Bau- und Leistungsbeschreibung

Zum Bauvertrag mit einem Bauträger oder einem Fertighausanbieter gehört immer eine Bau- und Leistungsbeschreibung. Sobald der Bauherr den Vertrag unterschrieben hat, erhält er für den genannten Festpreis genau das, was beschrieben ist. Für alles, was darin nicht enthalten ist, gibt's eine Extrarechnung.

Über die Hälfte der Bauherren unterschreibt Bauverträge, die sie nicht vollständig verstanden haben und begeben sich dadurch aufs finanzielle Glatteis. Dabei kommt es auf die Baubeschreibung und Leistungsbeschreibung an: Je detaillierter die Leistungen in der Baubeschreibung aufgelistet sind, desto besser und sicherer für den Bauherrn.

Knappe Bau- und Leistungsbeschreibungen sind für die schwarzen Schafe innerhalb der Bau­branche eine gerne genutzte Möglichkeit, die Konkurrenz mit vermeintlich niedrigen Preisen zu unterbieten. Das dicke Ende kommt in Form von Zusatzrechnungen, die die Gesamtkosten in die Höhe treiben.

Bauherren sollten auf die Details achten

Damit die Leistungsbeschreibung fertig erstellt werden kann, folgt nach der Baugenehmigung zunächst die Ausführungsplanung durch den Architekten. Er fertigt für die Bauteile des zukünftigen Hauses Detailzeichnungen an. Diese beinhalten alle Informationen, die für eine ordnungsgemäße Bauausführung maßgeblich sind. Dazu zählen insbesondere alle notwendigen Maße und Materialinformationen. Anschließend werden alle Bauleistungen entsprechend den einzelnen Gewerken erfasst und in Leistungsverzeichnissen aufgestellt.

Als Bauherr sollten Sie Wert darauf legen, daß auch die kleinste zu erbringende Leistung detailliert beschrieben ist. Nur dann lassen sich später ärgerliche Mehrkosten vermeiden und unangenehme Überraschungen vorbeugen.

Der Bauherr kann sich ein Bauunternehmen als einzigen Baupartner suchen, der ihm das gesamte Haus aus einer Hand schlüsselfertig liefert.

Oder er lässt sich je nach Gewerk von unterschiedlichen Handwerkern und Bauunternehmern seinen Hausbau erstellen. Bauherren müssen dafür dann zunächst Angebote von Baufirmen einholen, diese anschließend prüfen und auswerten. Die Grundlage dafür bilden Leistungsverzeichnisse oder Beschreibungen der einzelnen Leistungsbereiche, wie z.B. Zimmer- und Holzbauarbeiten oder Beton- und Stahlbetonarbeiten.

Die Baubeschreibung definiert die Qualität

Wichtig: Zwar ist – zumindest in der Theorie – "die Leistung eindeutig und so erschöpfend zu beschreiben, dass alle Bewerber die Beschreibung im gleichen Sinn verstehen müssen und ihre Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten berechnen können" (§ 9 Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB), Teil A). Doch in der Praxis unterscheiden sich Leistungsbeschreibungen grundsätzlich stark in ihrem Informationsgehalt und ihrer Ausführlichkeit.

Zwar müssen die Handwerker auch bei einer noch so dürftigen Ausschreibung die anerkannten Regeln der Bautechnik einhalten. Doch macht sich in jedem Fall Genauigkeit in den Leistungsverzeichnissen für Sie bezahlt. Denn nur wenn klar ist, welche Arbeiten wie auszuführen sind und wieviel Material Sie in welcher Qualität benötigen, erhalten Sie präzise Angebote, die eine ordentliche Vergleichsgrundlage darstellen und so Kosten sparen helfen.

Außerdem haben Sie bei einer detaillierten Leistungsbeschreibung im Nachhinein auch die Sicherheit, dass Ihr Vertragspartner die gewünschte Qualität tatsächlich liefert. Falls Sie jedoch nur ungefähr angeben, was Sie wollen, können Ihre Vertragspartner letztlich weniger gute und preiswerte Materialien verwenden und trotzdem zu dem für höhere Qualität angegebenen Preis abrechnen. Als Faustregel gilt also: Die Ausschreibung sollte alles beinhalten und den Handwerkern keine Wahlfreiheit lassen oder ihnen gar Rätsel aufgeben.

Als nächster Schritt folgt auf der Grundlage der Leistungsverzeichnisse die Ausschreibung. Verschiedene Unternehmer erhalten die Unterlagen zusammen mit der Aufforderung, ein Angebot abzugeben. Diese tragen ihre Preise ein und berechnen auf der Grundlage der angegebenen Menge den Gesamtpreis für die Bauleistung.

Selber ausschreiben oder Architekt ausschreiben lassen?

Wenn Sie als Bauherr die Ausschreibung selbst in die Hand nehmen, können Sie auf den ersten Blick Geld sparen. Denn die Ausschreibung und Vergabe der Bauarbeiten lassen sich die Architekten gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) natürlich vergüten. Doch sollten Sie sich diesen Schritt genau überlegen. Denn ein guter Fachmann, der bei der Auswahl der Handwerker ausschließlich nach der Leistungsfähigkeit geht und nicht nur Unternehmer engagiert, mit denen er schon immer zusammengearbeitet hat, kann mit einer detaillierten und möglichst breit gestreuten Ausschreibung und der richtigen Vergabe der Bauleistung die Baukosten reduzieren.

Außerdem gehört es zu den Pflichten eines Architekten Sie zu warnen, falls Sie Arbeiten an einen als unzuverlässig bekannten Handwerker vergeben wollen. Das gilt auch, wenn dem Architekten bekannt ist, daß der von Ihnen ausgewählte Bauunternehmer in finanziellen Schwierigkeiten steckt. Wichtig: Auch wenn Sie Ihren Architekten mit der Auswahl der Handwerker beauftragen, sind Sie als Bauherr der Vertragspartner.

Neubau vom Bauträger oder Bauunternehmen

Wer einen Bauträger oder ein Hausbauunternehmen beauftragt, sein Haus schlüsselfertig zu errichten, spart damit in der Regel viel Nerven und Mühe. Maßgebend, wie Ihre vier Wände künftig aussehen, ist selbstverständlich auch hierbei die Baubeschreibung. In der Regel hat der Bauträger bereits vorab Ausstattung und Beschaffenheit der Immobilie vorgegeben. Sonderwünsche wird er jedoch, wenn Sie diese frühzeitig äußern, gegen Aufpreis in der Bau- und Leistungsbeschreibung berücksichtigen.

Bei der Überprüfung von Bau- und Leis­tungsbeschreibungen helfen unabhängige Bausachverständige oder folgende Verbraucherschutzorganisationen: