Makler - kein geschützter Begriff

Immer mehr klagen über die „schwarzen Schafe“ unter den Maklern und immer häufiger müssen Gerichte eingreifen, wenn der Kaufvertrag mit Hilfe eines Maklers zustande gekommen ist. Immobilieninteressenten, die bei der Suche nach dem Traumhaus auf fachmännische Vermittlungsdienste bauen, sollten ihren Partner vorab auf Herz und Nieren prüfen.

Ölige Stimme, Pomade im Haar und Goldkettchen um den Hals: Immobilienmakler kommen in Spielfilmen meist nicht gut weg. Ob Klischee und Wirklichkeit weit auseinander liegen, darüber lässt sich trefflich streiten. Tatsache ist: Rund an jedem zweiten Hauskauf in Deutschland sind Vermittler beteiligt und verdienen deshalb kräftig mit. Bei Erfolg wird die ortsübliche Provision fällig. Für so viel Geld darf man einiges erwarten. Doch die Bandbreite bei der Qualität der Maklerdienste ist groß: Makler können des Käufers Freund und Helfer ebenso sein wie Blender, die letztlich nur leere Versprechungen machen. Ein Grund, für diese Unterschiedlichkeit: Um als Immobilienmakler tätig sein zu dürfen, braucht man lediglich einen Gewerbeschein. Der wird ausgestellt, wenn der Antragsteller Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse nachweisen kann. Ein Fachkundenachweis ist nicht erforderlich. Mit anderen Worten: Die Berufsbezeichnung ist ungeschützt. Jeder kann sich Makler nennen, schwarze Schafe inklusive.

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Grundregeln beachten

Wer bei der Suche nach dem Traumhaus auf Vermittlerdienste bauen will, sollte deshalb schon bei der Auswahl einige Grundregeln beachten.
Erste Regel: Auch wenn Vater Staat nichts dergleichen verlangt: eine solide Ausbildung hat noch keinem geschadet. Achten Sie darauf, dass Ihr Mann oder Ihre Frau fürs Vermitteln ihr Handwerk gelernt hat und beispielsweise eine Ausbildung zum Immobilienkaufmann oder Immobilienfachwirt nachweisen kann. Auch die Mitgliedschaft im Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. ist immerhin ein Nachweis für eine Mindestqualifikation. Die im Verband organisierten Vermittler verpflichten sich außerdem zur Einhaltung bestimmter Geschäftspraktiken.

Aufs Exposé achten

Viel über die Einstellung des Maklers zur eigenen Tätigkeit sagen  die vom Vermittler erstellten Exposés aus. Die Kurzbeschreibungen der Kaufobjekte sind so etwas wie die Visitenkarten der Vermittler. Schwelgt der Makler auf dem Papier in Superlativen, bietet aber tatsächlich nur wenige Objektangaben, handgezeichnete Grundrisse und auf dem Kopierer unscharf reproduzierte Fotos des Hauses, deutet das auf eine wenig ambitionierte Arbeitsweise hin.

Achten Sie in den Exposés  auf Sätze wie „Alle Angaben stammen vom Eigentümer und sind durch uns nicht geprüft. Eine Haftung kann daher nicht übernommen werden.“ Zwar dürfen Immobilien-interessenten grundsätzlich darauf vertrauen, dass die Informationen über die favorisierte Immobilie auch stimmen. Doch Makler haften nicht für falsche Informationen der Verkäufer. Die Folge: Auch wenn Beschreibung und Wirklichkeit auseinander trifften, können Makler einen Anspruch auf Courtage haben. Ein Beispielfall: Eine Maklerin gab anstatt der tatsächlich vorhandenen 190 Quadratmeter für das Objekt eine Wohnfläche von 230 Quadratmetern an. Der Käufer maß erst nach Vertragsabschluss nach und verweigerte daraufhin die Provision. Zu Unrecht, so das Oberlandesgericht Hamm. Zwar sei die Maklerin nicht mit der gebotenen Sorgfalt vorgegangenen, doch habe der Käufer bei einer Besichtigung die Raumverhältnisse kennen gelernt und überdies Grundrisszeichnungen vom Objekt erhalten. Beides sei ausreichend, um sich selbst sorgfältig vor dem Kauf zu informieren. Auf die Flächenangaben der Maklerin, bei denen es sich ausdrücklich um „Circa-Angaben“ mit dem Hinweis „ohne Gewähr“ gehandelt habe, dürfe er sich nicht allein verlassen, so die Richter (Az: 18 U 35/97). Ein ähnlicher Fall lag der Entscheidung des Landgerichts Hannover unter dem Aktenzeichen 18 S 1515/99 zugrunde. Der Kläger und Immobilienkäufer gab an, dass der Makler ihn über bestimmte Ausstattungsmerkmale einer Wohnung falsch informiert habe. Dafür sollte der „Experte“ haftbar gemacht werden. Doch die Hannoveraner Landrichter lehnten ab. Zwar hatte der Makler dem Interessenten und späteren Käufer ein ausführliches Exposé mit einer detaillierten Objektbeschreibung zur Verfügung gestellt. Doch der Makler hatte zudem deutlich darauf hingewiesen, dass im Exposé „alle Angaben laut Auskunft des Eigentümers“ notiert seien.

