Clevere Anschlussfinanzierung

Bauherren oder Käufer, die ihr Wohneigentum über Darlehen finanziert haben, müssen sich rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfristen erneut um die Kreditfrage kümmern. Wer beizeiten Konditionen vergleicht, kann dabei viel Geld sparen.


Spätestens zehn Jahre nach Abschluss eines Kreditvertrags kann generell neu verhandelt werden, auch wenn eine Zinsbindungsfrist von 15, 20 oder sogar 30 Jahren vereinbart wurde. An diesen Zeitraum ist nur der Kreditgeber, die Bank gebunden. Kreditnehmer dagegen können den Vertrag nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Das kann Kosten sparen.

Das erste Zinstief 1998 bescherte den Bauherren Konditionen von um die 4,5 Prozent Zinsen für Baudarlehen. Bis zur Jahrtausendwende kletterten diese aber bis auf 6,5 Prozent um erst danach wieder einem Abwärtstrend zu folgen. Momentan lassen sich Laufzeiten von zehn Jahren mit Zinsen unter 3,5 Prozent finanzieren, bei fünfjährigen Zinsbindungsfristen bewegen sich die besten Angebot sogar bei um die 2,5 Prozent. Das heißt, dass es sich auch für Bauherren, die vor zehn Jahren längere Laufzeiten gewählt haben, lohnt, ihren Vertrag zu kündigen und sich um eine neue Anschlussfinanzierung zu kümmern.

Zum aktuellen Zinstief kommt, dass sich Kreditverträge heutzutage wesentlich flexibler gestalten lassen. Die Banken sind zu mehr Zugeständnissen bereit, was beispielsweise großzügigere Regelungen von Sondertilgungsrechten betrifft. Ebenso wird der Wunsch nach schneller Entschuldung, der durch höhere Tilgungssätze erreicht wird, häufig durch günstigere Zinssätze belohnt. Darüber hinaus gibt es eine Vielzahl an Kreditvarianten, die sich den individuellen Wünschen der Kreditnehmer anpassen.

Kleiner Prozentsatz, große Wirkung

Übrigens lassen sich schon durch Zins-Unterschiede von nur einem halben Prozent je nach Laufzeit und Rahmenbedingungen vier- bis fünfstellige Summen sparen.

Notfalls zur Konkurrenz

Keinesfalls sollten Kreditnehmer in Nibelungentreue zu ihrem bisherigen Institut stehen, wenn es um Neuverhandlungen geht. Der Wechsel zur Konkurrenz ist problemlos möglich und häufig ratsam. Viele Hausbanken setzen nämlich auf die Trägheit der Kunden und unterbreiten entsprechend teure Angebote für die Weiterführung des Kredits. Am besten beginnt man schon drei Monate vor Ende der Laufzeit damit, verschiedene Angebote einzuholen, damit ohne Zeitdruck entschieden werden kann. Mit Ablauf der Zinsbindungsfrist wird der Kredit zur Rückzahlung fällig. Dann sollte man den Anschlussvertrag in der Tasche haben.

Bankenwechsel

Wenn entsprechende Konditionen angeboten werden, lohnt sich der Wechsel zur Konkurrenz. Der Aufwand ist überschaubar, genauso wie die Kosten. Am einfachsten ist es, wenn die gesamte Grundschuld an die neue Bank abgetreten wird. Man kann jedoch auch den Teil der Grundschuld löschen lassen, der schon getilgt ist und nur den Rest abtreten. In beiden Fällen liegen die Gebühren, wenn man von einer Gesamtsumme von 150.000 Euro ausgeht, unter 500 Euro. Die Ersparnis von einigen tausend Euro durch bessere Konditionen rechtfertigen den Aufwand auf jeden Fall. Mit etwas Glück übernimmt sogar die neue Bank die anfallenden Kosten.

Mehr als doppelt so viel Gebühren fallen an, wenn man die Grundschuld komplett löscht und anschließend neu eintragen lässt. Das ist

Umschuldung Baudarlehen: Chance zur Optimierung

Für die Anschlussfinanzierung muss anders kalkuliert werden als bei der Erstfinanzierung. Tilgungssätze von ein oder zwei Prozent sind wenig sinnvoll, denn Baukredite werden in Form eines Annuitätendarlehens vergeben. Das heißt, dass zwar die Rückzahlungsrate über die Laufzeit gleich bleibt, aber anfänglicher Zins- sowie Tilgungssatz verändern sich. Mit fallender Restschuld sinkt der Zinsanteil innerhalb der Rate während der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Unter das bereits erreichte Tilgungs­niveau sollte man nicht zurückgehen. Setzt man nämlich erneut bei einer anfänglichen Tilgung von ein oder zwei Prozent an, fängt auch die Kreditlaufzeit wieder von vorne an. Der Zeitpunkt der endgültigen Entschuldung rückt so in weite Ferne.

