Das Grundbuch – Infos beim Immobilienerwerb

Schauen Sie vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags unbedingt in das Grundbuch: Die wichtigste Informationsquelle beim Immobilienerwerb offenbart viel über ein Haus, was man beim Besichtigungstermin nicht erkennen kann. Neben dem rechtmäßigen Eigentümer sind hier alle Einschränkungen eingetragen, die für das Grundstück gelten und den Wert erheblich mindern können.

Wer ein Haus kauft erwirbt – außer beim Erbbaurecht – automatisch Grundbesitz und somit ein kleines Stück von Deutschland. Von Amts wegen wird deshalb alles rund um Grundbesitz und Eigentümerwechsel im Grundbuch, dem öffentlichen Register für Grundstücke, festgehalten. Es wird beim Amtsgericht geführt und ist gegliedert in Deckblatt und Bestandsverzeichnis, in dem Lage, Flurstücksnummer, Größe und Art des Grundstücks stehen. Danach folgen die „drei Abteilungen“.

Grundbuch – Infos zu Eigentümer und Grundlasten

In der I. Abteilung erfährt man alles über die Eigentumsverhältnisse. Hier stehen der jeweilige Besitzer oder auch mehrere, zum Beispiel bei Ehepaaren oder Erbengemeinschaften, sowie der Grund für den Erwerb, also Zwangsversteigerung, eine Auflassung (Übergang des Eigentums durch Kauf) oder auch Erbfolge. Abteilung II, um die es in diesem Artikel vor allem geht, enthält die Lasten und Beschränkungen, die nicht in der III. Abteilung eingetragen werden. Die wiederum gibt Auskunft über Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden, mit denen Banken ihre Kredite absichern, die sie zur Hausfinanzierung vergeben.

Auf einen Blick ins Grundbuch sollte keiner verzichten, der ein Haus kaufen will. Vor allem Abteilung II des Grundbuchs kann mit wenigen Einträgen aus der Traumimmobilie in idyllischer Lage einen Problemfall machen. Hier steht, was man auf diesem Grundstück zu unterlassen hat oder dulden muss beziehungsweise welche Pflichten zu erfüllen sind. Alle Einträge behalten ihre Gültigkeit auch nach dem Eigentümerwechsel, es sei denn, sie wurden vorher gelöscht.

Grundbuch – Infos zu Grunddienstbarkeiten

In Abteilung II geht es sogenannte Lasten, wie beispielsweise Grunddienstbarkeiten. Dazu gehören unter anderem Baubeschränkungen. Wenn für einen Teil des Grundstücks ein Bebauungsverbot besteht, bedeutet das für den Käufer, dass er unter Umständen einen geplanten Erweiterungsbau nicht oder nicht wie gewünscht verwirklichen kann.

Typische Grunddienstbarkeiten sind außerdem Wege-, Überfahr- und Leitungsrechte. Sie ermöglichen in der Regel Nachbarn den Zugang zu deren Grundstück oder sind notwendig, damit Häuser der zweiten Baureihe an die Kanalisation angeschlossen werden können. Auch hier besteht die Gefahr, dass Umbaumaßnahmen erschwert oder unmöglich werden, da die Wege freigehalten werden und Leitungen zugänglich bleiben müssen.

Wer selbst Nutznießer eines solchen Regelung ist findet dies übrigens in der I. Abteilung des Grundbuchs als Recht für sein Grundstück eingetragen!

Grundbuch – Infos zu Dauerwohnrecht

Dauerwohn- und Dauernutzungswohnrechte stellen ebenfalls Lasten dar, die den Wert einer Immobilie stark einschränken können. Angenommen die Mutter des Verkäufers hat ein Dauerwohnrecht für einen Teil des Gebäudes, so kann dieses nur gelöscht werden, wenn der Berechtigte, in diesem Fall die Mutter, damit einverstanden ist. Wenn nicht, können sehr unangenehme Situationen entstehen. Sei es, dass man als junge Familie schneller wächst als gedacht und den Platz dringend selbst benötigen würde, sei es, dass sich das Miteinander schwieriger gestaltet als vorhergesehen, sei es, dass sowieso alle Pläne Makulatur werden, da sich die Dame bester Gesundheit erfreut und ein biblisches Alter erreicht, mit dem niemand gerechnet hat.

Grundbuch – Infos zu Reallasten

Der Eintrag von Reallasten wiederum zieht Pflichten nach sich wie wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück, die an den Begünstigten zu entrichten sind. Eltern, die ihr Eigentum zu Lebzeiten an ein Kind überschreiben, können sich zur Absicherung ihres Lebensstandards Sach- oder auch monatliche Rentenleistungen in Form einer solchen Reallast eintragen lassen. In diese Pflicht und möglicherweise finanzielle Falle tritt der Käufer, wenn er versäumt, vorab eine andere Regelung zu treffen oder die Löschung dieser Reallast zu erwirken.