Sorgfaltspflicht des Maklers

Anders sieht es aus, wenn der Verkäufer seine Unterlagen bewusst „aufpeppt“. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte folgenden Fall zu entscheiden: Ein Immobilienkäufer erfuhr nach Abschluss des Kaufvertrages vom Kreisbauamt, dass die Räume im Untergeschoss des neuerworbenen Heimes nicht als Wohnräume genehmigt waren. Der Makler hatte jedoch behauptet, dass dort eine Einliegerwohnung „realisierbar“ sei. Der Käufer klagte auf Schadenersatz und bekam recht. Die Begründung: Weil der Makler in einem besonderen Treueverhältnis zu seinem Auftraggeber, dem potenziellen Käufer stehe, müsse er die für die Kaufentscheidung wichtigen Informationen richtig weitergeben. Im Urteilsfall hatte der Verkäufer lediglich geäußert, dass die fraglichen Räume als Wohnräume von ihm „genutzt worden seien“. Der Makler hatte sich mit dem Augenschein der Räume zufrieden gegeben und die Aussage des ehemaligen Besitzers verkaufsfördernd dargestellt (Az: III ZR 43/99).     

Mit so wenig Sorgfalt gegenüber dem Kunden wie im oben geschilderten Fall sollten Sie sich bei der Auswahl des Vermittlers nicht zufriedne geben. Testen Sie Ihren Experten auf Herz und Nieren: Nimmt er sich Zeit für Ihre Vorstellungen vom Traumhaus und trifft eine geeignete Vorauswahl der in Frage kommenden Objekte? Werden Nachfragen zu den bereit gestellten Unterlagen kompetent beantwortet? Erscheint er zu Besichtigungsterminen pünktlich und muss nicht nach fünf Minuten wieder gehen? Stimmen Exposés-Angaben und Wirklichkeit, die sie bei der maklergeführten Besichtigungstour kennen lernen, überein? Falls Sie alle Fragen mit Ja beantworten können, spricht das für einen Fachmann mit solider Arbeitseinstellung.

Zahlungspflicht des Käufers

Ist der Handel schließlich perfekt, werden Sie gleich zweimal zur Kasse gebeten: Zunächst wird der Kaufpreis fällig. Und auch der Makler verlangt seinen Anteil am Geschäft: die Provision. Drei Voraussetzungen müssen vorliegen, damit der Fachmann fürs Vermitteln von „Betongold“ entlohnt wird. Erstens es muss ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen sein. Die Krux daran: Eine solche Vereinbarung braucht nicht schriftlich geschlossen zu werden. Der Vertrag kann auch mündlich oder durch „schlüssiges Verhalten“ zustande kommen. Wichtig: Auch die Zahlungspflicht braucht nicht ausdrücklich vereinbart worden zu sein, wie ein Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg zeigt. Die Richter entschieden: Ein Maklervertrag setzt keine ausdrückliche Provisionsvereinbarung voraus. Indem der Kaufinteressent die Dienstleistung des Vermittlers in Anspruch nimmt, schließt er den Vertrag mit dem Makler ab (Az: 13 a U 15/94). Zweite Voraussetzung für den Vergütungsanspruch: Der Makler muss im Rahmen des ihm erteilten Auftrags tätig geworden sein. Das Gesetz unterscheidet hierbei zwischen Nachweis- und Vermittlungsleistungen. Beim Nachweisauftrag reicht es aus, dass der  Makler dem Auftraggeber einen konkreten Vertragspartner benennt, der zum Abschluss bereit ist. Die Verhandlungen mit dem Ziel des Kaufvertragsabschlusses muss der Auftraggeber dann selbst führen. Diese Arbeit nimmt der Makler ihm beim Vermittlungsauftrag ab. Denn hat er einen Vermittlungsauftrag erhalten, muss er sich zusätzlich zum Nachweis darum bemühen, in Verhandlungen zwischen dem Interessenten und seinem Auftraggeber die beiderseitigen Wünsche in Übereinstimmung zu bringen.