Sondertilgungsrecht einräumen lassen

Wenn sich die Vermögensverhältnisse verändert oder Geldzuflüsse wie Erbschaften oder fällige Sparverträge die Finanzlage verbessert haben, ist die Anschlussfinanzierung eine gute Möglichkeit, die Kreditgestaltung der neuen Situation anzupassen. Wer beispielsweise durch einen Sprung auf der Karriereleiter mehr zurückzahlen kann, sollte die Tilgung erhöhen. Selbst bei stagnierendem Einkommen kann diese Option in etwas geringerem Umfang ebenfalls genutzt werden.

Angesichts der historisch niedrigen Zinsen bleibt die Summe nämlich trotz höherer Tilgung im Rahmen und führt dazu, dass sich die Restschuld erheblich schneller reduziert, unter Umständen bis zur kompletten Entschuldung innerhalb der Zinsbindungsfrist. Auf diese Weise vergünstigt sich der Kredit, da in Summe viel weniger Zinsen bezahlt werden müssen.

Hat sich in der Zwischenzeit Eigenkapital angesammelt, kann damit gleich ein Teil des Kredits abgelöst werden. Sind weitere Geldzuflüsse zu erwarten, sollte man sich entsprechende Sondertilgungsrechte einräumen lassen. Mit einer schnelleren Rückzahlung des Kredites kann man zur Zeit wesentlich mehr Kosten sparen als man angesichts magerer Sparzinsen über eine Geldanlage an Rendite erzielen könnte. Fehlt eine solche Vereinbarung, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für den Betrag, der außer der Reihe getilgt wird. Damit gleichen die Banken die Zinsverluste aus, die ihnen durch die außerordentliche Tilgung entstehen. Für den Kunden ist das ein teurer Spaß.

Sondertilgungsrechte könne entweder als einmalige Rechte, zum Zeitpunkt und in Höhe der erwarteten Geldbeträge eingeräumt werden oder kontinuierlich. Dann ist die Einzahlung zusätzlicher Gelder jährlich bis zu einem bestimmten Prozentsatz der Darlehenssumme erlaubt.

Zinsen vorab sichern mit Forward Darlehen

Was tun, wenn die Zinsbindungsfrist erst in einiger Zeit endet, man aber befürchtet, dass die Zinsen bis dahin wieder steigen? In diesem Fall ist ein sogenanntes Forward-Darlehen eine gute Möglichkeit, sich die heutigen Konditionen für „morgen“ zu sichern.

Das geht zwölf bis 60 Monate bevor die Anschlussfinanzierung tatsächlich benötigt wird. Das Vorgehen ist ähnlich wie bei einem ganz normalen Darlehen. Die Konditionen werden vertraglich festgeschrieben, allerdings wird ein Aufschlag fällig und zwar je höher, je länger die Vorlaufzeit ist. Das ist der Preis dafür, dass die Zinssätze vorgehalten werden. Auch bei Forward-Darlehen variieren die Konditionen der Banken stark und sollten unbedingt verglichen werden. Die Auszahlung erfolgt zum vereinbarten Termin, wenn die Zinsbindung des bestehenden Darlehens ausläuft. Dieses wird dann mit dem Forward-Darlehen abgelöst. Unabhängig davon, wie die Zinsen sich entwickeln, hat der Kreditnehmer zumindest Zinssicherheit. Auch die Ratenhöhe steht fest. Das schafft zusätzliche Planungssicherheit für die Zukunft.
Das Ganze ist nicht ohne Risiko. Stagnieren die Zinsen oder fallen sie, zahlt der Kreditnehmer drauf. Er muss vertragsgemäß das Darlehen zum vereinbarten Termin und Zinssatz abnehmen. Es sei denn, er lässt sich – gegen einen nochma­ligen Aufschlag – ein Kündigungsrecht bei fallenden Zinsen einräumen. Einige Institute halten diese Ausstiegsoption offen.

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