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Immobilienkauf – darauf sollten Sie achten

Von der Objektsuche bis zur ersten Besichtigung gibt es einiges zu beachten. Nehmen Sie sich Zeit und stellen Sie die richtigen Fragen!

Von der Objektsuche bis zur ersten Besichtigung

Oberstes Gebot bei der Immobiliensuche: Nehmen Sie sich Zeit! Nur allzu leicht übersehen Sie Wichtiges oder vergessen entscheidende Fragen! Seien Sie kritisch und halten Sie alle neu gewonnenen Informationen am besten schriftlich fest. Das hilft, den Überblick zu wahren und bei der Entscheidungsfindung Fakten sprechen zu lassen.

Lassen Sie sich, nachdem Sie mit dem Anbieter einer Immobilie ins Gespräch gekommen sind, vorab die wichtigsten Eckdaten geben. Einige Beispielfragen, abhängig vom anvisierten Objekt:

  • Welche Wohnfläche steht zur Verfügung?
  • Welche Flächen stehen dem neuen Eigentümer zu?
  • Wie hoch ist der Verkaufspreis?
  • Kann die Immobilie auch gewerblich genutzt werden?
  • Handelt es sich um ein Erbpachtgrundstück?
  • Handelt es sich um einen Neu-/Altbau/Haus/Wohnung ...?
  • Wie alt ist das Objekt?

Direkt vor der Erstbegehung

Damit Sie wichtige Fragen nicht vergessen, sollten Sie eine Checkliste vorbereiten, die Sie während der Erstbegehung Punkt für Punkt abhaken. Auf diese Weise schaffen Sie Sicherheiten: Welche Informationen übermittelt Ihnen der Anbieter? Welche Fakten könnten Sie von einem Kauf abhalten? Scheuen Sie sich nicht davor, alle Ihre Fragen zu stellen! Eine Immobilie ist eine Wertanlage, mit der Sie unter Umständen ein großes Risiko eingehen können, wenn Sie im Verlauf der Besichtigungen wichtige Punkte vergessen:

  • Wie ist die Bauqualität zu beurteilen?
  • Bestehen möglicherweise Mängel oder Beeinträchtigungen?
  • Wie ist der Standort der Immobilie zu beurteilen?
  • Was ist im Kaufpreis enthalten? Stehen zum Beispiel eine Einbauküche, eine Garage, zu übernehmendes Mobiliar oder eine Telefonanlage zur Verfügung?

Im Vorfeld: Gedanken zu Aufteilung und Präferenzen

Nicht nur der ordnungsgemäße Zustand der Immobilie, sondern vor allen Dingen auch die eigenen Bedürfnisse sowie der eigene Geschmack sind ausschlaggebend für eine Entscheidung zugunsten eines Objekts. Die Kriterien könnten wie folgt aussehen:

  • Wie viele Räume und welche Fläche benötigen Sie?
  • Suchen Sie großzügige und helle Räume?
  • Fließende Übergänge zwischen den Wohnbereichen?
  • Balkon oder Terrasse?
  • Dachschrägen oder hohe Decken/Kniestock?
  • Bedarf es einer Abstellmöglichkeit, etwa für Fahrräder oder Heimwerkermaterial?
  • Benötigen Sie eine Garage?
  • Sind Durchgangszimmer akzeptabel?
  • Wünschen Sie sich für Ihr Bad eine Badewanne und Fenster?

Besichtigung am besten zu zweit

Um eventuelle Baumängel aufzudecken, ist es sinnvoll, wenn Sie während Ihrer Erstbegehung von einem Sachverständigen begleitet werden. Das ist besonders bei der Besichtigung eines Altbaus eine ratsame Vorgehensweise. Nur allzu schnell übersieht man als Laie mögliche Mängel, die eine Reparatur beziehungsweise eine Modernisierung benötigen.

