Beleihung einer Immobilie

Sobald ein Haus als Pfand für einen Bankkredit eingesetzt wird, lässt sich die Bank zur Absicherung ihr Recht am Objekt amtlich bestätigen: Die Höhe der Forderungen wird im Grundbuch Abteilung III als Grundschuld eingetragen. Vermittelnde Instanz ist der Notar.

Beleihung einer Immobilie – Rettungsschirm für die Bank

Darlehen, die mit einer Immobilie abgesichert sind, werden zu wesentlich günstigeren Konditionen vergeben als Konsumentenkredite. Davon profitieren beide Seiten.

  • Einerseits haben Banken ein wertvolles Pfand in der Hand,
  • andererseits helfen die vergleichsweise attraktiven Bau- und Renovierungskredite den Hausbesitzern enorm.

Geld für die Sanierung

Mancher Hauseigentümer, der sein in die Jahre gekommenes Gebäude sanieren muss, kann diese Investition nicht aus Rücklagen finanzieren. Er muss einen Kredit aufnehmen.

Liegt der Bedarf an Fremdkapital bei maximal 30.000 Euro, ist dies teilweise ohne den Eintrag einer Grundschuld möglich. Bis zu diesem Betrag vergeben Bausparkassen oft sogenannte Blankodarlehen. Das spart Notar- und Grundbuchgebühren. Trotzdem profitiert der Bauherr von günstigen Zinskonditionen.

Banken dagegen machen das Spiel eher selten mit. In diesem Fall oder auch wenn es um größere Summen geht, muss man sein Haus beleihen.

Eintrag ins Grundbuch

Mit dem Eintrag einer Grundschuld ins Grundbuch, die ein Pfandrecht an der Immobilie darstellt, minimiert die Bank ihre Risiken. Das Haus haftet dafür, dass die verliehene Summe zurückbezahlt wird. Sollte der Kreditnehmer zahlungsunfähig werden, wird es als Pfand zwangsversteigert.

Aus dem Erlös werden die Forderungen, die im Grundbuch stehen, beglichen, und zwar in ihrer eingetragenen Rangfolge. Aus diesem Grund bestehen Banken auf einem Eintrag auf dem sehr sicheren ersten Rang, während Bausparkassen traditionell auch den Eintrag im zweiten Rang akzeptieren.

Im Gegenzug gewähren die Banken günstige Konditionen, meist allerdings nur bis zu einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent des Beleihungswertes des Objekts. Die Chancen, diese Summe bei einer Zwangsversteigerung auch zu erzielen, sind groß. Für Kredite, die darüber hinausgehen, steigt das Risiko für die Banken. Das lassen sie sich mit höheren Zinsen bezahlen.

Zwangsvollstreckung

Für den Hauseigentümer bedeutet der Eintrag der Grundschuld zunächst, dass er im Fall des Falles die Vollstreckung einer Zwangsversteigerung dulden muss. Doch Duldung ist den Banken zu wenig. Kommt es zum Ernstfall, müssten sie die Vollstreckung nämlich erst gerichtlich einklagen.

Deshalb muss jeder, der ein Darlehen braucht, die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung unterschreiben. Diese wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Sie gibt dem Gläubiger einen Vollstreckungstitel, der bei Bedarf sofort vollzogen werden kann. 

Dabei hat die Bank Zugriff auf das gesamte persönliche Vermögen des Kreditnehmers. Sollte der Schuldner der Ansicht sein, dass die Bank unrechtmäßig handelt, kann er sich nur gerichtlich gegen die Vollstreckung wehren.

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