Der Bauvertrag

Der Bauvertrag regelt Rechte und Pflichten von Bauherr und Bauunternehmer. Achten Sie aufs Kleingedruckte und die Angaben im Detail, damit Sie auch wirklich das bekommen, was Sie möchten. Wer unüberlegt unterschreibt, geht hohe Risiken ein.

Eigentlich schließt man Verträge, damit man sich darauf verlassen kann, dass Vereinbarungen eingehalten werden. Bei Bauverträgen geht es immer um Leistung und Bezahlung. Häufig verstecken sich darin Regelungen, die der Bauherr so nicht möchte und die für ihn nachteilig sind. Dennoch hat man dagegen nichts mehr in der Hand, sobald die Unterschrift geleistet wurde: ab dem Zeitpunkt gilt, was im Vertragstext steht. Häuslebauer sollten deshalb den Bauvertrag vor Abschluss auf Herz und Nieren überprüfen und dafür sorgen, dass ihre eigenen Interessen angemessen gewahrt werden. Bevor unterschrieben ist lässt sich vieles gut verhandeln.

Festpreis oder Endpreis?

Ein kritischer Punkt beispielsweise ist die Bau- und Leistungsbeschreibung. Sie ist Bestandteil des Vertrags und definiert, was der Bauherr für sein Geld erhält. Fällt sie mager aus, deutet das darauf hin, dass der vertraglich geregelte Festpreis noch lange nicht der Endpreis für den Kunden ist. Alles, was in der Bau- und Leistungsbeschreibung fehlt, zur Fertigstellung des Hauses aber nötig ist, muss er aus eigener Tasche zusätzlich bezahlen.

Auch nebulöse Aussagen zur Qualität der Ausstattung führen zu Frust. Wenn lediglich von Standard die Rede ist, kann der Anbieter im Prinzip auch auf billige Baumarktangebote zurückgreifen. Wünscht der Kunde bessere Materialien, bezahlt er sie extra. Einen Verhandlungsspielraum hat er nicht, schließlich ist der Vertrag schon unterschrieben.

Zahlungsplan

Noch größere Risiken birgt die Regelung der Zahlungsmodalitäten. Bauherren sollten nie in Vorleistung gehen, sondern sich an den Grundsatz halten: Zahlung erst nach erbrachter Leistung. Falls die Baufirma pleite geht, ist das dann zwar immer noch mit Ärger und Bauverzögerungen verbunden, aber wenigstens ist kein Geld verloren.

Bauträger, die Haus und Grundstück in einer Einheit verkaufen, sind an die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gebunden. Sie verpflichtet den Bauträger zur Vorleistung und regelt in § 3 Absatz 2 (siehe Kasten) die Zahlung nach Baufortschritt. Abschlagszahlungsvereinbarungen in einem Bauträgervertrag, die zu Lasten des Erwerbers gegen die Regeln des § 3 Absatz 2 der MaBV verstoßen, sind nichtig! An ihre Stelle tritt als Ersatz das Werkvertragsrecht des BGB. Dann muss der gesamte Kaufpreis erst nach der Bauabnahme überwiesen werden. Will ein Bauträger den Kaufpreis als Gesamtsumme vorab, ist er verpflichtet, Sicherheiten zum Beispiel in Form einer Bankbürgschaft zu leisten.

Mit Fertighausherstellern und Generalunternehmern dagegen werden die Zahlungen frei vereinbart. Baut man mit einem Generalunternehmer bietet es sich an, den Zahlungsplan an den Vorschlägen der MaBV zu orientieren. Im Fertighausbereich sind fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises nach Vorlage der Baugenehmigung als Zahlung angemessen, 55 bis 60 Prozent nach Montage des Hauses und 30 Prozent nach Fertigstellung des Innenausbaus. Fünf bis zehn Prozent sollten als Restzahlung übrig bleiben, die erst nach Vorlage der Schlussrechnung und Abnahme des Hauses erfolgt. Der Bauherr hat im Fall von Baumängeln so mehr Möglichkeiten, die Beseitigung zu beschleunigen.

