Die 5 Faktoren des Bauzinses

Was sind Bauzinsen? Wer beeinflusst den Bauzins, seine Prognose und Entwicklung? Wissenswertes zur Baufinanzierung bevor Sie den Baukredit aufnehmen.

Ratgeber Baufinanzierung: wie berechnet die Bank die Bauzinsen?

Die Baufinanzierung spielt für viele Menschen eine wichtige Rolle in ihrer Lebensplanung. Wer eine Familie gründen möchte, oder vielleicht schon gegründet hat, macht sich oftmals Gedanken darüber, wo er seinen Lebensmittelpunkt sieht. Beim Kauf einer Immobilie spielt die Baufinanzierung oftmals eine essentielle Rolle. Wer sich dazu entscheidet, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, der wird feststellen, dass er meist ohne eine Finanzierung gar nicht auskommt.

Bei der Berechnung der Finanzierung spielt der zu zahlende effektive Jahreszinssatz eine wichtige Rolle. Je höher dieser ausfällt, desto höher sind auch die Gesamtkosten für das Darlehen. Aus diesem Grund ist es wichtig, zu verstehen, wie sich der effektive Jahreszinssatz zusammensetzt.

5 Faktoren, die den Zinssatz der Baufinanzierung beeinflussen

Die Kosten einer Baufinanzierung sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Der Leitzins, der durch die EZB vorgegeben wird ist ein äußerst wichtiger Faktor bei der Berechnung der Zinsen. Zu erwähnen ist jedoch, dass auch andere Faktoren, wie eben Pfandbriefe eine Rolle spielen, wenn die Bank die Zinsen für Baukredite berechnet.

Pfandbriefkredite spielen bei der Baufinanzierung deshalb eine wichtige Rolle, weil sie als besonders sichere Geldanlage gelten. Die Nachfrage ist seit Jahren hoch und aus diesem Grund ist das Zinsniveau historisch betrachtet sehr gering. Ergänzt wird dieser Faktor um weitere, die ebenfalls einen Einfluss auf die Baufinanzierung haben können.

Auf ihrer Webseite listet die Redaktion des Finanzportals Kreditvergleich.net fünf Bestandteile auf, aus denen sich der Zinssatz einer Baufinanzierung zusammensetzt:

  1. Kosten zur Refinanzierung
  2. Prämie für das Risiko
  3. Kosten für den Betrieb
  4. Kosten für das Kapital
  5. Kosten der Inflation

Die Kosten, die für die Refinanzierung anfallen werden maßgeblich durch die Umlaufrenditen der Pfandbriefe beeinflusst. Diese geben einen Aufschluss darüber, welche Kosten auf die Hypothekenbanken zukommen. Die Umlaufrendite der Pfandbriefe sind somit Teil der Basis der Berechnung der Sollzinsen für die Baufinanzierung.

Ergänzt wird diese Berechnung um den Faktor der Risikoprämie. Das bedeutet, dass die Bank natürlich bei jedem Darlehen ein gewisses Risiko hat, dass berücksichtigt werden muss. Nicht alle Kunden sind in der Lage, die Darlehen zurückzuzahlen. Sollte dies der Fall sein, dient die Immobilie oft als Sicherheit und kann durch die Bank veräußert, bzw. zwangsversteigert werden. Das Risiko besteht in diesem Fall darin, dass nicht klar ist, ob auch der erzielte Preis so hoch ist, dass die Darlehensschuld komplett beglichen werden kann. Die Risikoprämie, welche auf den Zinssatz aufgeschlagen wird, soll dafür sorgen, dass das Risiko der Bank minimiert wird.

Onliner haben niedrigere Betriebskosten – Vorteile für den Kreditnehmer?

Die laufenden Betriebskosten, die bei der Bank anfallen, werden ebenfalls in den Kreditzins eingerechnet. Das bedeutet, dass zum Beispiel die Kosten für Mitarbeiter und Büros zu den Betriebskosten zählen. Diese können ebenfalls prozentual auf den Zinssatz angewandt werden, bzw. diesen erhöhen. Zu beachten ist dabei, dass es Unternehmen gibt, die mit viel Personal und mit vielen Immobilien und Büros arbeiten und zum Beispiel Direktbanken, bei denen diese Kosten geringer sind und bei denen auch der Aufschlag geringer ausfällt.

In der Praxis entscheiden sich viele Kreditnehmer inzwischen dafür, Kredite komplett online zu berechnen und auch online zu vergleichen. Online Kredite lassen sich besonders einfach abschließen und können von den Kreditnehmern meist schnell und unkompliziert aufgenommen werden. Der komplette Prozess der Kreditabwicklung und der Kreditfreigabe kann mit Hilfe von Personalausweis und Webcam inzwischen online absolviert werden. Es ist möglich, dass man Kredite beantragen kann, ohne dass Haus zu verlassen.

Ein weiterer Aufschlag wird dadurch gerechtfertigt, dass die Bank so genannte Kapitalkosten hat, wenn sie Gelder in Form von Krediten verleiht. Das liegt daran, dass der Bank mögliche Gewinne und Renditen entgehen, wenn sie das Geld verleiht, anstatt dass sie das Geld selbst investiert und eine Rendite erhält. Dieser Faktor wird ebenfalls bei der Berechnung des Kreditzinses beachtet und kann einen Einfluss auf diesen haben.

Warum die Inflation einen Einfluss auf den Kreditzins hat

Letztendlich muss auch die Inflation bei der Berechnung der Kreditzinsen berücksichtigt werden. Da sich bei einer langen Kreditlaufzeit der Wert des Geldes deutlich ändern kann, ist es möglich, dass ein Inflationsverlust eintreten kann. Dieser Verlust hätte durch die Bank durch ein lukratives Investment reduziert werden können, wenn sie nicht den Kredit vergeben hätte. Der potentielle Inflationsverlust wird also ebenfalls mit einem Zinsaufschlag gewertet und trägt dazu bei, dass der Kreditzins beeinflusst wird.

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