Gewährleistung bei Baumängeln

Ein Baumangel kann während der Gewährleistungsfrist eingefordert werden. Der Beweis dafür muss allerdings eindeutig sein.

Abnahme des Hauses

Mit der Fertigstellung eines Hauses naht der Tag des Einzugs. Zuvor muss noch eine wichtige Hürde genommen werden: die Abnahme.

Sie sollte förmlich erfolgen und gründlich vorbereitet werden. Mängelansprüche für Dinge, die man übersehen hat, lassen sich nach diesem Termin wesentlich schwerer durchsetzen als davor. Denn nach der Bauabnahme kehrt sich die Beweislast um und liegt beim Bauherrn.

Förmliche Bauabnahme

Wer in seiner Vorfreude alle kritische Distanz verliert, schnellstmöglich einzieht, zur Abnahme nichts vereinbart und vielleicht sogar schon die Schlussrechnung bezahlt hat, kann auf diese Weise den Bau unbeabsichtigt abgenommen haben. Baumängel bleiben vorerst unentdeckt.

Bei solch einem schlüssigen Verhalten gilt die Abnahme als stillschweigend erfolgt, es sei denn, dem Bauunternehmen wird innerhalb von sechs Tagen mitgeteilt, dass das Objekt unabhängig vom Einzug nicht als im Wesentlichen mängelfrei anerkannt wird.

Auch wer nicht sofort umzieht, kann stolpern. So gilt bei einem VOB-Vertrag der Bau als automatisch abgenommen, wenn bis zwölf Tage nach der schriftlichen Mitteilung der Fertigstellung keine Mängel schriftlich geltend gemacht werden. Das ist riskant, weil damit auch die Ansprüche aus Mängeln verloren gehen, die bekannt sind.

Bauabnahme im Bauvertrag festschreiben

Aus diesen Gründen sollte man als Bauherr darauf achten, die förmliche Abnahme im Bauvertrag als eigenen Punkt festzuschreiben, ganz gleich, ob man einen Vertrag nach BGB oder nach VOB hat.

Das BGB zum Beispiel enthält gar keine Regelung zur Abnahme. Mit einer förmlichen Abnahme vermeidet man die Gefahr einer Abnahme „aus Versehen“.

Abnahmeprotokoll

Am Tag der Abnahme begutachten Ausführende und Auftraggeber die geleis­teten Arbeiten gemeinsam vor Ort. Sinnvoll ist es, den Bau vorab in Begleitung des Architekten und/oder eines Sachverständigen zu kontrollieren, damit man nichts übersieht.

Alle Mängel müssen als Vorbehalt im Abnahmeprotokoll dokumentiert und von den Beteiligten unterzeichnet werden. Dann ist der Unternehmer trotz erfolgter Abnahme zur Nachbesserung verpflichtet.

Offensichtliche Mängel, die auf dieser Liste fehlen, kann der Bauherr später nicht mehr anmahnen. Andererseits kann er die Abnahme bei wesentlichen Mängeln insgesamt verweigern.

Gewährleistungsfristen

Nach der Abnahme gehen einerseits alle Risiken auf den Bauherrn über. Handwerker und Unternehmen können nun die Schlussrechnung stellen. Andererseits beginnt mit dem Abnahme­termin die Gewährleistungszeit für später auftretende Mängel, die jetzt noch nicht zu sehen sind.

Die Gewährleistungsfrist beträgt für private Bauherren grundsätzlich fünf Jahre. Das entspricht den Regelungen eines BGB-Vertrags.

Wer einen Standard-Vertrag nach VOB abschließt, der nur vier Jahre bietet, hat als Privatperson dennoch einen Gewährleistungszeitraum von fünf Jahren. Das wurde im Rahmen der Verbraucherschutzgesetzgebung festgelegt.

Unterschreibt man jedoch einen Vertrag mit explizit verkürzter Gewährleistung, gilt diese individuell vereinbarte Frist. Das kann teuer werden, denn Probleme am Bau machen sich häufig erst nach einiger Zeit bemerkbar.

Termine klären

Wer mit dem Bauträger baut, nimmt in der Regel das Gebäude nach Fertigstellung als Ganzes ab. Der Bauherr muss sich dann nur einen Termin im Kalender dick anstreichen.

Ein Bauträger darf die vereinbarte Gewährleistungsfrist auch nicht in Teilen verkürzen – selbst wenn er kürzer haftende Subunternehmer beauftragt hat.

Bei Abnahme von Einzelgewerken dagegen, empfiehlt es sich, eine entsprechende Liste mit Abnahmetermin und dem Endtermin der vereinbarten Gewährleistung anzulegen.

Kontrollgang vor Fristablauf

Ähnlich wie vor dem Abnahmetermin sollte auch vor Ablauf der Gewährleistung rechtzeitig ein Kontrollgang erfolgen, um etwaige Mängel fristgerecht geltend machen zu können.

Eine schriftliche Mängelrüge unterbricht bei einem VOB-Vertrag die Verjährung mit sofortiger Wirkung. Die Unterbrechung dauert von der Prüfung bis zur Beseitigung des Mangels. Ein Unternehmen kann das Ende der Gewährleistungsfrist somit nicht „aussitzen“.

Wer einen BGB-Vertrag hat profitiert von einer Unterbrechung erst, wenn das Bauunternehmen die Mängelrüge anerkennt oder der Bauherr ein Beweissicherungsverfahren eingeleitet hat. Eine Mängelrüge sollte somit mit Nachdruck übermittelt und weiterverfolgt werden.

Wie Sie Baumängel richtig dokumentieren und Ihre Ansprüche durchsetzen können, lesen Sie auf der nächsten Seite. 

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