Den Überblick behalten

Ein Maklervertrag kann bereits dadurch zustande kommen, dass Sie für ein bestimmtes Objekt telefonisch ein Exposé anfordern und in einem zweiten Gespräch genaueres zur Immobilie wissen wollen. Um solche unfreiwilligen Vertragsbindungen zu vermeiden, sollten Sie deshalb den Überblick über die Kontaktaufnahmen zu Maklern behalten. Machen Sie sich eine Liste, in die Sie sämtliche Makler, Objektadressen sowie Verkäufer eintragen. Eine solche Auflistung bewahrt Sie auch vor den Folgen einer Unsitte, die bei der Vermittlung von Immobilien manchmal praktiziert wird. Dabei erhalten Kaufwillige identische Angebote für ein und dasselbe Objekt von unterschiedlichen Maklern. In einem solchen Fall teilen Sie jedem weiteren Anbieter am besten schriftlich mit, dass Ihnen das Objekt bereits bekannt ist. Falls nicht, droht bei einem späteren Kauf eine Doppelzahlung. Dass eine solche finanzielle Bruchlandung nicht unüblich ist, bestätigt ein Entscheid des Kammergerichts Berlin. Danach sind Provisionsforderungen von zwei oder mehreren Maklern für ein und dasselbe Objekt rechtmäßig (Az: 10 U 2389/94).

Dritte Voraussetzung, damit die Courtage fällig wird: Die Tätigkeit des Maklers muss „ursächlich“ für den von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Vertragsschluss sein. Diesen Punkt sehen Deutschland's Gerichte schnell erfüllt - zugunsten der Makler. Interessenten, die den Kontakt zum Makler abbrechen, sich kurze Zeit später ohne die erneute Einschaltung des Vermittlers dennoch für das Objekt entscheiden, müssen zahlen. Der Bundesgerichtshofs fand, dass der Makler den Kontakt zwischen dem Eigentümer und dem Kunden hergestellt und somit ursächlich am Zustandekommen des Vertrags mitgewirkt hatte (Az: III ZR 71/95).

Verhandeln Sie!

Die Höhe der Maklerprovision hängt von den Objektkosten ab. Und die richtet sich letztlich nach Angebot und Nachfrage. Es lohnt sich also, vor Vertragsabschluss selber zu überprüfen, ob das Wunschhaus überteuert angeboten wird. Auch bei der Courtage können Sie Ihr Verhandlungsgeschick spielen lassen. Denn die Provision der Makler ist lediglich „ortsüblich“, nicht jedoch gesetzlich geregelt. Mit einer beharrlichen Vorgehensweise lassen sich also sicher einige Tausender sparen.

Checkliste für Auswahl des Maklers

Zehn Punkte, auf die Immobilienverkäufer und -interessenten achten sollten

In Zeiten niedriger Zinsen denken viele Interessenten über den Kauf einer Immobilie nach. Ob als Investitionsobjekt oder zur Eigennutzung, der Kauf einer Immobilie geht mit hohen finanziellen Transaktionen einher. „Mit dem richtigen Immobilienmakler sichern sich Käufer wie auch Verkäufer eine umfassende Beratung, die auch die finanziellen Interessen des Verbrauchers schützt“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD.