Der Standort der Immobilie

Schauen Sie im Vorfeld, was das anvisierte Viertel bietet. Wer Kinder hat, sollte sich rechtzeitig erkundigen, welche Kindergärten und Schulen im Umfeld der Immobilie vorhanden sind. Wie steht es um die Verkehrsanbindung? Auch die Nähe zu Freizeiteinrichtungen, wie etwa einem Schwimmbad, könnte von Bedeutung sein. Wer eine Immobilie in guter Lage erwirbt, hat bei einem Wiederverkauf weitaus bessere Chancen als jemand, der eine Top-Immobilie in ungünstiger Lage gewählt hat.

Sobald Sie sich auf dem Weg zum Besichtigungsort befinden, können Sie weitere Vorzüge und Nachteile der Immobilie entdecken. Zunächst einmal sollten Sie darauf achten, welche öffentlichen Verkehrsmittel und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe vorhanden sind. Auch wenn Sie mobil sind, können diese Faktoren später einmal wichtig werden. Führt Ihr Weg Sie in ein ruhiges Wohngebiet oder landen Sie in einem lebendigen Geschäftsviertel?

Sobald die Immobilie erreicht ist, prüfen Sie die Uhrzeit und den Sonnenstand – dann können Sie bei der Begehung klar festmachen, ob Ihr neues Wohnzimmer nachmittags Licht hat oder eher im Dunkeln liegt.

Es geht los: Untersuchen Sie die Immobilie gründlich!

Nehmen Sie sich Zeit für die Immobilie und achten Sie auf die Details! Im Vorfeld nicht bedachte Renovierungsarbeiten können im Nachhinein zu einer erheblichen Kostenbelastung führen. Achten Sie also darauf, dass sich das Objekt in einem guten Zustand befindet, wenn Sie nicht bereit sind, hohe Beträge in die Eigenrenovierung zu stecken.

Beachten Sie diese Punkte beim Immobilienkauf

Wer sich eine Immobilie in einem Mehrfamilienhaus anschaut, sollte sich bereits vorher darüber informiert haben, ob es einen Verwalter und einen Hausmeister gibt und inwieweit das Haus von Renovierungsarbeiten betroffen ist. Schauen Sie sich genau um, sobald Sie das Haus betreten:

  • Wirkt das Treppenhaus sauber oder gar schmutzig?
  • Hören Sie lautstarke Unterhaltungen?
  • Sind bereits im Aufgang zur Wohnung eventuelle Mängel sichtbar?
  • Was riechen Sie? Riecht es vielleicht modrig?

Sie sollten bei der Begehung einer möglichen Eigentumswohnung unbedingt nach der Einsicht in bisherige Nebenkostenabrechnungen sowie Protokolle von Eigentümerversammlungen fragen, außerdem nach dem aktuellen Stand des Rücklagenfonds und der so genannten Teilungserklärung für das Zusammenleben in dem jeweiligen Objekt. Hier finden Sie weitere hilfreiche Tipps für die Immobilienbewertung.

Leitungen und Heizungsanlage

Werfen Sie einen genauen Blick auf die Leitungen und die entsprechenden Anschlüsse der Immobilie. Darunter fallen:

  • Ver- und Entsorgungsleitungen wie Wasserleitungen und Abwasserleitungen
  • Anschlüsse und Leitungen für Gas und Strom
  • Heizkörper und Öltanks

Bedenken Sie, dass Wasserrohre aus Blei, die vor den 1970er Jahren eingesetzt wurden, eine Gesundheitsgefahr für Sie darstellen können. Befinden sich Rost oder Verfärbungen an den jeweiligen Leitungen, ist das für Sie ebenfalls ein Warnsignal. Sollte die Immobilie mit einer Nachtspeicherheizung ausgerüstet sein, sollte Ihnen bewusst sein, dass es sich bei diesen Heizungen um wahre Stromfresser handelt.

Die Böden und die Decken der Immobilie

Achten Sie darauf, ob die Fußbodenmaterialien fachgerecht verlegt wurden. Sollte das Objekt mit Parkett- und Holzdielenböden ausgestattet sein, ist es wichtig, dass die Böden noch etwa einen Zentimeter Abstand bis zur Wand haben. Schauen Sie genau hin: Ist der Boden eventuell verzogen?

