Baudarlehen von der Bank

Günstiger als zurzeit konnte man ein Haus noch nie finanzieren. Da rechnet sich sogar ein Aufschlag für lange Zinsfestschreibungen, mit denen man sich gegen das Risiko eines Zinsanstiegs absichern kann. Wie Sie an gute Konditionen kommen und was die Bank wissen will, bevor Sie Ihnen Kredit gewährt, lesen Sie hier.

Bauherren sind in der komfortablen Lage, ihren Kredit auf Jahre hinaus zu sehr günstigen Konditionen festschreiben zu können. Angebote für über 20 Jahre fest bekommt man momentan (April 2012) für um die 3,5 Prozent. Rechnet man zwei Prozent Tilgung dazu, kann man mit einer Monatsrate von knapp 460 Euro insgesamt 100.000 Euro Fremdkapital finanzieren. Wer 200.000 Euro aufnimmt, zahlt unter Umständen weniger als das, was er für eine größere Wohnung – zumindest in Ballungsräumen – an monatlichen Mietkosten hat. Mit einer Laufzeit von 25 Jahren ist man auf der sicheren Seite. Die Rückzahlungsraten ändern sich über den gesamten Zeitraum der Zinsfestschreibung nicht. Wer zwei Prozent Tilgung wählt, ist mit Ablauf der Zinsbindungsfrist fast entschuldet, wer mit drei Prozent tilgt, ist sogar schneller fertig. Bei kürzeren Laufzeiten muss für die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung neu verhandelt werden. Bei Zinsanstieg kann das zu höheren Raten führen.

Angebote einholen

Doch wie bekommt man die guten Konditionen? 3,5 Prozent für 25 Jahre gibt’s nicht bei jeder Bank und nicht für jeden. Zunächst einmal sollten Sie mindestens drei Angebote einholen. Lassen Sie sich von den Instituten den entsprechenden Tilgungsplan dazu aushändigen. Um herauszufinden, wo Sie am günstigsten fahren, sollten die Angebote jeweils die gleiche Zinsfestschreibung haben sowie den gleichen Tilgungssatz. Dann können Sie folgende Zahlen vergleichen:

• Prüfen Sie, bei welchem Angebot am Ende der Laufdauer die Restschuld am niedrigsten ist.

• Die Gesamtsumme der Zinsleistungen zeigt, wie teuer Sie den jeweiligen Kredit einkaufen.

• Checken Sie auch die Rahmenbedingungen. Die günstigste Kondition ist nicht immer das beste Angebot. Wenn Sie Sondertilgungen nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung leisten können oder bereits nach kurzer Zeit Bereitstellungszinsen für nicht abgerufene Beträge anfallen, macht das den Vorteil von ein oder zwei Zehnteln hinterm Komma leicht wieder zunichte.

Bonität als Kriterium

Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto schneller können Sie den Bankberater von Ihrer Bonität überzeugen. Zudem bestimmt Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit die Konditionen, die er Ihnen anbieten wird. Wer besser dasteht, kommt günstiger weg. Beamte beispielsweise haben gute Karten, weil ihr Arbeitsplatz sicher ist. Bei Selbstständigen erleichtert es die Verhandlungen, wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist oder sonstige Vermögenswerte nachgewiesen werden können. Durchschnittlich verdienende Arbeitnehmer wiederum sammeln Punkte, wenn sie bereits Bausparverträge haben und die Kredit-Rückzahlungsraten im Budget genügend Spielraum für den Lebensunterhalt der Familie lassen. Aber auch Berufsanfänger, die über wenig Eigenkapital verfügen, müssen nicht gleich mit schlechteren Konditionen vorlieb nehmen. Sofern sie gut verdienen und am Anfang einer vielversprechenden Karriere stehen, kann das ihre „Kreditwürdigkeit“ heben. Da tun sich über 50-Jährige schwerer. Wenn sich die Entschuldung über den Renteneintritt hinauszieht, schlägt sich das sofort negativ auf die Konditionen nieder.

Ein wichtiger Faktor ist außerdem das geplante Haus selbst. Lage und Gesamtkosten bestimmen den Beleihungswert. Der liegt in der Regel an die 20 Prozent unter den tatsächlichen Aufwendungen und ist maßgeblich für die Beleihungsgrenze. Spitzenkonditionen gibt es nämlich nur bis zu 60, maximal bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes, je nach Institut.

Unterlagen vorbereiten

Einen Großteil der Unterlagen, die Sie für den Kreditvertrag brauchen, sollten Sie bereits beim ersten Gespräch dabei haben. Sie sind die Basis für ein verbindliches Angebot, an das sich die Bank in der Regel acht bis zehn Tage hält.

