Günstige Baukredite

Der eine kauft eine Gebraucht­immobilie und muss wie ein Bauherr finanzieren, der andere will modernisieren. Das kann mehr oder weniger teuer werden, abhängig vom Zustand des Hauses. Natürlich will jeder die Finanzierungskosten so gering wie möglich halten, egal wie hoch der Kredit ist. Je nach Bedarf führen unterschiedliche Wege zum Ziel.

Zu meinen, dass man angesichts historisch niedriger Zinsen sowieso nichts falsch machen könne, ist trügerisch. Es gibt weiterhin Stolperfallen. Und es gibt günstigere und weniger günstige Varianten.

Gebrauchtimmobilie: Kosten richtig kalkulieren

Wer eine Gebrauchtimmobilie kauft, muss vor allem die Kosten richtig kalkulieren. Zum Kaufpreis kommen Notar- und Maklergebühren, häufig genug auch Umbau-, Modernisierungs- und Sanierungskosten. Je nach Zustand der Bausubstanz und Umfang der Maßnahmen kommen ganz schnell Summen im sechsstelligen Bereich zusammen, die die Gesamtkosten in die Höhe schnellen lassen. Nach Abzug aller Eigenmittel und zuteilungsreifer Bausparverträge zeigt sich, wie hoch der Bedarf an Fremdkapital ist.

Nun geht es ans Rechnen. Die monatlichen Raten für Zins und Tilgung müssen ins Budget passen. Schließlich braucht man auch Geld zum Leben. Wer gleichzeitig die Rückzahlung für Bausparverträge leisten muss, darf diese Belastung nicht unterschätzen. Bauspardarlehen sind zwar zinsgünstig, haben aber einen hohen Tilgungsanteil. Entsprechend hoch sind die Raten. Der Vorteil: Die Laufzeit bis zur Entschuldung ist relativ kurz.

Bei niedrigen Zinsen höhere Tilgung anstreben

Die derzeitige Niedrigzinsphase ist komfortabel, hat aber ihre Tücken. Bei niedrigem Tilgungssatz zieht sich die Zeit bis zur Entschuldung endlos. Folgendes Beispiel zeigt, was das bedeuten kann: Wer einen Kredit von 100.000 Euro bei einem Zinssatz von 3 Prozent mit einem Prozent tilgt, darf sich zwar über eine niedrige Monatsrate von 333,333 Euro freuen. Jedoch würde er bei gleichbleibendem Zinssatz über 46 Jahre bis zur Entschuldung benötigen. Nach den ersten zehn Jahren beträgt die Restschuld noch stolze 88.355 Euro. Einem Zinsdienst von 28.538 Euro steht eine Tilgung von 11.645 Euro gegenüber. Wenn dann die Zinsfestschreibung endet und bis dahin die Zinsen steigen, was anzunehmen ist, werden die neuen Raten möglicherweise unbezahlbar.

Wesentlich freundlicher sieht die Rechnung mit einem Tilgungssatz von zwei Prozent aus. Die Laufzeit reduziert sich theoretisch auf 30 Jahre. Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld noch 76.709 Euro. Der Zinsdienst reduziert sich auf 26.893 Euro, die Tilgung erhöht sich überproportional auf 23.290 Euro. Ein wesentlich günstigeres Verhältnis also als in der ersten Variante, bei einer Ratenhöhe von 416,67 Euro. Das Budget wird monatlich um 83,34 Euro stärker belastet – doch das Geld ist ganz offensichtlich hervorragend angelegt.

Eine günstige Rate kann dagegen, wie man bei Variante eins sieht, ganz schnell richtig teuer werden. Dieses Risiko lässt sich minimieren, indem man so viel wie möglich in eine höhere Tilgung steckt.

Mit der Bank verhandeln

Wer mehrere Finanzierungsangebote einholt, hat im Zinspoker einen größeren Verhandlungsspielraum. Denn jede Bank kalkuliert hinsichtlich Objekt und Bonität der Kunden anders, was sich in unterschiedlichen Konditionen äußert. Davon abgesehen sind Banken an Neukunden interessiert und zu Zugeständnissen bereit, wenn ein Vergleichsangebot günstiger ist. Wer vor dem Internet nicht zurückschreckt, sollte über eine Direktfinanzierung nachdenken. Das bringt in der Regel einen weiteren halben Prozentpunkt bei den Konditionen – Luft, die für Tilgungserhöhungen zur Verfügung steht.

