Unverheiratet ein Haus bauen

Wer sich nicht traut und trotzdem baut, muss, um sein Eigentum zu schützen, aktiv werden. Ohne vertragliche Vereinbarungen kann man, wenn es zum Bruch kommt, plötzlich mit leeren Händen dastehen.

Zwar braucht man den Trauschein weder für die Familiengründung noch für einen Immobilien­erwerb. Den wenigsten jedoch ist klar, dass dieses Dokument ganz auto­matisch gesetzliche Regelungen mit sich bringt, die die Interessen der Ehepartner im Falle einer Scheidung wahren. Unverheiratete dagegen werden wie Fremde betrachtet.

Das kann passieren

Wo die Gefahren lauern, lässt sich am besten an einem fiktiven Beispiel zeigen: Paul und Hannah, beide berufstätig, träumen von einem eigenen Zuhause. Heiraten wollen sie nicht. Hannahs Eltern besitzen mehrere Grundstücke und haben eines bereits auf die Tochter überschrieben. Paul hat einen guten Job, ist handwerklich begabt und hat schon etwas Geld zur Seite gelegt. Hannah stellt ihr Grundstück zur Verfügung, Paul steckt im Gegenzug sein angespartes Vermögen als Eigenkapital ins Haus. Was noch an Finanzierung nötig ist klappt, weil sich die Baukosten durch Pauls umfangreiche Eigenleistungen im Rahmen halten. Den Kreditvertrag unterschreiben beide. An eine interne Regelung wie einen Partnerschaftsvertrag denkt keiner.

Drei Jahre später: Die Euphorie ist längst verflogen, der Bau hat mehr Kraft gekostet als gedacht, Paul ist zudem von seinem stressigen Job ausgelaugt und häufig müde. Hannah hat Lust aufs Leben und findet einen anderen Partner. Als es zur Trennung kommt, zeigt Hannah Paul die kalte Schulter. Da nur sie im Grundbuch eingetragen ist und keine weiteren Vereinbarungen getroffen wurden, gehört ihr automatisch auch das Haus. Nach BGB § 94 wird Immobilieneigentum über das Grundstück definiert. Paul hat weder ein Wohnrecht noch Anspruch auf Leistungsausgleich. Er kann lediglich versuchen, seinen Beitrag zum Haus über ein Gerichtsverfahren zurückzufordern. Die Raten für die Darlehensrückzahlung da­gegen darf er weiterhin mit bedienen, zusätzlich zur Miete für seine neue Wohnung, denn seine Unterschrift steht mit unter dem Vertrag. Wenn Hannah verdienstmäßig ausfallen sollte, muss er unter Umständen sogar ganz dafür aufkommen, da Darlehensnehmer gesamtschuld­nerisch haften und Banken sich am Zahlungsfähigen schadlos halten.

Das Leben hält auch andere Varianten bereit. Beispielsweise dass der, der im Haus bleibt, die Raten für die Darlehensrückzahlung nicht mehr aufbringen kann und es zur Zwangsversteigerung kommt. Oder dass einer der Partner stirbt. Wenn nur sein Name im Grundbuch eingetragen war, erben die Kinder, Eltern und Verwandten des Verstorbenen. Der unverheiratete Partner geht leer aus.

Das muss geregelt werden

Die vertraglichen Vereinbarungen müssen eindeutig und umfassend sein. Sie werden ergänzt durch entsprechende Einträge im Grundbuch. Beratung gibt es bei Anwälten für Familienrecht oder dem beurkundenden Notar. Unter anderem sind folgende Punkte wichtig:

  • Wer hat wie viel Geld in den Bau oder den Kauf der Immobilie eingebracht? Dazu gehört auch die Variante, dass einer das Eigenkapital oder das Grundstück beisteuert, der andere die Dar­lehensraten übernimmt. Und es sollte vereinbart werden, wie Eigenleistung gegebenenfalls ausgeglichen wird.

  • Wenn zwei bauen, sollten sich beide als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen, entweder zu je 50 Prozent oder nach Leistungsanteilen. Alternativ  kann für den Fall der Trennung ein entsprechender Ausgleichsbetrag vereinbart werden.

  • Falls ein Partner auf den Grundbucheintrag verzichtet, muss er für den Fall der Trennung ein Rück­forderungsrecht vereinbaren.

  • Ein Eintrag von Vorkaufs- und Wohnrechten schützt vor Erben und sichert dem hinterbliebenen Partner das Dach überm Kopf.