Grundbuch – Infos zum Vorkaufsrecht

Bei Nießbrauchsrechten dagegen zieht der Begünstigte einen Nutzen aus Eigentum, das einem anderen gehört, indem er beispielsweise die Mietzahlungen erhält. Sind Vorkaufsrechte eingetragen heißt das, dass auch nach Abschluss des Kaufvertrags der Vorkaufsberechtigte sich die Immobilie an Stelle des Käufers sichern darf, wenn er den gleichen Preis bezahlt. Dieses Vorkaufsrecht kann sich unter anderem auf Mitbewohner, Erbbaunehmer, Verwandte oder die Gemeinde beziehen.

Grundbuch – Infos zum Erbbaurecht

Ebenfalls zu den Lasten zählt das Erbbaurecht. Das Grundstück wird einem anderen für einen bestimmten Zeitraum zur Bebauung mit einer Immobilie und zur Nutzung überlassen, gegen Zahlung eines Erbbauzinses, aber ohne dass das Grundstück den Besitzer wechselt. Kritisch wird es, wenn eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Für Interessenten ist das ein Alarmsignal: es gibt bereits einen anderen Käufer, der sich so seine Rechte am Objekt sichern ließ. Ein zweiter Interessent, der im guten Glauben und Vertrauen auf die Seriosität des Verkäufers für diese Immo- bilie bezahlt, hat keinerlei Anspruch mehr darauf. Solche Fälle kommen vor, wenn der Verkäufer in betrügerischer Absicht handelt – dann ist das Geld weg; oder es gibt mehrere Eigentümer und der eine weiß nicht, was der andere tut, dann gibt es im besten Fall nur Ärger.

Grundbuch – Infos zu Nacherbenvermerk

Bei Beschränkungen handelt es sich um Vermerke, die dazu führen können, dass ein Kauf annuliert werden muss. So bedeutet ein Nacherbenvermerk, dass der Vorerbe als Grundstückseigentümer nicht ohne die Zustimmung des Nacherben darüber verfügen kann. Tut er dies trotzdem, hat am Ende der Käufer das Nachsehen, wenn der Nacherbe gegen den Verkauf ist. Aus einem Zwangsversteigerungsvermerk lässt sich ableiten, dass beispielsweise die Bank des aktuellen Eigen-tümers bereits eine solche eingeleitet hat. Dieser darf zwar Grundstück und Gebäude trotzdem auf eigene Faust verkaufen – aber nur mit Zustimmung des Gläubigers.

Grundbuch – Infos zu Umlegungsvermerk

Ein Sanierungs- und Umlegungsvermerk dagegen dokumentiert, dass das Grundstück in einem offiziellen Sanierungsgebiet der Gemeinde liegt. Da es sich dabei um langfristige stadtplanerische Vorhaben handelt, behält sich die Gemeinde ein Mitspracherecht vor. Bestimmte rechtliche Vorgänge, die unter anderem die Teilung oder weitere Veräußerung des Grundstücks betreffen, sind nur mit behördlicher Zustimmung möglich.

Auch Insolvenzvermerke, Testamentsvollstrecker-Vermerke oder aber Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum sind Beschränkungen. Notare sind verpflichtet, Käufer über die Bedeutung aufzuklären. Wer also unsicher ist kann spätestens wenn der Kaufvertrag unterschrieben werden soll nochmals nachfragen – und gegebenenfalls aussteigen.

Blick ins Baulastenverzeichnis

Baulasten sind zwar häufig im Grundbuch als Grunddienstbarkeit eingetragen, aber nicht zwingend. Deshalb gehört zum Blick ins Grundbuch auch der Blick ins Baulastenverzeichnis. Mit Baulasten sichern sich Nachbarn die Mitnutzung des belasteten Grundstücks oder eine erweiterte Nutzung des eigenen Grundstücks. Zum Beispiel wenn für ein Bauvorhaben näher an die Grundstücksgrenze gebaut werden muss als baurechtlich erlaubt, lässt sich das in bestimmten Fällen durch eine Abstandslast für das angrenzende Grundstück lösen. Die fehlende Abstandsfläche erstreckt sich ins belastete Grundstück hinein, das in dem Bereich nicht mehr überbaut werden darf. Ähnliches kann für Stellplätze und mehr vereinbart werden.

Baulasten – Wertminderung bei Wiederverkauf

Auch wenn man als Käufer mit allen vorgegebenen Bedingungen leben kann sollte man dennoch über sie Bescheid wissen und bei den Kaufverhandlungen mit berücksichtigen. Denn eine eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit eines Grundsstücks wirkt sich spätestens beim Wiederverkauf wertmindernd aus.

Die Einsicht ins Baulastenverzeichnis ist bei berechtigtem Interesse möglich, die ins Grundbuch nur mit Einwilligung des aktuellen Grundbesitzers. Fehlt diese, kann der Notar, bei dem der Kaufvertrag unterzeichnet werden soll, weiterhelfen. Mehr noch: Er hat die Pflicht, zur Unterzeichnung eines Kaufvertrags einen aktuellen Auszug des Grundbuchs beizu-bringen, um die rechtssichere Abwicklung des Eigentumübertrages zu gewährleisten.

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