Immobilienkauf - darauf sollten Laien bei der Erstbegehung achten

Von der Objektsuche bis zur ersten Besichtigung: Die Suche nach der perfekten Immobilie
Oberstes Gebot bei der Immobiliensuche: Nehmen Sie sich Zeit! Nur allzu leicht übersehen Sie Wichtiges oder vergessen entscheidende Fragen! Seien Sie kritisch und halten Sie alle neu gewonnenen Informationen am besten schriftlich fest. Das hilft, den Überblick zu wahren und bei der Entscheidungsfindung Fakten sprechen zu lassen.

Von der Objektsuche bis zur ersten Besichtigung

Die Suche nach der perfekten Immobilie

Oberstes Gebot bei der Immobiliensuche: Nehmen Sie sich Zeit! Nur allzu leicht übersehen Sie Wichtiges oder vergessen entscheidende Fragen! Seien Sie kritisch und halten Sie alle neu gewonnenen Informationen am besten schriftlich fest. Das hilft, den Überblick zu wahren und bei der Entscheidungsfindung Fakten sprechen zu lassen.

Lassen Sie sich, nachdem Sie mit dem Anbieter einer Immobilie ins Gespräch gekommen sind, vorab die wichtigsten Eckdaten geben. Einige Beispielfragen, abhängig vom anvisierten Objekt:

  •     Wie groß ist die Immobilie, welche Wohnfläche steht zur Verfügung?
  •     Welche Flächen und Räume stehen dem neuen Eigentümer zu?
  •     Wie hoch ist der Verkaufspreis?
  •     Kann die Immobilie bei Bedarf auch gewerblich genutzt werden?
  •     Handelt es sich bei dem Grundstück um ein Erbpachtgrundstück?

    Um was für eine Art Objekt handelt es sich (Neubau/Altbau/Haus/Wohnung etc.) und wie alt ist das Objekt?

Direkt vor der Erstbegehung

Direkt vor der Erstbegehung

Damit Sie wichtige Fragen nicht vergessen, sollten Sie eine Checkliste vorbereiten, die Sie während der Erstbegehung Punkt für Punkt abhaken. Auf diese Weise schaffen Sie Sicherheiten: Welche Informationen übermittelt Ihnen der Anbieter? Welche Fakten könnten Sie von einem Kauf abhalten? Scheuen Sie sich nicht davor, alle Ihre Fragen zu stellen! Eine Immobilie ist eine Wertanlage, mit der Sie unter Umständen ein großes Risiko gehen können, wenn Sie im Verlauf der Besichtigungen wichtige Punkte außen vor lassen.

Beziehen Sie in Ihre Checkliste folgende Punkte mit ein:

  • Wie ist die Bauqualität zu beurteilen?
  • Bestehen möglicherweise Mängel oder Beeinträchtigungen?
  • Wie ist der Standort der Immobilie zu beurteilen?
  • Was ist im Kaufpreis enthalten? Stehen zum Beispiel eine Einbauküche, eine Garage, zu übernehmendes Mobiliar oder eine Telefonanlage zur Verfügung?


Im Idealfall ist der Anbieter auch gleichzeitig der bisherige Eigentümer. Er kennt sich aus: Was wurde in den letzten Jahren repariert? Wie ist die Situation in der Nachbarschaft? Nehmen Sie sich vor der Erstbegehung des möglichen Kaufobjekts vor, Ihr Gegenüber mit Fragen regelrecht zu löchern - Ihr Geldbeutel und auch Ihre Nerven werden es Ihnen danken!

Im Vorfeld: Gedanken zu Aufteilung und Präferenzen

Im Vorfeld: Gedanken zu Aufteilung und Präferenzen

Nicht nur der ordnungsgemäße Zustand der Immobilie, sondern vor allen Dingen auch die eigenen Bedürfnisse und der eigene Geschmack sind ausschlaggebend für eine Entscheidung zugunsten eines Objekts. Suchen Sie großzügige und helle Räume? Legen Sie Wert auf eine Küche, die in den Wohnraum integriert ist oder sollte sie besser vom restlichen Wohnraum abgetrennt sein, um lästigen Gerüchen keinen Raum zu bieten? Wie wichtig ist Ihnen ein Balkon oder gar eine Terrasse?
All dies sind Dinge, über die Sie sich bereits vor der Erstbegehung Gedanken machen sollten, um während der Besichtigung klare Bewertungskriterien anlegen zu können.

