung der VOB/B wird überwiegend angenommen, dass eine Behinderungsanzeige durch das ausführende Unternehmen zu erfolgen hat. Diese muss dann klar verständlich sein und den Auftraggeber ausreichend über die konkreten hindernden Umstände informieren. Der BGH fordert hier eine bauablaufbezogene Darstellung.

Gilt Corona als "höhere Gewalt"?

Da sich die Coronakrise nicht zuletzt durch ihre einschneidenden Quarantäne-Vorschriften von einer regelmäßig auftretenden Grippewelle unterscheidet und insoweit nicht mehr als „vorhersehbare“ Krankheitswelle angesehen werden kann, wird man unzweifelhaft einen Fall höherer Gewalt annehmen müssen.

Einschlägige Rechtsprechung existiert diesbezüglich lediglich für das Reisevertragsrecht. Hier haben in den vergangenen Jahren bereits mehrere Instanzgerichte höhere Gewalt angenommen, wenn ein Seuchenfall im Zielland vorliegt (dabei unter anderem SARS in China).

Welche rechtlichen Folgen leiten sich daraus ab?

Die Rechtsfolgen richten sich in erster Linie nach dem Vertragswerk. Internationale Verträge sehen regelmäßig eine Klausel zu höherer Gewalt bzw. unabwendbaren Ereignissen ("Force Majeure") vor. Bei einfachen Bauverträgen ohne Grenzüberschreitung ist dies selten der Fall. Ist der Unternehmer tatsächlich wegen der Coronapandemie an der weiteren Ausführung gehindert, werden gegenseitige Ansprüche hieraus regelmäßig ausscheiden.  

Was passiert bei einem zeitlichen Verzug der Arbeiten? 

Ansprüche aus Verzug kommen nicht in Betracht, wenn der Auftragnehmer nachweisen kann, dass er durch die Coronapandemie in seiner Leistungserbringung behindert ist.

Die VOB/B regelt hier ausdrücklich, dass sich die Ausführungsfristen in einem solchen Fall verlängern. Auch bei einem reinen "BGB-Vertrag" ergibt sich jedoch letztlich nichts anderes.

Kann ich von meinem Bauvertrag zurücktreten?

Ein Rücktritt während des laufenden Baus kommt grundsätzlich nicht in Betracht. Das private Baurecht kennt für erhebliche Vertragsstörungen das Instrument der Kündigung aus wichtigem Grund. Diese Möglichkeit stünde beiden Vertragsparteien zur Verfügung, soweit man einen wichtigen Grund annehmen wollte.

Wann ein wichtiger Grund vorliegt, ist in § 648a Abs. 1 S. 2 BGB geregelt:

  • Danach liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann.

    Bereits aus der gesetzlichen Formulierung wird deutlich, dass insoweit eine Einzelfallabwägung stattzufinden hat.
    Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten, aufgrund der derzeitigen Coronakrise vorschnell einen wichtigen Grund zur Kündigung anzunehmen. Das Thema kann sich schließlich in mehreren Monaten auch wieder erledigt haben. Auf der anderen Seite ist auch jetzt noch nicht absehbar, wie der weitere Verlauf der Pandemie sein wird und welche staatlichen Maßnahmen noch folgen. 

Habe ich im Ernstfall Anspruch auf Schadenersatz?

Vertragliche Schadensersatzansprüche erfordern grundsätzlich eine Pflichtverletzung der Gegenseite, die diese auch zu vertreten hat. Ist vertraglich nichts Abweichendes geregelt, hat eine Partei Zufall oder höhere Gewalt jedoch nicht zu vertreten, ein Anspruch auf Schadensersatz bestünde insoweit nicht. 

Muss ich als Bauherr angesichts der Coronakrise Vorkehrungen hinsichtlich der Gesundheit der Handwerker auf der Baustelle treffen?

Bei dieser Frage zeigen sich die rasanten Entwicklungen, die das Thema Coronakrise im Hausbau zuletzt genommen hat. Grundsätzlich treffen den Bauherren im Bereich des Sicherheits- und Gesundheitsschutzes in erster Linie koordinierende, übergeordnete Pflichten. Die Regelung der internen Abläufe der bauausführenden Unternehmen ist nicht Aufgabe des Auftraggebers. In der VOB/B ist dies explizit geregelt (§ 4 Abs. 2 VOB/B), gleiches gilt für den Bauvertrag nach BGB.

Der "private Häuslebauer" wird die Koordination der Baustelle – auch im Hinblick auf den nach der BaustellV zu berücksichtigenden Sicherheits- und Gesundheitsschutz – regelmäßig auf seine Vertragspartner übertragen haben. Obliegt die Koordination dem Bauherren selbst, kann dies für das Thema Coronakrise nach den Entwicklungen der letzten Wochen bedeuten, dass Reinigungsintervalle von Baustelleneinrichtungen erhöht und Desinfektionsmittel bereitgestellt werden sollten.   

Weiterführender Hinweis:

Auch aus den Bestimmungen der Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz auf Baustellen (BaustellV) ergibt sich nichts anderes: Insofern hat das OLG Hamm mit Urteil vom 09.11.2012 (I-9 U 7/11) bereits entschieden, dass aus der in § 3 BaustellenV geregelten Verpflichtung des Bauherren zur Koordination der Baustelle nicht folgt, dass der Bauherr für das „Wohl und Wehe“ aller auf seiner Baustelle tätig werdenden Handwerker der von ihm beauftragten Unternehmer verantwortlich wäre.

