Erschließungskosten

Im Gegensatz zu einem Zelt kann man sein Haus nicht einfach in freier Wildbahn aufschlagen. Ohne Bauplatz, der Anschluss an die öffentlichen Straßen- und Leitungsnetze hat, geht gar nichts. Die Kosten, die für diese Erschließung anfallen, werden zum größten Teil auf die Grundstückseigentümer umgelegt. Ein teures Thema, vor allem in Neubaugebieten. 

Grundsätzlich ist ein Grundstück erst dann baureif, wenn es ans lokale Verkehrsnetz, die Kanalisation und sonstige öffentliche Versorgungssysteme angeschlossen ist. Wenn Freiflächen in Wohngebiete umgewandelt werden, müssen dort Leitungen für Trink- und Abwasser, Gas, Strom, Fernwärme und Telekommunikation verlegt werden, damit die Grundstücke vollwertig nutzbar sind. Darüber hinaus gehören Straßen, Rad- und Fußgängerwege samt Beleuchtung, Parkflächen, Grünanlagen und sogar Lärmschutzanlagen zur Infrastruktur, die durch eine Erschließung bereitgestellt wird. Erst diese Maßnahmen machen aus Bauerwartungsland echtes Bauland, so dass Baugenehmigungen erteilt werden können. 

Nebenkosten des Baugrundstücks

Die Kommunen müssen mindestens zehn Prozent der Investitionen für die erstmalige Herstellung der erforderlichen Anlagen selbst tragen. Davon abgesehen sind sie berechtigt und sogar verpflichtet, sogenannte Erschließungsbeiträge zu erheben. Bis zu maximal 90 Prozent der Kosten müssen die Grundstückseigentümer tragen. Je teurer die Erschließung wird, zum Beispiel weil eine Hanglage oder steiniger Untergrund die Arbeiten erschweren, umso höhere Summen kommen auf die Bauherren zu. Die ersten Abschlagzahlungen werden in der Regel mit der Baugenehmigung fällig.

Erschließungsbeitragsfrei – erschließungsbeitragspflichtig

Bei Grundstücken, die erschließungskostenfrei angeboten werden, sind die Beiträge bereits im Grundstückspreis enthalten oder vom Vorbesitzer bezahlt worden. In allen anderen Fällen, das heißt beim Erwerb erschließungsbeitragspflichtiger Baugrundstücke, muss man die Finanzierung entsprechend großzügig planen. Knapp sechsstellige Beträge für die Erschließung sind keineswegs die Ausnahme, häufig wird es noch teurer. Das sollte nicht zum Stolperstein werden, der den Traum vom Eigenheim platzen lässt. Vorsicht: Manches wird erst Jahre später endgültig abgerechnet, wenn tatsächlich alle Arbeiten abgeschlossen sind und die letzte Bordsteinkante sitzt. Bezahlen muss zunächst derjenige, der zum Zeitpunkt des Beitragsbescheids Besitzer des Grundstückes ist. Jeder, der ein Grundstück oder Wohneigentum erwirbt, sollte deshalb beim Bauamt nachfragen, was an Erschließungsbeiträgen (noch) auf ihn zukommen kann. Dann hat er die Möglichkeit, rechtzeitig Geld zurückzulegen oder gleich Maßnahmen zu treffen, die ihn vor unerwarteten Überraschungen schützen. Das kann zum Beispiel der Vermerk im Kaufvertrag sein, dass alle Erschließungskosten, auch wenn sie nach dem Grundstücksverkauf anfallen, vom Verkäufer zu tragen sind. Eine andere Variante sieht vor, dass der Verkäufer alle Kosten für Erschließungsmaßnahmen übernimmt, die bis zum Besitzübergang eingeleitet wurden, egal wann die Rechnung kommt. Für Maßnahmen ab diesem Datum ist dagegen der Käufer in der Pflicht. Ganz gleich, auf welche Regelung man sich einigt - sie muss dem Vertrag schriftlich beigefügt werden.

Festsetzung des Erschließungsbeitrags

Wie hoch die Erschließungsbeiträge ausfallen hängt nicht nur von den Gemeinden und den baulichen Gegebenheiten ab sondern auch vom Grundstück selbst. Die Festsetzung geschieht nach Maßgabe des Baugesetzbuches (§§ 127 ff BauGB) entsprechend der jeweiligen Gemeindesatzung und den Regeln des Kommunalabgabengesetzes (KAG). Die Beitragsbescheide werden den Grundstücksbesitzern nach Beendigung der Erschließung zugestellt. Widerspruch ist nicht möglich. Der Verteilungsschlüssel wird durch die Gemeindesatzung festgelegt. Als Verteilungsmaßstab wird entweder die Länge der Straßenfront des Grundstücks herangezogen oder die Grundstücksfläche unter Berücksichtigung von Art und Maß der baulichen Nutzung. Das heißt, wer mehr von seinem Grundstück hat, weil er es beispielsweise intensiver bebauen darf, zahlt auch mehr Erschließungskosten. Wer Klarheit haben will, sollte einen Blick in die Erschließungsbeitragssatzung seiner Gemeinde werfen und sich die Zusammensetzung und Berechnung der Gebühren erklären lassen.