Zahlung nach Baufortschritt

30 % nach Beginn der Erdarbeiten
70 % nach Baufortschritt, davon
40 % zum Ende der Rohbaufertigstellung
  8 % nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
  3 % nach Rohinstallation der Heizungsanlagen
  3 % nach Rohinstallation der Sanitäranlagen
  3 % nach Rohinstallation der Elektroanlagen
10 % nach Fenstereinbau einschließlich Verglasung
  6 % nach Anbringen des Innenputzes (ohne Beiputzarbeiten)
  3 % nach Einbringen des Estrichs
  4 % nach Fliesenarbeiten
12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
  3 % nach Ende der Fassadenarbeiten
  5 % nach vollständiger Fertigstellung

Bauträger dürfen diese 13 Einzelschritte zu insgesamt sieben Raten zusammenfassen.

Absichern von Forderungen

Seit Januar 2009 ist die Absicherung des Bauherrn sogar gesetzlich festgezurrt. Das Forderungssicherungsgesetz (FoSiG) bestimmt, dass Bauherren vom Bauunternehmer oder Fertighausanbieter eine Fertigstellungssicherheit in Höhe von 5 Prozent des vereinbarten Kaufpreises verlangen können. Damit können finanzielle Schäden, die durch Verzögerungen bei der Fertigstellung oder die Insolvenz des Bauunternehmers entstehen, zumindest abgefedert werden. Am einfachsten ist es, wenn der Bauherr den Betrag gleich bei der ersten Abschlagszahlung als Sicherheit einbehält. Andere Zahlungsgarantien oder Bürgschaften müssen auf ihre Seriosität hin überprüft werden. Falls es nichts zu beanstanden gibt, wird die Zahlung des Einbehalts nach Abnahme des Hauses fällig.

Eine Untersuchung der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg von Bauverträgen ergab, dass die Fertigstellungssicherheit bei fast zwei Dritteln der Vertragsentwürfe fehlte. Ein solcher Vertrag sollte erst unterschrieben werden, wenn dieser wichtige Punkt ergänzt ist. Denn wenn etwas passiert, ist es allein der Bauherr, der die Folgen trägt. Welche praktischen Vorteile dieses Gesetz über Baumängel und Insolvenz hinaus hat, verdeutlicht der Verband Privater Bauherren e.V. (VPB) an folgendem Beispiel: Ist der Übergabezeitpunkt eines Objekts im Vertrag klar geregelt und wird der Bauunternehmer nicht pünktlich fertig, muss er z.B. für eventuelle Mietkosten geradestehen, die der Käufer bezahlen muss, weil er länger in seiner Wohnung bleiben muss. Trotz der Verbesserung der Verbraucherrechte, könnte der Schutz noch besser sein. So kritisiert Thomas Penningh, Vorsitzender des VPB: „Nach wie vor kann der Bauherr keine Gewährleistungs­sicherheit einbehalten.“ Das heißt, dass der Bauherr trotz Gewährleistungsanspruch auf den Kosten der Beseitigung von Schäden sitzen bleibt, wenn das Unternehmen bis dahin in Konkurs gegangen ist.

Prinzipiell ist jeder Bauherr gut beraten, wenn er den Vertrag von einem Experten prüfen lässt. Dieser entdeckt auch Feinheiten wie Festpreisklauseln, die durch Preisgleitungsklauseln wieder aufgeweicht werden, Änderungsvorbehalte und mehr, was im Kleingedruckten leicht übersehen wird. Sind alle Punkte geklärt und alle sonstigen Sonderregelungen wie Ausführungszusagen oder auch das kostenfreie Rücktrittsrecht des Bauherrn schriftlich als gültiger Bestandteil des Vertrags fixiert, kann unterschrieben werden.

Sonstige Risiken

Vertragspassagen wie „Wohnhaus nach Wärmegesetz mit Solardach“, „Passivwand“, „modernes Erdwärmesystem“ und mehr sind Werbebotschaften. Nur wenn verbindliche Zusagen mit genauen Angaben zur Anlagentechnik oder Materialbeschaffenheit gemacht werden, kann der Bauherr sicher sein, die Ausführung zu erhalten, die er erwartet – und zwar ohne weitere Zusatzkosten.

Wenn im Vertrag steht, dass die bei Vertragsabschluss gültige Energie-Einspar-Verordnung eingehalten wird, kann es zu einem bösen Erwachen kommen. Ändern sich zwischen Vertragsabschluss und Bauantrag die energetischen Anforderungen an den Neubau, bleiben die Zusatzkosten, die anfallen, um die neuen Bestimmungen zu erfüllen, am Bauherrn hängen.

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