Zinsniveau langfristig fixieren

Jeder, der lange von diesem niedrigen Zinsniveau profitieren will, sollte dieses auch langfristig fixieren. Dafür gibt es dann zwar nicht mehr die Schaufensterkonditionen, das heißt, man verliert ein paar Punkte hinter dem Komma, dafür gewinnt man Sicherheit. Doch länger als zwanzig Jahre Festzinssatz sind selten verhandelbar.

Null Risiko mit Kombikredit

Für alle, die null Risiko bis zur kompletten Entschuldung eingehen wollen, ist der Kombikredit, den Bausparkassen anbieten, eine attraktive Alternative. Zurzeit stehen die Konditionen denen der Banken in nichts nach und die Kreditnehmer profitieren von absoluter Zinssicherheit. Bei diesem Modell wird ein Vorausdarlehen mit einem Bausparvertrag kombiniert. Das Vorausdarlehen überbrückt die Ansparungszeit für den Bausparvertrag bis zu dessen Zuteilung. In diesem Zeitraum sind die Zinsen fest. Danach löst der Bausparvertrag das Vorausdarlehen ab. Zinssatz und Rückzahlungsrate stehen hier wie bei jedem Bausparvertrag bereits bei Vertragsabschluss fest. Außerdem sind bei einem Bauspardarlehen jederzeit Sondertilgungen in beliebigem Umfang möglich. Das ist mehr als Banken erlauben. Wer plötzlich erbt oder einen Karrieresprung macht, kann mit dem Geldüberschuss sofort seine Schulden reduzieren, ohne mit einer Vorfälligkeitsentschädigung „bestraft“ zu werden.

Mit Wohn-Riester den Staat beteiligen

Seit der Einführung von Wohn-Riester gibt es die staatliche Riester-Zulage auch für den Erwerb von Wohneigentum. Bei Baudarlehen der Bank, die Riester-zertifiziert sind, kann dank der Zulage schneller getilgt werden. Noch stärker verbreitet sind Riester-zertifizierte Bausparverträge. Dort fließt die Riester-Zulage in der Sparphase als zusätzliche Sparleistung und in der Darlehensphase als Sondertilgung direkt aufs Bausparkonto. Es versteht sich fast von selbst, dass viele Bausparkassen auch ihre Kombikredite in einer Riester-Variante anbieten. Für Bauherren ist dies die optimale Lösung. Der Staat zahlt nicht nur am Wohneigentum mit, die Zahlungen führen darüber hinaus zu einer erheblichen Zinsersparnis, weil sie die Tilgung beschleunigen.

Blanko-Darlehen und Modernisierungsdarlehen

Auch für Bauherren, die zwar modernisieren, aber nur einen geringen Finanzierungsbedarf haben, können Bausparkassen die „letzte Rettung“ sein. Bei den meisten Banken liegt die Untergrenze für Baudarlehen bei 50.000 Euro. Bausparkassen sind flexibler und bieten auch Lösungen für geringere Kreditbedarfe an, unter anderem über das sogenannte Blanko-Darlehen. Blanko heißt, dass die Bausparkassen auf ihr Pfandrecht, sprich einen Krediteintrag ins Grundbuch verzichten. Somit fallen keine Gebühren an und der Kreditnehmer spart bares Geld. Das Angebot gilt in der Regel für Modernisierungsdarlehen. Die maximale Höhe liegt bei 30.000 Euro. Der Gesetzgeber schuf damit die Basis für eine unbürokratische Kreditvergabe in der Bestandssanierung.

Förderdarlehen aus dem KfW-Programm

Eine weitere Möglichkeit ist die Nutzung von Förderdarlehen, zum Beispiel das KfW-Programm „Energieeffizient sanieren“. Dort wird keine „Mindestabnahme“ verlangt. Die Darlehen sind zinsverbilligt und werden vergeben, wenn durch die Modernisierung die Energieeffizienz des Gebäudes verbessert wird, sei es durch eine Gesamtsanierung oder durch Einzelmaßnahmen. Nähere Informationen findet man unter www.kfw.de. Der Blick in die Merkblätter zeigt, ob das eigene Vorhaben die Voraussetzungen erfüllt. Wenn ja, heißt es zugreifen. Günstiger kommt man an keinen Kredit.

Atmobild: thinkstock

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