Weitere entsprechende Kriterien könnten wie folgt aussehen:

  • Wie viele Räume und welche Fläche benötigen Sie?
  • Könnten Sie sich mit Dachschrägen anfreunden oder fühlen Sie sich davon eher erdrückt und bevorzugen gerade und hohe Decken?
  • Bedarf es einer Abstellmöglichkeit, etwa für Fahrräder oder Heimwerkermaterial?
  • Benötigen Sie eine Garage?
  • Sind Durchgangszimmer akzeptabel?
  • Wünschen Sie sich für Ihr Bad eine Badewanne und Fenster?


Machen Sie sich eine Liste mit Ihren Präferenzen – und lassen Sie sich nicht zu einer Entscheidung hinreißen, wenn Sie eigentlich mehr Ansprüche an das Objekt haben, als die Immobilie Ihnen bietet.

Vier Augen sehen mehr als zwei!

Vier Augen sehen mehr als zwei!

Um eventuelle Baumängel aufzudecken, ist es sinnvoll, wenn Sie während Ihrer Erstbegehung von einem Sachverständigen begleitet werden. Das ist besonders bei der Besichtigung eines Altbaus eine ratsame Vorgehensweise. Nur allzu schnell übersieht man als Laie mögliche Mängel, die eine Reparatur beziehungsweise eine Modernisierung zur Folge haben! Wenn Sie die Möglichkeit haben, fragen Sie einen Ihnen bekannten Architekten oder Ingenieur, ob er zu der Besichtigung mitkommt. Auch wenn Sie dem Anbieter der Immobilie vertrauen - Kontrolle ist bei einem derartigen Investitionsvolumen in jedem Fall besser - und cleverer!

Der Standort der Immobilie

Der Standort der Immobilie

Vielleicht haben Sie im Vorfeld schon einmal im Internet gestöbert und geschaut, was das anvisierte Viertel Ihnen bietet? Wer Kinder hat, sollte sich rechtzeitig erkundigen, welche Kindergärten und Schulen im Umfeld der Immobilie vorhanden sind. Wie steht es um die Verkehrsanbindung? Auch die Nähe zu Freizeiteinrichtungen, wie etwa einem Schwimmbad, könnte von Bedeutung sein. Wer eine Immobilie in guter Lage erwirbt, hat bei einem Wiederverkauf weitaus bessere Chancen als jemand, der eine Top-Immobilie in ungünstiger Lage gewählt hat.

Sobald Sie sich auf dem Weg zum Besichtigungsort befinden, können Sie weitere Vorzüge und Nachteile der Immobilie entdecken. Zunächst einmal sollten Sie darauf achten, welche öffentlichen Verkehrsmittel und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe vorhanden sind. Auch wenn Sie mobil sind, können diese Faktoren später einmal wichtig werden. Führt Ihr Weg Sie in ein ruhiges Wohngebiet oder landen Sie in einem lebendigen Geschäftsviertel?

Sobald die Immobilie erreicht ist, prüfen Sie die Uhrzeit und den Sonnenstand - dann können Sie bei der Begehung klar festmachen, ob Ihr neues Wohnzimmer nachmittags Licht hat oder eher im Dunkeln liegt.

Es geht los: Klopfen Sie die Immobilie auf Herz und Nieren ab!

Es geht los: Klopfen Sie die Immobilie auf Herz und Nieren ab!

Man kann es nicht oft genug wiederholen: Nehmen Sie sich Zeit für die Immobilie und achten Sie auf die Details! Im Vorfeld nicht bedachte Renovierungsarbeiten können im Nachhinein zu einer erheblichen Kostenbelastung führen. Achten Sie also darauf, dass sich das Objekt in einem guten Zustand befindet, wenn Sie nicht bereit sind, hohe Beträge in die Eigenrenovierung zu stecken.