Wo immer Holz verwendet wurde, sollten Sie genau beobachten, ob eventuell ein Schädlingsbefall vorliegt. Löcher und watteartige Gebilde geben Aufschluss über unerwünschte Mitbewohner.

Achten Sie auf Risse im Gebälk und durchgebogene Holzbalken. Dringt Feuchtigkeit ein, kann das Holz im Mauerwerk verfaulen. Durchgebogene Holzbalken weisen auf Mängel in der Statik hin!

Fenster und Türen in Ihrem neuen Heim

Der Zustand der Fensterrahmen ist ebenfalls für Sie von Interesse: Blättert der Farbanstrich an den Rahmen ab, müssen Sie möglicherweise bald selbst zum Pinsel greifen. Offene Fugen müssen geschlossen, morsches Holz kompromisslos ersetzt werden. Suchen Sie nach dunklen Stellen und Schimmel am Fenster und an den umliegenden Wänden! Finden Sie in den Fensterrahmen selbst dunkle Stellen, dann wurde in den Räumen bislang unzureichend gelüftet.

Bei den Türen sollten Sie insbesondere auf die Schließanlage an Wohnungs- beziehungsweise Haustür und an eventuellen weiteren Außentüren schauen. Sollten hier Mängel zu finden sein, fragen Sie den Anbieter der Immobilie unbedingt nach der Ursache und einer baldigen Instandsetzung.

Ihre sicheren vier Wände

Bei den Wänden sollte sowohl die Wärmedämmung als auch der Schallschutz auf aktuellem Stand sein. Gerade eine vernünftige Dämmung spart immense Summen an Heizkosten ein. Sie können die Wirksamkeit der Isolation ganz leicht überprüfen, indem Sie die Außenwände von innen abtasten. Sind diese kalt, ist die Dämmung nicht adäquat.

Auch die Fassade sollten Sie genauer begutachten. Entdecken Sie Risse oder dubiose Materialien? Risse sind ganz generell ein heikles Thema. Falls Sie Risse entdecken, sind diese ein Fall für den Sachverständiger, um den Schaden genau zu bewerten. Im schlimmsten Fall ist Feuchtigkeit in das Haus eingedrungen oder die Statik des Hauses betroffen.

Wenn ein Objekt über Wandfliesen verfügt, lohnt sich auch hier ein präziser Blick: Die Fugen sollten fachmännisch ausgefüllt sein und Sie sollten natürlich keinen Schimmel erkennen dürfen. Bei Schimmelbefall müssen Sie herausfinden, ob die Mauer feucht ist – vielleicht wurde aber auch nur in der Vergangenheit falsch gelüftet.

Achten Sie auf den Keller!

Ebenso wie die Wände sollte auch der Keller frei von jeglicher Feuchtigkeit sein. Erste Hinweise auf Nässe im Keller sind ein modriger Geruch, bröckelnder Putz und weiße Salpeterkristalle.

Um zu überprüfen, ob sich Regen- oder Grundwasser in das Mauerwerk frisst, legen Sie einfach etwas Zeitungspapier aus. Bildet das Papier nach einiger Zeit Beulen aus, ist mit Feuchtigkeit zu rechnen.
 

Legen Sie Wert auf Ihr Dach!

Das Dach der Immobilie muss in jedem Fall einwandfrei sein. Hier kann ansonsten sehr schnell Feuchtigkeit eindringen und größeren Schaden verursachen. Bei der Beschaffenheit des Daches sollten Sie darauf achten:

  • Sind die Dachpfannen vollständig und in gutem Zustand?
  • Gibt es Öffnungen im Dach und sind diese fachmännisch abgedichtet?
  • Ist die Regenrinne sauber?
  • Wie sieht der Schornstein aus? Sind dunkle Risse erkennbar?

Ebenso wie im Keller, kann sich auch auf dem Dachboden Feuchtigkeit ansammeln. Hier sollten Sie wieder die Zeitung einsetzen, um der Nässe auf die Spur zu kommen. Bedenken Sie: Feuchtigkeit kann in das Mauerwerk ziehen und in der gesamten Immobilie zu Schimmelbefall führen!

