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Finanzierung einer Immobilie: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wie viel Haus kann ich mir leisten? Wir verraten, worauf man bei der Budgetplanung achten sollte und wie viel Eigenkapital vorhanden sein muss.

Der Bau bzw. der Kauf einer Immobilie bedeutet für viele Menschen nicht nur die Erfüllung eines langgehegten Traumes, sondern stellt gleichwohl auch eine große finanzielle Herausforderung dar.

Dementsprechend sollte man bereits im Vorfeld eine ausführliche Budgetanalyse durchführen, damit es später keine Probleme mit der Baufinanzierung gibt. Aber wie findet man heraus, wie teuer die Immobilie überhaupt sein darf? Und welche Rolle spielen das Eigenkapital und die sogenannten Kaufnebenkosten?

 

Der sichere Weg in die eigenen vier Wände

Die Finanzierung einer Immobilie – sei es nun eine Eigentumswohnung, ein Mehr- oder auch ein Einfamilienhaus – stellt wohl für die meisten Menschen eine durchaus große finanzielle Belastung dar, die unter Umständen zu Problemen und im schlimmsten Fall sogar zum späteren Verlust des Traumhauses führen kann. Und das gilt vor allem dann, wenn die Baufinanzierung ohne Eigenkapital umgesetzt werden soll.

Derartige Komplikationen lassen sich in der Regel jedoch vermeiden, wenn man sich schon im Vorfeld ausreichend Zeit nimmt, um die eigene finanzielle Situation etwas genauer unter die Lupe zu nehmen. Die wohl wichtigste Frage, die man sich dabei stellen sollte: Wie viel Haus kann ich mir überhaupt leisten?

Baufinanzierung ja, aber zu welchem Preis?

Da vermutlich nur die wenigsten Menschen das Traumhaus mal eben aus der Portokasse bezahlen können, nutzen die meisten stattdessen eine der klassischen Darlehensarten, um sich das Traumhaus überhaupt leisten zu können.

Da so ein Immobilienkredit jedoch in der Regel über viele Jahrzehnte hinweg Monat für Monat abgezahlt werden muss, gilt es optimalerweise schon im Vorfeld festzustellen, ob man diese finanzielle Belastung auch tatsächlich über einen derart langen Zeitraum stemmen kann.

Hier lässt sich grundsätzlich festhalten, dass die maximale Kreditrate nicht mehr als 30 bis maximal 35 Prozent des monatlich verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens ausmachen darf. Dazu ein kleines Beispiel zur Verdeutlichung: Bei einem Verdienst von 3.000 Euro (netto) pro Monat, sollte die monatliche Kreditrate maximal 1.050 Euro betragen.

Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung?

Auch die Frage nach dem Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung lässt sich anhand einer simplen Faustformel beantworten: Je mehr Eigenkapital in die Baufinanzierung mit eingebracht werden kann, desto günstiger wird das gesamte Darlehen.

Gleichzeitig verringert sich natürlich auch die benötigte Kreditsumme, sodass das Darlehen deutlich schneller abbezahlt werden kann und insgesamt weniger Zinsen anfallen. Und auch hier möchten wir anhand einer Beispielrechnung zeigen, was schon 50.000 Euro Eigenkapital ausmachen können:

Immobilienkauf mit Eigenkapital

Preis der Immobilie: 300.000 Euro
Kaufnebenkosten: ca. 30.000 Euro
Eigenkapital: 50.000 Euro

Zu finanzierende Gesamtkosten: 280.000 Euro
Anfallende monatliche Rate: rund 1.100 Euro
Beispielhafter Zinssatz: 2 Prozent
Beispielhafter Tilgungssatz: 2,75 Prozent
Ergebnis: Eine Gesamtlaufzeit von etwas über 27 Jahren und rund 84.000 Euro an gezahlten Zinsen

Immobilienkauf ohne Eigenkapital

Preis der Immobilie: 300.000 Euro
Kaufnebenkosten: ca. 30.000 Euro
Eigenkapital: 0 Euro
Zu finanzierende Gesamtkosten: 330.000 Euro
Anfallende monatliche Rate: rund 1.100 Euro
Beispielhafter Zinssatz: 2 Prozent
Beispielhafter Tilgungssatz: 2 Prozent
Ergebnis: Eine Gesamtlaufzeit von knapp 35 Jahren und fast 128.000 Euro an gezahlten Zinsen

Wie dieses Beispiel zeigt, muss ein Immobilienkäufer mit Eigenkapital nicht nur rund 44.000 Euro weniger Zinsen zahlen, sondern ist darüber hinaus auch fast acht Jahre schneller schuldenfrei.

Und was zählt als Eigenkapital?

Das Eigenkapital für eine Baufinanzierung muss nicht zwangsläufig nur aus dem Barvermögen des Kreditnehmers stammen. Stattdessen ist es grundsätzlich auch möglich, verschiedene weitere Werte mit in die Finanzierung einfließen zu lassen.

Dazu gehören unter anderem Festgelder, die Ersparnisse auf sämtlichen Spar- und Tagesgeldkonten, zuteilungsreife Bausparverträge, verschiedene Wertpapiere (Aktien etc.), bereits auszahlungsreife Versicherungen (zum Beispiel Kapital- oder Lebensversicherungen) und sonstige Wertgegenstände, wie Gold oder Kryptowährungen.

Wichtig zu wissen: Wer über derartige Werte verfügt, sollte im Idealfall nicht alles davon in die Baufinanzierung stecken, sondern unter allen Umständen zumindest einige dieser Werte zurückhalten, um so ein finanzielles Polster für unvorhersehbare Eventualitäten zu schaffen.

Fazit 

Bevor man sich für eine Baufinanzierung entscheidet, sollte man sich im ersten Schritt auf jeden Fall ausreichend Zeit nehmen, um sämtliche Einnahmen, Ausgaben und bereits vorhandene Vermögenswerte detailliert aufzuschlüsseln.

So lässt sich nicht nur herausfinden, wie viel Eigenkapital vorhanden ist und wie hoch die monatliche Rate maximal sein darf, sondern zudem auch, wie viel Geld man tatsächlich von der Bank benötigt und über welchen Zeitraum der Kredit abgezahlt werden muss.

Eine gute Vorbereitung ist also entscheidend, um am Ende nicht in eine finanzielle Schieflage zu geraten.

Abschließend noch ein Tipp: Die anfallenden Kaufnebenkosten (wie beispielsweise der Eintrag in das Grundbuch, die sogenannte Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Makler und den Notar), die je nach Bundesland und Immobilie bis zu 13 Prozent des gesamten Kaufpreises ausmachen können, werden nicht durch die klassische Immobilienfinanzierung abgedeckt.

Und da ein weiterer Kredit in der Regel kaum zu stemmen ist, sollten die Nebenkosten stets durch das bereits vorhandene Eigenkapital abgedeckt werden können.

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