  • Und was passiert im Fall der Trennung? Wer bleibt im Haus und wer wird mit welcher Summe in welchen Raten ausbezahlt? Zu welchen Konditionen (Miete) kann welcher Partner im Haus bleiben? Wer übernimmt welchen Anteil an den Darlehensraten und wer haftet der Bank gegenüber? Wer übernimmt die Immobilie zu welchen Konditionen? Oder soll die Immobilie verkauft und der Erlös, der nach Ablösung des Darlehens übrig bleibt, auf­geteilt werden? Wenn ja, zu welchen Anteilen? Wie werden die Einrichtungsgegenstände verteilt beziehungsweise ausgelöst? Wer hat an welchem Möbel (zum Beispiel Erbstück) unantastbare Eigentumsrechte?

Solche Vorab-Vereinbarungen können Vermögen retten, da im Streit oft keine einvernehmliche Lösung mehr möglich ist. Doch wenn keine Einigung erzielt wird, hat jeder Mit­eigentümer das Recht, die sogenannte Teilungsversteigerung zu verlangen und das ist mit wirtschaftlichen Einbußen verbunden.

Vertragsformen

Unverheiratete Paare können also für sich einen individuell passenden, rechtlich verbindlichen Rahmen schaffen. Juristische Sicherheit geben zwei Alternativen: der Partnerschaftsvertrag oder die Gesellschaft bürger­lichen Rechts (GbR). Die notarielle Beurkundung ist sinnvoll, wenn auch nicht immer notwendig.

Der Partnerschaftsvertrag kann formlos aufgesetzt werden und hat die gemeinsame Lebensführung zum Inhalt, zu der nicht nur Besitzverhältnisse, sondern auch Dinge wie Unterhaltsregelungen gehören. Sobald es da­rüber hinaus um Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit einem Grundstück geht, ist eine notarielle Beurkundung erforderlich.

Die GbR ist eine Personengesellschaft mit einem Gesellschaftsvertrag und einem Gesell­schaftszweck. Die beiden Partner schließen sich zum Zweck des gemeinsamen Erwerbs einer Immobilie zusammen und regeln vertraglich die Nutzung, die Beteiligungsverhältnisse, den Ausgleich bei späterer Heirat, Trennung oder Tod und gegebenenfalls auch die Übernahmerechte. Mit einer GbR kann man zudem die Tücken des Erbrechts für unverheiratete Partner umgehen.

Und falls man doch heiratet, aber weiterhin Wert legt auf individuelle Vereinbarungen zum Vermögen, kann man auch das ganz einfach lösen: Durch einen Ehevertrag.

Todesfallabsicherung

Ledige Partner sind nicht erb­berechtigt. Das ist nicht nur dann ein Problem, wenn der Verstorbene alleiniger Eigentümer des Grundstücks war. Schwierigkeiten kann es auch dann geben, wenn beide ­Partner im Grundbuch stehen. Sind keine gemeinsamen Kinder da, geht nämlich der Anteil des Verstorbenen komplett an dessen Erben. Das können die Eltern oder ein Kind aus erster Ehe sein. Sie werden zu Miteigentümern und haben das Recht, eine Teilungsversteigerung zu verlangen.

Abhilfe schafft ein Testament, das den Partner zum Alleinerben einsetzt. Da nur Verheiratete ein gemeinschaftliches Testament aufsetzen können, muss jeder Partner ein Einzeltestament verfassen. Testamente können allerdings jederzeit geändert werden.

Sicherer ist ein notariell beur­kundeter Erbvertrag, in dem sich die Partner gegenseitig als Alleinerben einsetzen. Für einen Erbvertrag muss es mindestens zwei Vertragspartner geben. Im Gegensatz zum Testament können Änderungen nur mit Zustimmung beider Vertragspartner vorgenommen werden.

Und noch ein Stolperstein ist zu beachten: der unvermeidbare Pflichtanteil. Wer wenig Geld hat, muss im schlimmsten Fall trotz Miteigentum ausziehen und verkaufen, um potenzielle Erben auszahlen zu können. Aber selbst hier kann man vorsorgen. Zum einen, indem man im Grundbuch ein Wohnrecht eintragen lässt. Zum anderen über eine Risiko-Lebensversicherung, die diese Auszahlungssumme und weitere Kosten abdeckt. Denn Unverhei­ratete zahlen außerdem hohe Erbschaftssteuern und haben nur einen Freibetrag von 20.000 Euro.

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