Die Checkliste: Diese Punkte sollten Sie in jedem Fall beachten

Die Checkliste: Diese Punkte sollten Sie in jedem Fall beachten

Das Mehrfamilienhaus

Wer sich eine Immobilie in einem Mehrfamilienhaus anschaut, sollte sich bereits vorher darüber informiert haben, ob es einen Verwalter und einen Hausmeister gibt und inwieweit das Haus von Renovierungsarbeiten betroffen ist. Schauen Sie sich genau um, sobald Sie das Haus betreten - und setzen Sie dabei all Ihre Sinne ein:

  • Wirkt das Treppenhaus sauber oder gar schmutzig?
  • Hören Sie lautstarke Unterhaltungen?
  • Sind bereits im Aufgang zur Wohnung eventuelle Mängel sichtbar?
  • Auch, wenn es merkwürdig klingen mag: Was riechen Sie? Schwebt Ihnen beim Betreten des Hauses ein modriger oder ein wohltuender Duft entgegen?


Sie sollten bei der Begehung einer möglichen Eigentumswohnung unbedingt nach der Einsicht in bisherige Nebenkostenabrechnungen sowie Protokolle von Eigentümerversammlungen fragen, außerdem nach dem aktuellen Stand des Rücklagenfonds und der so genannten Teilungserklärung für das Zusammenleben in dem jeweiligen Objekt. Nähere Informationen zu diesen Themen sowie allgemeine Informationen zum Leben in einem Mehrfamilienhaus finden Sie bei immobilienkauftipps.de.

Leitungen und Heizungsanlage

Leitungen und Heizungsanlage

Werfen Sie einen genauen Blick auf die Leitungen und die entsprechenden Anschlüsse der Immobilie. Darunter fallen:

  • Ver- und Entsorgungsleitungen wie Wasserleitungen und Abwasserleitungen
  • Anschlüsse und Leitungen für Gas und Strom
  • Heizkörper und Öltanks


Bedenken Sie, dass Wasserrohre aus Blei, die vor den 1970er Jahren eingesetzt wurden, eine Gesundheitsgefahr für Sie darstellen können. Befinden sich Rost oder Verfärbungen an den jeweiligen Leitungen, ist das für Sie ebenfalls ein Warnsignal. Sollte die Immobilie mit einer Nachtspeicherheizung ausgerüstet sein, sollte Ihnen bewusst sein, dass es sich bei diesen Heizungen um wahre Stromfresser handelt.

Die Böden und die Decken der Immobilie

Die Böden und die Decken der Immobilie

Achten Sie darauf, ob die Fußbodenmaterialien fachgerecht verlegt wurden. Sollte das Objekt mit Parkett- und Holzdielenböden ausgestattet sein, ist es wichtig, dass die Böden noch etwa einen Zentimeter Abstand bis zur Wand haben. Schauen Sie genau hin: Ist der Boden eventuell verzogen?

Wo immer Holz verwendet wurde, sollten Sie genau beobachten, ob eventuell ein Schädlingsbefall vorliegt. Löcher und watteartige Gebilde geben Aufschluss über unerwünschte Mitbewohner.

Achten Sie auf Risse im Gebälk und durchgebogene Holzbalken. Dringt Feuchtigkeit ein, kann das Holz im Mauerwerk verfaulen. Durchgebogene Holzbalken weisen auf Mängel in der Statik hin!

Fenster und Türen in Ihrem neuen Heim

Fenster und Türen in Ihrem neuen Heim

Wie können Sie überprüfen, dass es in einem Objekt zieht? Ganz einfach: Sie nehmen ein Feuerzeug und halten die Flamme an den Tür- beziehungsweise den Fensterrahmen. Biegt sich die Flamme, ist dies ein eindeutiges Zeichen für Zugluft.

Der Zustand der Fensterrahmen ist ebenfalls für Sie von Interesse: Blättert der Farbanstrich an den Rahmen ab, müssen Sie möglicherweise bald selbst zum Pinsel greifen. Offene Fugen müssen geschlossen, morsches Holz kompromisslos ersetzt werden. Suchen Sie nach dunklen Stellen und Schimmel am Fenster und an den umliegenden Wänden! Finden Sie in den Fensterrahmen selbst dunkle Stellen, dann wurde in den Räumen bislang unzureichend gelüftet.

