Sanierungsbedarf im Immobilienwertgutachten

Bei der Immobilienbewertung sind mitunter auch die Sanierungskostenzu beachten. Wir erklären, welche Rolle dabei das Marktumfeld spielt.

Wie wird Sanierungsbedarf im Immobilienwertgutachten berücksichtigt?

Bei der Immobilienbewertung spielen Sanierungskosten oft eine wichtige Rolle. Dabei geht es vor allem um die Frage, welche Maßnahmen sich auf den Marktwert auswirken und wie diese im Rahmen einer Verkehrswertermittlung angesetzt werden.

In diesem Artikel erklären Ihnen die Immobilienbewertungsexperten der BlueHill Estate Group, in welchem Umfang entsprechende Sanierungskosten in Abzug gebracht werden und welche Rolle etwa das Marktumfeld in Bezug auf die Berücksichtigung von Sanierungskosten spielt.

Die Erfassung der Sanierungskosten

Bevor Sanierungskosten wertmäßige Berücksichtigung finden können, müssen diese zunächst ermittelt werden. Dies gilt insbesondere für ältere Gebäude, bei denen häufig in mittlerem bis größerem Umfang Sanierungskosten anfallen können.

Betroffen sind typischerweise etwa die folgenden Bereiche und Gewerke:

  • Dach
  • Fassade
  • Fenster
  • Kelleraußenwände
  • Versorgungsleitungen
  • Terrassenflächen
  • Technische Anlagen (z.B. Heizung)

Dabei muss es sich nicht zwingend um akute Schäden wie schadhafte Rohrleitungen oder Rissbildungen in der Fassade handeln. Auch das reine Alter kann eine Rolle spielen.

So gibt beispielsweise die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor, dass eine mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickte Heizung – sofern sie älter als 30 Jahre ist – innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb eines Hauses ausgetauscht werden muss. Stichtag für den Herstellungszeitpunkt der Häuser ist hier der 1. Februar 2002.

Nach der Feststellung des Sanierungsbedarfs muss ermittelt werden, wie hoch die Kosten dafür ausfallen. Hierfür greifen Gutachter regelmäßig auf entsprechende Fachliteratur zurück, in der viele Maßnahmen (häufig mit ihren jeweiligen Durchschnittspreisen) erfasst sind. Zudem bedienen sie sich ihrer eigenen Erfahrungen.

Bei dem Ansatz der Kosten ist zu beachten, dass viele Maßnahmen in direktem Zusammenhang stehen und nicht isoliert voneinander betrachtet werden können. Im Zweifelsfall und zwecks besserer Kosteneinschätzung holen professionell agierende Immobilienbewerter bzw. Grundstücksbewerter regelmäßig zusätzlich die Meinung eines Bauexperten, z.B. eines Bauingenieurs oder Architekten ein.

Verschiedene Arten von Sanierungsmaßnahmen

Der Kostenansatz bzw. die Dringlichkeit von Maßnahmen kann von Fall zu Fall unterschiedlich sein, weshalb man zwischen zwei Arten von Sanierungsmaßnahmen unterscheidet:

  • disponible Maßnahmen
  • nicht disponible Maßnahmen

Nicht disponible Maßnahmen müssen zwingend zeitnah durchgeführt werden. Hierzu gehören unter anderem Sanierungen aufgrund gesetzlicher Regelungen. So kann etwa das Fehlen eines Treppengeländers – aufgrund von Gefahr für Leib und Leben – die kurzfristige Nachrüstung eines solchen erforderlich machen. Auch Schwarzbauten, die eine Nachgenehmigung erfordern und dadurch entsprechende Kosten verursachen, zählen zu dieser Kategorie. Kosten für nicht disponible Maßnahmen werden in der Regel zu 100 Prozent im Gutachten in Abzug gebracht.

Disponible Maßnahmen auf der anderen Seite müssen nicht zwingend durchgeführt werden. Hierzu zählen zum Beispiel abgenutzte Wandbeläge oder veraltete Bäder. Die Kosten sind in diesen Fällen teilweise schon in der Alterswertminderung des Objektes berücksichtigt, weshalb diese – zur Vermeidung einer Doppelberücksichtigung im Gutachten und somit einer nicht sachgerechten Abwertung des Gebäudes – regelmäßig alterswertgemindert berücksichtigt werden.

Berücksichtigung von Werterhöhungen durch Sanierungen

Neben den Sanierungskosten berücksichtigt der Gutachter noch zwei weitere damit in Zusammenhang stehende Aspekte:

  1. die Verlängerung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer
  2. den erhöhten Standard der Immobilie

1. Verlängerung der Restnutzungsdauer

Ersetzt man z. B. eine veraltete Heizung, werden einerseits Kosten abgezogen, weil die Anlage ausgetauscht werden muss. Auf der anderen Seite entstehen finanzielle Vorteile, da die neue Heizung einen geringeren Verbrauch und eine längere Lebensdauer aufweist. Hervorgerufen durch Gebäudesanierungen verlängert sich somit die wirtschaftliche Restnutzungsdauer bzw. „verjüngt“ sich das Gebäude.

2. Der Standard der Immobilie

Wird eine Immobilie saniert, erhöht sich in der Regel auch der (Ausstattungs-)Standard. Ein gutes Beispiel hierfür ist etwa der Austausch von Fenstern. Werden ältere Fenster – etwa aus den 1980er Jahren – gegen moderne Fenster mit Dreifach-Isolierverglasung ausgetauscht, geht dies mit einer Erhöhung des Gebäudestandards einher. Das gilt beispielsweise auch für ein nachträglich gedämmtes Dach oder eine moderne Heizungsanlage.

Hinweis: Herkömmliche, kleinere Renovierungen (z.B. ein neuer Innenanstrich der Türen oder neue Wandtapeten) spielen für den Standard des Objekts keine Rolle.

Die Akzeptanz der Sanierungskosten am Markt

Grundsätzlich gehört es zur Aufgabe eines Gutachters die notwendigen Sanierungskosten immer im jeweiligen Marktumfeld zu betrachten. Aus der Erfahrung heraus kann festgehalten werden, dass in umkämpften Märkten die Durchsetzung von Sanierungskosten im Rahmen der Kaufpreisverhandlung schwieriger ist als in weniger nachgefragten Marktsegmenten. Entsprechend muss der Gutachter dieses Marktwissen ebenfalls im Rahmen des Gutachtens berücksichtigen.

Handelt es sich zum Beispiel um ein stark sanierungsbedürftiges Wohnhaus im Frankfurter Westend, kann der Ankauf eines solchen Objektes allein aufgrund der exponierten Lage und der damit einhergehenden Nachfragesituation einen monetären Abzug der Sanierungskosten nur teilweise bzw. überhaupt nicht zulassen. Der gegenteilige Fall ist oftmals in strukturschwachen, ländlichen Regionen zu beobachten, da es sich in der Regel um Käufermärkte handelt, in welchen der Erwerbsinteressent eine höhere Marktmacht inne hat.

Fazit

Sanierungskosten können einen mitunter signifikanten Einfluss auf den Verkehrswert haben. Letztendlich kommt es allerdings auch immer darauf an, inwieweit in dem jeweiligen Marktumfeld Sanierungskosten akzeptiert werden. Um die jeweilige Situation sachgerecht bewerten zu lassen, empfiehlt es sich einen Immobiliensachverständigen hinzuzuziehen.

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