Weist das Objekt ein Flachdach auf, überprüfen Sie auch hier die Intaktheit des Materials. Blasen und Risse weisen auf Beschädigungen hin. Wenn sich Wasserpfützen ausgebreitet haben, kontrollieren Sie die gleichmäßige Verteilung des Belags. Nur dann schützt dieser auch vor Feuchtigkeit.

Darauf sollten Sie einen zweiten Blick werfen

Ist Nässe einmal im Bauwerk, breitet sie sich schnell über alle Wände aus. Ein hohes Gesundheitsrisiko! Es gibt verschiedene Möglichkeiten, warum Feuchtigkeit in das Mauerwerk dringt. Undichte Stellen können für die Nässe genauso verantwortlich sein wie auch eine Wasserleitung, die einen Schaden aufweist.

Was können Sie tun, um Nässe in den Wänden aufzuspüren? Achten Sie zum einen auf Blasen im Putz. Weitere Indizien für Feuchtigkeit sind Algen- und Moosbewuchs sowie abgeplatzte Stellen an den Wänden. Um eventuelle Hohlräume im Mauerwerk zu entdecken, sollten Sie die Wände abklopfen. Der Anstrich des Objekts bedarf einer Erneuerung, wenn Sie beim Abtasten mit der Hand feststellen, dass Material an Ihren Fingern zurückbleibt. Nehmen Sie einen Streifen Klebeband zu Hilfe und ziehen Sie ihn vom Putz ab. Haftet der Putz noch gut an der Fassade?

Feuchtigkeit am Bau ist ein ebenso wichtiges wie komplexes Thema. Deshalb sollten Sie als Bewohner nach dem Kauf Ihrer Immobilie auch penibel darauf achten, dass Ihre Wände trocken und damit frei von Gesundheitsrisiken und Mängeln bleiben. Wie Sie selbst Feuchtigkeit und Schimmel in Ihrer Immobilie vorbeugen, erfahren Sie bei philognesis.net.

Wichtig: Der Energieausweis

Bitten Sie den Anbieter der Immobilie vor der Erstbegehung des Objekts darum, den Energieausweis mitzubringen. Er zeigt Ihnen schwarz auf weiß auf, wie hoch oder niedrig der Energiebedarf des Hauses ausfällt, wo vielleicht Verbesserungspotential besteht und zu welchem Zeitpunkt welche Technik eingesetzt wurde.

Wenn Sie nach dem Energieausweis fragen, ist der Anbieter des Objekts dazu verpflichtet, Ihnen diesen vorzulegen. Sollte er sich dagegen wehren oder Ihnen ausweichen, sollten Sie sehr skeptisch werden! Weitere Informationen rund um den Energiepass finden Sie bei energieausweis-energiepass-beratung.de.

Wie viel Wohnraum steht Ihnen zur Verfügung?

Fragen Sie den Anbieter bei der Erstbegehung nach der genauen Größe der Wohnfläche. Wie viel Abzug wird eventuell durch Schrägen verursacht? Die Fläche berechnen Sie folgendermaßen: Die Abstände zwischen den geraden Wänden bilden das das zugrunde liegende Maß. Sie müssen eine Höhe von mindestens zwei Metern haben.

Liegt die Höhe darunter, genauer zwischen einem und zwei Metern, oder handelt es sich bei der Fläche um einen Wintergarten, einen Balkon oder einen Dachgarten, dann können Sie den entsprechenden Raum nur bis zur Hälfte berechnen. Auch eine Terrasse kann nur bis zu 50 Prozent auf die Wohnfläche angerechnet werden. Voraussetzung dafür ist, dass man sie von außen nicht einsehen kann.

Was wird nicht als Wohnfläche berechnet? Alle Räume, deren gerade Wände unter der Höhe eines Meters liegen, zählen nicht zur Wohnfläche. Darunter fallen auch so genannte Zubehörräume, wie zum Beispiel Waschküchen und Keller, Wirtschaftsräume wie Vorratsräume und Scheunen, Geschäftsräume und solche Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts entsprechen.

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