Bei den Türen sollten Sie insbesondere auf die Schließanlage an Wohnungs- beziehungsweise Haustür und an eventuellen weiteren Außentüren schauen. Sollten hier Mängel zu finden sein, fragen Sie den Anbieter der Immobilie unbedingt nach der Ursache und einer baldigen Instandsetzung.

Ihre sicheren vier Wände

Ihre sicheren vier Wände

Die Wände einer Immobilie sind ein überaus wichtiges Thema. Sowohl die Wärmedämmung als auch der Schallschutz sollten auf dem aktuellen Stand sein. Gerade eine vernünftige Dämmung spart immense Summen an Heizkosten ein. Sie können die Wirksamkeit der Isolation ganz leicht überprüfen, indem Sie die Außenwände von innen abtasten. Sind diese kalt, ist die Dämmung nicht adäquat.

Auch die Fassade sollten Sie genauer begutachten. Entdecken Sie Risse oder dubiose Materialien? Risse sind ganz generell ein heikles Thema. Falls Sie Risse entdecken, sind diese ein Fall für den Sachverständiger, um den Schaden genau zu bewerten. Im schlimmsten Fall ist Feuchtigkeit in das Haus eingedrungen oder die Statik des Hauses betroffen.

Wenn ein Objekt über Wandfliesen verfügt, lohnt sich auch hier ein präziser Blick: Die Fugen sollten fachmännisch ausgefüllt sein und Sie sollten natürlich keinen Schimmel erkennen dürfen. Bei Schimmelbefall müssen Sie herausfinden, ob die Mauer feucht ist – vielleicht wurde aber auch nur in der Vergangenheit falsch gelüftet.

Ein trockener Keller ist Gold wert!

Ein trockener Keller ist Gold wert!

Ebenso wie die Wände sollte auch der Keller frei von jeglicher Feuchtigkeit sein. Erste Hinweise auf Nässe im Keller sind ein modriger Geruch, bröckelnder Putz und weiße Salpeterkristalle. Um zu überprüfen, ob sich Regen- oder Grundwasser in das Mauerwerk frisst, legen Sie einfach etwas Zeitungspapier aus. Bildet das Papier nach einiger Zeit Beulen aus, ist mit Feuchtigkeit zu rechnen.

Legen Sie Wert auf Ihr Dach!

Legen Sie Wert auf Ihr Dach!

Das Dach der Immobilie muss in jedem Fall einwandfrei sein. Hier kann ansonsten sehr schnell Feuchtigkeit eindringen und größeren Schaden verursachen. Bei der Beschaffenheit des Daches sollten Sie darauf achten:

  • Sind die Dachpfannen vollständig und in gutem Zustand?
  • Gibt es Öffnungen im Dach (zum Beispiel für Antennen) und sind diese fachmännisch abgedichtet?
  • Ist die Regenrinne sauber?
  • Wie sieht der Schornstein aus? Sind dunkle Risse erkennbar?


Ebenso wie im Keller, kann sich auch auf dem Dachboden Feuchtigkeit ansammeln. Hier sollten Sie wieder die Zeitung einsetzen, um der Nässe auf die Spur zu kommen. Bedenken Sie: Feuchtigkeit kann in das Mauerwerk ziehen und in der gesamten Immobilie zu Schimmelbefall führen!

Weist das Objekt ein Flachdach auf, überprüfen Sie auch hier die Intaktheit des Materials. Blasen und Risse weisen auf Beschädigungen hin. Wenn sich Wasserpfützen ausgebreitet haben, kontrollieren Sie die gleichmäßige Verteilung des Belags. Nur dann schützt dieser auch vor Feuchtigkeit.

Darauf sollten Sie einen zweiten Blick werfen

Darauf sollten Sie einen zweiten Blick werfen

Feuchtigkeit im Mauerwerk

Ist Nässe einmal im Bauwerk, breitet sie sich schnell über alle Wände aus. Ein hohes Gesundheitsrisiko! Es gibt verschiedene Möglichkeiten, warum Feuchtigkeit in das Mauerwerk dringt. Undichte Stellen können für die Nässe genauso verantwortlich sein wie auch eine Wasserleitung, die einen Schaden aufweist.