Dokumente über das Objekt

• Planungsunterlagen wie Baupläne, Baubeschreibung, Berechnung des umbauten Raums sowie Wohn- und Nutzflächenberechnung. Das bekommen Sie von Ihrem Architekten oder Bauträger.

• beim Kauf vom Bauträger die Kopie des Kaufvertrags bzw. des Kaufvertragsentwurfs

• ein aktueller Grundbuchauszug

• amtlicher Lageplan

• Nachweis über den Abschluss einer Rohbauversicherung 

Finanzierungsbedarf und persönliche finanzielle Lage:

• Aufstellung der Gesamtkosten des Baus inklusive Nebenkosten, zum Beispiel Grundstück, Architektenleistungen, Steuern und Gebühren.

• Aktuelle Kontoauszüge zu Festgeldern, Sparguthaben etc. Bausparverträge können Sie mit dem jeweils letzten Kontoauszug Ihrer Bausparkasse nachweisen. Das Gleiche gilt für Wertpapiervermögen, das Sie mit den Depotauszügen der Fondsgesellschaft belegen.

• Auskunft über Ihr Einkommen: Als Arbeitnehmer brauchen Sie die drei letzten Lohn- oder Gehaltsabrechnungen, die Gesamtabrechnung des Vorjahres, den letzten Einkommensteuerbescheid sowie die aktuelle Ein­­­kommensteuererklärung. Als Selbst­­ständiger die Einnahmen- Überschuss-Rechnungen der letzten drei Jahre bzw. Ihre Geschäftsbilanzen. Zudem sollten Sie sich von Ihrem Steuerbe­rater aktuelle Informationen zum laufenden Geschäftsjahr zusammenstellen lassen.

• Darüber hinaus werden finanzielle Verpflichtungen abgefragt, wie laufende Konsumentenkredite oder Unterhaltszahlungen.

Das sind übrigens die gleichen Unterlagen, die Sie auch bei einer Direkt­­finanzierung übers Internet einreichen müssen. Holen Sie zum Vergleich ein solches Angebot ein. Liegt es günstiger als die Bank, mit der Sie vorzugsweise finanzieren würden, könnten Sie damit in die Nachverhandlung gehen. Möglicherweise können Sie Ihrem Berater dann noch das eine oder andere Zugeständnis abringen. Banken sind daran interessiert, neue Kreditkunden zu gewinnen und deshalb in Erstverhandlungen wesentlich großzügiger, als wenn es „nur“ um Anschlussfinanzierungen geht.

Nebenaspekte – gar nicht nebensächlich

Flexibilität: Je flexibler Sie Ihren Kredit gestalten können, desto besser. So bleiben Sie handlungsfähig, ganz gleich, wie sich Ihre persönliche Finanzsituation entwickelt. Beispiel: Wer mit einer höheren Tilgung einsteigt, kann diese gegebenenfalls zurückfahren, wenn Krankheit oder Arbeitslosigkeit das Einkommen über einen gewissen Zeitraum mindern. Umgekehrt ist eine Erhöhung sinnvoll, wenn mit Erklimmen der Karriereleiter der Verdienst steigt. Die Möglichkeit, den Tilgungssatz bei Bedarf zu erhöhen oder zu verringern, sollte man sich vertraglich zusichern lassen. Ebenso das Recht zu Sondertilgung. Wenn Sparverträge fällig werden oder eine unerwartete Erbschaft anfällt, kann man das Geld sofort einzahlen. Meistens vereinbart die Bank jährliche Sondertilgungsrechte in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes der Darlehenssumme. Wer mehr tilgen will, muss Vorfälligkeitsentschädigung zahlen oder sich ein zusätzliches Sonder­tilgungsrecht einräumen lassen.

Zinsfestschreibung: Der vertraglich fixierte Zinssatz ist für die Bank wie den Kunden über die Dauer der Laufzeit bindend. Ausnahme Langläufer: Kredite, die länger als zehn Jahre laufen, darf der Kunde nach zehn Jahren kündigen. Das ist vor allem dann attraktiv, wenn die Zinsen noch weiter sinken. Dieses Recht hat die Bank nicht. Sie bleibt ans einmal vereinbarte Vertragsende gebunden.

Vertrag: Ganz gleich, was Sie vereinbaren – es muss schriftlich fixiert sein. Erst wenn im Vertrag alle besprochenen Punkte auch aufgeführt sind, sollten Sie unterschreiben.

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