Sobald ein Haus als Pfand für einen Bankkredit eingesetzt wird, lässt sich die Bank zur Absicherung ihr Recht am Objekt amtlich bestätigen: Die Höhe der Forderungen wird im Grundbuch Abteilung III als Grundschuld eingetragen. Vermittelnde Instanz ist der Notar.

Beleihung einer Immobilie – Rettungsschirm für die Bank

Darlehen, die mit einer Immobilie abgesichert sind, werden zu wesentlich günstigeren Konditionen vergeben als Konsumentenkredite. Davon profitieren beide Seiten. Einerseits haben Banken ein wertvolles Pfand in der Hand, andererseits helfen die vergleichsweise attraktiven Bau- und Renovierungskredite den Hausbesitzern enorm.

Geld für die Sanierung

Mancher Hauseigentümer, der sein in die Jahre gekommenes Gebäude sanieren muss, kann diese Investition nicht aus Rücklagen finanzieren. Er muss einen Kredit aufnehmen. Liegt der Bedarf an Fremdkapital bei maximal 30.000 Euro, ist dies teilweise ohne den Eintrag einer Grundschuld möglich. Bis zu diesem Betrag vergeben Bausparkassen oft sogenannte Blankodarlehen. Das spart Notar- und Grundbuchgebühren. Trotzdem profitiert der Bauherr von günstigen Zinskonditionen. Banken dagegen machen das Spiel eher selten mit. In diesem Fall oder auch wenn es um größere Summen geht, muss man sein Haus beleihen.

Eintrag ins Grundbuch

Mit dem Eintrag einer Grundschuld ins Grundbuch, die ein Pfandrecht an der Immobilie darstellt, minimiert die Bank ihre Risiken. Das Haus haftet dafür, dass die verliehene Summe zurückbezahlt wird. Sollte der Kreditnehmer zahlungsunfähig werden, wird es als Pfand zwangsversteigert. Aus dem Erlös werden die Forderungen, die im Grundbuch stehen, beglichen, und zwar in ihrer eingetragenen Rangfolge. Aus diesem Grund bestehen Banken auf einem Eintrag auf dem sehr sicheren ersten Rang, während Bausparkassen traditionell auch den Eintrag im zweiten Rang akzeptieren.

Im Gegenzug gewähren die Banken günstige Konditionen, meist allerdings nur bis zu einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent des Beleihungswertes des Objekts. Die Chancen, diese Summe bei einer Zwangsversteigerung auch zu erzielen, sind groß. Für Kredite, die darüber hinausgehen, steigt das Risiko für die Banken. Das lassen sie sich mit höheren Zinsen bezahlen.

Zwangsvollstreckung

Für den Hauseigentümer bedeutet der Eintrag der Grundschuld zunächst, dass er im Fall des Falles die Vollstreckung einer Zwangsversteigerung dulden muss. Doch Duldung ist den Banken zu wenig. Kommt es zum Ernstfall, müssten sie die Vollstreckung nämlich erst gerichtlich einklagen. Deshalb muss jeder, der ein Darlehen braucht, die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung unterschreiben. Diese wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Sie gibt dem Gläubiger einen Vollstreckungstitel, der bei Bedarf sofort vollzogen werden kann.  Dabei hat die Bank Zugriff auf das gesamte persönliche Vermögen des Kreditnehmers. Sollte der Schuldner der Ansicht sein, dass die Bank unrechtmäßig handelt, kann er sich nur gerichtlich gegen die Vollstreckung wehren.

Besitzerwechsel

Beim Verkauf eines Hauses, auf dem noch Grundschulden lasten, müssen diese nicht zwingend gelöscht werden: Finanziert der Käufer mit dem gleichen Institut, kann die Bank die bestehende Grundschuld weiter nutzen. Ist ein anderes Institut Kreditgeber, ist unter Umständen eine gebührengünstige Abtretung möglich.

Sicherungsvereinbarungen

Anders als eine Hypothek ist eine Grundschuld an keine konkrete Forderung gebunden. Sie wird eingetragen und bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn die tatsächlichen Verbindlichkeiten durch die Darlehensrückzahlung mit der Zeit abnehmen. Um hier Missbrauch vorzubeugen, wird zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber zusätzlich eine Sicherungsabrede vereinbart. Diese erfolgt in privater Absprache, ohne Eintrag ins Grundbuch.

