Unverheiratet ein Haus bauen

Ohne Trauschein zu bauen bringt einige rechtliche Sonderbarkeiten mit sich.

Wer sich nicht traut und trotzdem baut, muss, um sein Eigentum zu schützen, aktiv werden. Ohne vertragliche Vereinbarungen kann man, wenn es zum Bruch kommt, plötzlich mit leeren Händen dastehen.

Zwar braucht man den Trauschein weder für die Familiengründung noch für einen Immobilien­erwerb. Den wenigsten jedoch ist klar, dass dieses Dokument ganz auto­matisch gesetzliche Regelungen mit sich bringt, die die Interessen der Ehepartner im Falle einer Scheidung wahren. Unverheiratete dagegen werden wie Fremde betrachtet.

Das kann passieren

Wo die Gefahren lauern, lässt sich am besten an einem fiktiven Beispiel zeigen: 
 

Beispiel

Aller Anfang...

Paul und Hannah, beide berufstätig, träumen von einem eigenen Zuhause. Heiraten wollen sie nicht. Hannahs Eltern besitzenmehrere Grundstücke und haben eines bereits auf die Tochter überschrieben. Paul hat einen guten Job, ist handwerklich begabt und hat schon etwas Geld zur Seite gelegt. Hannah stellt ihr Grundstück zur Verfügung, Paul steckt im Gegenzug sein angespartes Vermögen als Eigenkapital ins Haus. Was noch an Finanzierung nötig ist, klappt, weil sich die Baukosten durch Pauls umfangreiche Eigenleistungen im Rahmen halten. Den Kreditvertrag unterschreiben beide. An eine interne Regelung wie einen Partnerschaftsvertrag denkt keiner.

Drei Jahre später...

Die Euphorie ist verflogen, der Bau hat mehr Kraft gekostet als gedacht, Paul ist zudem von seinem stressigen Job ausgelaugt und häufig müde. Hannah hat Lust aufs Leben und findet einen anderen Partner. Als es zur Trennung kommt, zeigt Hannah Paul die kalte Schulter. Da nur sie im Grundbuch eingetragen ist und keine weiteren Vereinbarungen getroffen wurden, gehört ihr automatisch auch das Haus. Nach BGB § 94 wird Immobilieneigentum über das Grundstück definiert. Paul hat

  • weder ein Wohnrecht
  • noch Anspruch auf Leistungsausgleich

Er kann lediglich versuchen, seinen Beitrag zum Haus über ein Gerichtsverfahren zurückzufordern. Die Raten für die Darlehensrückzahlung da­gegen darf er weiterhin mit bedienen, zusätzlich zur Miete für seine neue Wohnung, denn seine Unterschrift steht mit unter dem Vertrag. Wenn Hannah verdienstmäßig ausfallen sollte, muss er unter Umständen sogar ganz dafür aufkommen, da Darlehensnehmer gesamtschuld­nerisch haften und Banken sich am Zahlungsfähigen schadlos halten. Foto: Getty/skynesher

Das Leben hält auch andere Varianten bereit. Beispielsweise dass der, der im Haus bleibt, die Raten für die Darlehensrückzahlung nicht mehr aufbringen kann und es zur Zwangsversteigerung kommt. Oder dass einer der Partner stirbt. Wenn nur sein Name im Grundbuch eingetragen war, erben die Kinder, Eltern und Verwandten des Verstorbenen. Der unverheiratete Partner geht leer aus.

Das muss geregelt werden

Die vertraglichen Vereinbarungen müssen eindeutig und umfassend sein. Sie werden ergänzt durch entsprechende Einträge im Grundbuch. Beratung gibt es bei Anwälten für Familienrecht oder dem beurkundenden Notar. Unter anderem sind folgende Punkte wichtig:

  • Wer hat wie viel Geld in den Bau oder den Kauf der Immobilie eingebracht? Dazu gehört auch die Variante, dass einer das Eigenkapital oder das Grundstück beisteuert, der andere die Dar­lehensraten übernimmt. Und es sollte vereinbart werden, wie Eigenleistung gegebenenfalls ausgeglichen wird.
  • Wenn zwei bauen, sollten sich beide als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen, entweder zu je 50 Prozent oder nach Leistungsanteilen. Alternativ kann für den Fall der Trennung ein entsprechender Ausgleichsbetrag vereinbart werden.
  • Falls ein Partner auf den Grundbucheintrag verzichtet, muss er für den Fall der Trennung ein Rück­forderungsrecht vereinbaren.
  • Ein Eintrag von Vorkaufs- und Wohnrechten schützt vor Erben und sichert dem hinterbliebenen Partner das Dach überm Kopf.

Solche Vorab-Vereinbarungen können Vermögen retten, da im Streit oft keine einvernehmliche Lösung mehr möglich ist. Doch wenn keine Einigung erzielt wird, hat jeder Mit­eigentümer das Recht, die sogenannte Teilungsversteigerung zu verlangen und das ist mit wirtschaftlichen Einbußen verbunden.

Was passiert bei einer Trennung?

Häufige Fragen:

  • Wer bleibt im Haus und wer wird mit welcher Summe in welchen Raten ausbezahlt?
  • Zu welchen Konditionen (Miete) kann welcher Partner im Haus bleiben?
  • Wer übernimmt welchen Anteil an den Darlehensraten und wer haftet der Bank gegenüber?
  • Wer übernimmt die Immobilie zu welchen Konditionen?
  • Oder soll die Immobilie verkauft und der Erlös, der nach Ablösung des Darlehens übrig bleibt, auf­geteilt werden? Wenn ja, zu welchen Anteilen?
  • Wie werden die Einrichtungsgegenstände verteilt beziehungsweise ausgelöst?
  • Wer hat an welchem Möbel (zum Beispiel Erbstück) unantastbare Eigentumsrechte?

Alles über unterschiedliche Vertragsformen für unverheiratete Paare und was im Todesfall zu beachten ist, erfahren Sie auf der nächsten Seite. 

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