Was können Sie tun, um Nässe in den Wänden aufzuspüren? Achten Sie zum einen auf Blasen im Putz. Weitere Indizien für Feuchtigkeit sind Algen- und Moosbewuchs sowie abgeplatzte Stellen an den Wänden. Um eventuelle Hohlräume im Mauerwerk zu entdecken, sollten Sie die Wände abklopfen. Der Anstrich des Objekts bedarf einer Erneuerung, wenn Sie beim Abtasten mit der Hand feststellen, dass Material an Ihren Fingern zurückbleibt. Nehmen Sie einen Streifen Klebeband zu Hilfe und ziehen Sie ihn vom Putz ab. Haftet der Putz noch gut an der Fassade?

Feuchtigkeit am Bau ist ein ebenso wichtiges wie komplexes Thema. Deshalb sollten Sie als Bewohner nach dem Kauf Ihrer Immobilie auch penibel darauf achten, dass Ihre Wände trocken und damit frei von Gesundheitsrisiken und Mängeln bleiben. Wie Sie selbst Feuchtigkeit und Schimmel in Ihrer Immobilie vorbeugen, erfahren Sie bei philognesis.net.

Auskunft über die Leistungskraft der Immobilie: Der Energieausweis

Auskunft über die Leistungskraft der Immobilie: Der Energieausweis

Bitten Sie den Anbieter der Immobilie vor der Erstbegehung des Objekts darum, den Energieausweis mitzubringen. Er zeigt Ihnen schwarz auf weiß auf, wie hoch oder niedrig der Energiebedarf des Hauses ausfällt, wo vielleicht Verbesserungspotential besteht und zu welchem Zeitpunkt welche Technik eingesetzt wurde. Wenn Sie nach dem Energieausweis fragen, ist der Anbieter des Objekts dazu verpflichtet, Ihnen diesen vorzulegen. Sollte er sich dagegen wehren oder Ihnen ausweichen, sollten Sie sehr skeptisch werden! Weitere Informationen rund um den Energiepass finden Sie bei energieausweis-energiepass-beratung.de.

Wie viel Wohnraum steht Ihnen zur Verfügung?

Wie viel Wohnraum steht Ihnen zur Verfügung?

Fragen Sie den Anbieter bei der Erstbegehung nach der genauen Größe der Wohnfläche. Wie viel Abzug wird eventuell durch Schrägen verursacht?

Die Fläche berechnen Sie folgendermaßen: Die Abstände zwischen den geraden Wänden bilden das das zugrunde liegende Maß. Sie müssen eine Höhe von mindestens zwei Metern haben. Liegt die Höhe darunter, genauer zwischen einem und zwei Metern, oder handelt es sich bei der Fläche um einen Wintergarten, einen Balkon oder einen Dachgarten, dann können Sie den entsprechenden Raum nur bis zur Hälfte berechnen. Auch eine Terrasse kann nur bis zu 50 Prozent auf die Wohnfläche angerechnet werden. Voraussetzung dafür ist, dass man sie von außen nicht einsehen kann.

Was wird nicht als Wohnfläche berechnet? Alle Räume, deren gerade Wände unter der Höhe eines Meters liegen, zählen nicht zur Wohnfläche. Darunter fallen auch so genannte Zubehörräume, wie zum Beispiel Waschküchen und Keller, Wirtschaftsräume wie Vorratsräume und Scheunen, Geschäftsräume und solche Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts entsprechen.

Fragen Sie weiter!

Fragen Sie weiter!

Wenn Sie alle angesprochenen Ratschläge und Tipps beherzigen, sollte es Ihnen keine Schwierigkeiten bereiten, eine Erstbegehung zu unternehmen, die Sie mit einem sicheren Gefühl zurücklässt und die Ihnen hilft, die geeignete Immobilie für sich zu finden! Wichtig ist, dass Sie alle Fragen stellen, die Ihnen wichtig sind – auch wenn Sie den Eindruck haben, damit eventuell nerven zu können. Machen Sie sich klar, dass für eine derartige Scheu Ihre finanzielle Investition definitiv zu hoch ist! Schließlich wollen Sie sich wohlfühlen. Also fragen Sie viel und eindringlich, bevor Sie zum Notar gehen, um einen Vertrag zu unterschreiben!

Autorin:

Claudia Pichler ist Marketingverantwortliche der bareal Immobilientreuhand GmbH - Büro Wien.

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