In dieser Zweckerklärung sollte festgehalten sein, auf welche Verbindlichkeiten sich die Grundschuld bezieht, zum Beispiel auf ein ganz bestimmtes Darlehen. Zudem verpflichtet sich die Bank, nur im Rahmen der verbliebenen Restschuld zu vollstrecken – unabhängig von der Höhe der Grundschuldeinträge. Formulierungen, die weiter reichen, und mit denen die Banken zum Beispiel über den Darlehensbetrag hinaus alle „gegenwärtigen und künftigen Ansprüche” sichern wollen, sollte der Darlehensnehmer nicht unterschreiben. Insbesondere dann nicht, wenn der Grundschuldeintrag auf mehrere Personen (Eltern, Ehepartner oder auch Geschäftspartner) erfolgt. Als Einzelperson hat man selbst Einfluss darauf, wie viele Schulden man macht – bei mehreren Personen kann das keiner mehr kontrollieren. Man haftet für die Schulden der anderen mit, sozusagen als Bürge, und das mit seinem ganzen Vermögen. Das ist äußerst riskant.

Sobald der Kredit, für den die Grundschuld eingetragen wurde, vollständig getilgt ist, muss die Bank per Löschungsbewilligung auf die Grundschuld verzichten. Mit diesem Dokument kann man beim Grundbuchamt den Grundschuldeintrag löschen lassen – muss es aber nicht.

Grundschuld mit oder ohne Brief

Bei der sogenannten Briefgrundschuld wird ein Grundschuldbrief ausgestellt. Dieses amtliche Dokument ist ein Wertpapier, das von einem Gläubiger an einen anderen weitergereicht werden kann, ohne dass es eines Vermerkes im Grundbuch bedarf. Derjenige, der den Grundschuldbrief besitzt, besitzt auch die Pfandrechte an der Immobilie. Geht das Dokument verloren, muss es relativ umständlich in einem speziellen Verfahren für ungültig erklärt werden. Wer von seinem Kreditgeber einen Grundschuldbrief zurückerhält, sollte deshalb sofort für klare Verhältnisse sorgen und die Grundschuld am besten gleich löschen lassen.
Einfacher in der Handhabung und gängige Praxis ist dagegen der Eintrag einer Grundschuld ohne Brief, was im Grundbuch auch so vermerkt wird. Die sogenannte Buchgrundschuld hat den Vorteil, dass man sich die sorgfältige Verwahrung des Briefes spart. Außerdem kann anhand der Einträge, die bei Änderungen der Beleihung vorgenommen werden müssen, jederzeit der Verlauf der rechtlichen Situation nachvollzogen werden.

Ein Pfand für alle Fälle

Wer die Grundschuld stehen lässt, spart nicht nur die Gebühren für die Löschung. Falls die Gläubigerbank das Institut ist, mit dem man die meisten seiner Geldangelegenheiten erledigt, kann die Grundschuld nämlich ohne eine gebührenpflichtige Neubestellung wieder ein- gesetzt werden. Es lohnt sich aber auch bei einem Bankenwechsel. Banken können sich gegenseitig Grundschulden abtreten. Dafür fallen vergleichsweise niedrige Gebühren an. Allerdings muss man darauf achten, dass die Sicherungsvereinbarung mit übernommen wird.

Wer eine Grundschuld „in petto” hat, kann sie demzufolge bei Bedarf einfach wieder „aufleben” lassen und das Haus für einen günstigen Kredit erneut als
Sicherheit einsetzen. Dabei spielt es keine Rolle, ob man im Immobilienbereich investiert, zum Beispiel durch den Erwerb einer Wohnung oder eine Modernisierung, oder ob man das Geld für andere Zwecke braucht, sei es für eine Geschäftsgründung, den Pflegeheimaufenthalt, die Kreuzfahrt oder die Luxuskarosse. Für die Bank zählt, dass sie mit der Immobilie Zugriff auf ein ausreichend wertvolles Pfand hat. Für den Kreditnehmer bedeutet das Liquidität, ohne das Haus verkaufen zu müssen. Diese Liquidität kann der Eigentümer auf mehrere Kredite verteilen oder auch Dritten zukommen lassen. Klassisches Beispiel sind die Großeltern, die beispielsweise für den Neffen einen Kredit auf ihr Haus aufnehmen. Wichtig ist eine genaue Formulierung der Sicherungsvereinbarung hinsichtlich des Umfangs der Verbind- lichkeiten, die durch die Grundschuld abgesichert sind. Generell sollte man mit der Beleihung des Hauses für Dritte äußerst vorsichtig sein und den Umfang möglichst gering halten. Wenn diese den Kredit nicht tilgen können, muss man selbst einspringen, sonst steht am Ende die Zwangsversteigerung mit allen Folgen für die eigene Existenz.

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