Hausanschlusskosten

Zur öffentlichen Erschließung gehören alle Maßnahmen, die außerhalb des Grundstücks bis zur Grundstücksgrenze durchgeführt werden. Die Leitungen ab Grundstücksgrenze bis zum Hausanschlusspunkt - auch Hausübergabepunkt genannt - gehören zur privaten Erschließung und werden von den Versorgungsunternehmen verlegt. Diese müssen rechtzeitig beauftragt werden, damit zum Zeitpunkt des Baubeginns alles vorbereitet ist. Die Hausanschlusskosten, die zu den Baunebenkosten zählen, trägt der Bauherr. Alles, was ab Übergabepunkt ins Haus hinein verlegt wird, wird je nach Gewerk von den beauftragten Handwerkern ausgeführt und gehört zu den  Baukosten.

Straßenausbaubeiträge

Wer glaubt, mit den Erschließungsbeiträgen seinen Anteil an der öffentlichen Infrastruktur abgegolten zu haben, liegt falsch. Außer in Baden-Württemberg sind in allen Bundesländern die gesetzlichen Grundlagen zur Erhebung von sogenannten Straßenausbaubeiträgen gegeben. Das heißt, Grundstückseigentümer werden ein weiteres Mal zu Kasse gebeten, wenn die Straße, an der das Grundstück liegt, nach Jahren erneuert werden muss oder auch einfach nur verbessert oder erweitert wird. Straßenausbaubeiträge können unabhängig von der Beteiligung an früheren Erschließungskosten erhoben werden, da die Anlieger erneut vom Ergebnis profitieren.

Wenn ein neuer Belag die Straße leiser macht, die Autos der Anwohner nicht mehr über Schlaglöcher holpern oder die Straße den Verkehr besser aufnimmt, flattern die Beitragsbescheide in den Briefkasten. Das ist noch ärgerlicher, wenn dadurch beispielsweise das Verkehrsaufkommen steigt. Der objektive Vorteil der Maßnahmen verkehrt sich unter Umständen für die Anwohner subjektiv in einen Nachteil. Zahlen müssen sie trotzdem. Doch es gibt Grenzen. Wenn eine Straße vor Ablauf der üblichen Nutzungsdauer, die man bei 25 bis 30 Jahren ansetzt, erneuert, sprich komplett abgetragen und neu aufgebaut wird, handelt es sich nicht mehr um eine beitragsfähige Maßnahme. Die Gemeinde muss allein für die Kosten aufnehmen, da solche Extras den Anwohnern nicht zuzumuten sind. Das Gleiche gilt übrigens, wenn sich der Bau als Murks erweist, durch Fehlplanung, Materialmängel oder anderes mehr. Wann und warum eine Verbesserung notwendig wird, liegt dagegen im Ermessen der Gemeinde. Einspruch ist zwecklos. Am Ende gibt's die Rechnung!

Erschließungsbeitragssatzung

Laut BauGB § 132 müssen die Gemeinden darin regeln:
- was zu den Erschließungsanlagen, für die Beiträge erhoben werden, gehört
- in welchem Umfang diese erstellt werden
- wie der Herstellungsaufwand ermittelt und nach welchem Schlüssel er verteilt wird 
- die Höhe der Sätze
- die Aufteilung der Kosten
- zu welchem Zeitpunkt eine Erschließungsanlage als endgültig hergestellt gilt

Erschließungskosten im Kaufvertrag

Wer vom Bauträger kauft sollte darauf achten, dass im Kaufvertrag ausdrücklich festgehalten ist, dass alle Erschließungs- und Anliegerkosten im Festpreis enthalten sind. Allerdings nützt dies dem Bauherrn nur etwas, wenn das Unternehmen zum Zeitpunkt nachträglich versandter Beitragsbescheide nicht insolvent ist. Denn die Bescheide werden immer an denjenigen geschickt, der zum Zeitpunkt des Versands im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Er haftet für die Zahlung. Wer vor solchen Nachfoderungen sicher sein will, muss von seiner Baufirma darüber hinaus eine Bankbürgschaft für Zahlungsverpflichtungen verlangen, die zu einem späteren Zeitpunkt anfallen.

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