Das OLG hat hierzu unter anderem auf § 5 Abs. 3 der BaustellenV hingewiesen, wonach die Verantwortlichkeit der Arbeitgeber für die Erfüllung ihrer Arbeitsschutzpflichten durch die Maßnahmen nach den §§ 2 und 3 BaustellenV nicht berührt werden. Hiervon zu unterscheiden sind Fälle, bei denen der Bauherr selbst Material zur Verfügung stellt, welches Sicherheitsanforderungen nicht genügt. Kommt es in solchen Fällen zum Schaden, wird man regelmäßig auch eine Haftung des Bauherrn annehmen müssen.

Was passiert, wenn eine beteiligte Firma insolvent geht?

Dann sollte der Bauherr hinreichend gesichert sein. Dies geschieht üblicherweise durch eine Bürgschaft oder Einbehalte.

Insolvenzen von Bauunternehmen sind insoweit jedoch kein "corona-spezifisches" Phänomen. Im Interesse aller Beteiligten sollte hier stets auf eine rechtlich wirksame Regelung der Sicherheiten im Vertrag geachtet werden. Schwierigkeiten können sich beim Bau ergeben, wenn ein insolventes Unternehmen bereits mangelhaft ausgeführt hat.

Werden Handwerkerleistungen teurer?

Es gelten grundsätzlich die vertraglich vereinbarten Preise. Hieran ändert zunächst einmal auch die Coronakrise nichts. 

Gibt es rechtliche Vorgaben und bin ich finanziell abgesichert?

Hier stellt sich zunächst einmal die Frage, ob überhaupt ein Schaden für den Bauherren vorliegt. Ein solcher wäre etwa denkbar, wenn der Bauherr aufgrund verlängerter Ausführungszeiten erst später einziehen kann und daher länger als beabsichtigt eine Wohnung zur Miete zahlen muss. Dies stellt jedoch wie das Thema Insolvenzen kein "Corona-spezifisches" Problem dar.

Ist mein Hausbau angesichts der Coronakrise versichert?

Die Frage der Versicherung kann nur anhand der jeweiligen Versicherungspolice sowie den konkreten Versicherungsbedingungen beantwortet werden. Die Bauleistungsversicherung jedenfalls erfasst regelmäßig nur Schäden am Bauwerk selbst.

Wird eine Baustelle im Fall der Erkrankung eines Bauarbeiters stillgelegt?

Dies kann pauschal nicht beantwortet werden, wäre im Einzelfall jedoch denkbar. Das Infektionsschutzgesetz stellt die "notwendigen Schutzmaßnahmen" ins Ermessen der Behörde. Es ist dann Sache der Behörde, dieses Ermessen rechtmäßig, insbesondere auch verfassungskonform, auszuüben.

Was ist, wenn der Bauherr/Auftraggeber aus gesundheitlichen Gründen oder wegen häuslicher Quarantäne die Termine zur Abnahme und Kontrolle auf der Baustelle nicht wahrnehmen kann?

Soweit erforderliche Mitwirkungshandlungen des Bauherren unterbleiben, kann der Auftragnehmer unter anderem bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 642 BGB eine angemessene Entschädigung verlangen. § 642 BGB setzt voraus, dass bei der Herstellung des Werkes eine Handlung des Bauherren (Bestellers) erforderlich ist und der Bauherr durch das Unterlassen der Handlung in Verzug der Annahme kommt. Hierzu muss der Auftragnehmer seine Leistung so, wie sie zu bewirken ist, angeboten haben, § 294 BGB.

Die Vorschrift setzt kein Verschulden des Bauherren voraus. Das Unterbleiben der Mitwirkungshandlung reicht aus. Allerdings hat der BGH dies mit Urteil vom 20.04.2017 (VII ZR 194/13) etwas eingeschränkt und im Ergebnis entschieden, dass der Auftraggeber insoweit nicht jede erdenkliche Maßnahme treffen muss, um seinen Obliegenheiten nachzukommen. In dem Fall ging es um die Frage, ob der Bauherr, der das Baugrundstück zur Verfügung zu stellen hat, dieses auch frei von Schnee und Frost halten muss. Der BGH sah eine solche Obliegenheit des Bauherrn ohne weitere Vereinbarung nicht.

Ohnehin sind die Anforderungen an die Darlegung eines solchen Anspruchs für den Auftragnehmer recht hoch und erfordern insbesondere eine bauablaufbezogene Darstellung.

Praktisch werden sich hier die meisten Fragen durch eine vernünftige Kommunikationder Beteiligten nicht stellen.

Was ist, wenn der Bauherr aufgrund von Kurzarbeit oder Arbeitsplatzverlust in Zahlungsschwierigkeiten gerät?

Hier empfiehlt sich insbesondere ein Blick in die aktuellen Gesetzesänderungen zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, die uf den Weg gebracht wurden.

Diese sehen für einige Bereiche des Zivilrechts Leistungsverweigerungsrechte bzw. beim Darlehen eine Stundung vor. Leistungsverweigerungsrechte gelten zwar nicht für den Bauvertrag. Möglicherweise lassen sich aber auf dieser Grundlage Entlastungen für den Bauherren schaffen, um laufende Forderungen zu bedienen.

Über die ARGE Baurecht


Die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein ist mit rund 2.600 Mitgliedern Europas größter Berufsverband von baurechtlich spezialisierten Rechtsanwälten. Darüber hinaus stellt die ARGE Baurecht die Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten (SOBau) bereit.

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