Gute Immobilienmakler müssen heute mehr bieten als nur das Einstellen der Immobiliendaten in ein Exposé oder das Internet. Ein richtiger Profi begutachtet Grundstücke und Gebäude, analysiert den Markt und bestehende Mietverträge. Haben sich Käufer und Verkäufer gefunden, kann ein Immobilienmakler weitere wertvolle Hinweise zum Kaufvertragsrecht und der Suche nach einer passenden Finanzierung geben. „Für den Verbraucher ist es jedoch häufig schwer, seriöse und gut qualifizierte Dienstleister von ‚schwarzen Schafen’ zu unterscheiden“, sagt Schick. Der Immobilienverband IVD hat daher eine Checkliste zusammengestellt, um Verbrauchern bei der Auswahl des richtigen Maklers zu helfen.

1. Marktkenntnis

Professionelle Immobilienmakler kennen den Markt vor Ort. Sie informieren über Preise, Mieten und Marktentwicklungen und stehen bereits im Vorfeld mit Sachkenntnis bei der Bewertung der Immobilie zur Verfügung. Sie kennen Angebot und Nachfrage des jeweiligen Immobiliensegments und betreuen Käufer und Verkäufer mit transparenten Informationen rund um das Grundstücksgeschäft. Außerdem besorgen professionelle Makler alle für den Verkauf relevanten Dokumente.

2. Qualifikation – Mitgliedschaft in einem Fachverband

Für das Berufsbild des Immobilienmaklers gibt es in Deutschland nach wie vor nur geringe gesetzliche Voraussetzungen, die Bezeichnung „Makler“ ist nicht geschützt.

Ein wichtiger Qualitätsnachweis für Makler ist die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband IVD. Der Kunde sollte keine Scheu davor haben, den Makler nach seiner Aus- und Weiterbildung zu fragen. Seriöse Makler geben darüber bereitwillig Auskunft. Ein Qualitätsmerkmal sind beispielsweise Berufsabschlüsse zum Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau, Betriebswirt Grundstücks- und Wohnungswesen oder Kaufmann/Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Der IVD verpflichtet seine Mitglieder, regelmäßig Schulungen und Seminare zu besuchen, um auf dem aktuellen Wissensstand rund um die Immobilie zu sein. Jedes Verbandsmitglied muss eine umfassende Aufnahmeprüfung bestehen, in der das notwendige immobilienwirtschaftliche Wissen überprüft wird.

3. Spezialisierung

Immobilienkäufer sollten bei der Auswahl eines Maklers auf eine Spezialisierung achten – diese gibt häufig einen wichtigen Hinweis auf die Expertise des Maklers. In Großstädten sollten professionelle Makler auf bestimmte Objekt – beziehungsweise Nutzungsarten spezialisiert sein. Makler im ländlichen Raum sollten dagegen einen klaren regionalen Fokus haben. Der IVD rät von „Alleskönnern“ ab und empfiehlt Makler, die Experten im jeweiligen Markt oder Immobiliensegment sind.

4. Referenzen

Kompetente Makler verfügen über eine umfassende Ausbildung und über mehrjährige praktische Erfahrung. Jeder professionell arbeitende Makler wird daher Referenzen seiner bisherigen Tätigkeit - also erfolgreich vermittelte Objekte und zufriedene Kunden – vorweisen können. Um herauszufinden, wie die bisherigen Kunden des Maklers dessen Leistungen beurteilen, kann sich der neue Kunde deren Adressen geben lassen und sich bei diesen erkundigen.

5. Transparente Leistungen

Professionelle Makler legen ihr Leistungsspektrum dar und informieren über ihren Aufwand und das Honorar. Sie erbringen eine Beratungsleistung und informieren Verkäufer regelmäßig über die Maßnahmen, die zur Vermarktung ihrer Immobilie realisiert werden. Darunter fallen beispielsweise die Zahl der verschickten Exposés und die durchgeführten Besichtigungstermine sowie verschiedene Marketingaktivitäten.

6. Vereinbarungen – auch über die Höhe der Provision – werden schriftlich getroffen

Der IVD empfiehlt, dass alle Vereinbarungen zwischen dem Kunden und dem Immobilienmakler schriftlich festgehalten werden. In einem Maklervertrag mit dem Verkäufer werden neben seinen Dienstleistungen auch die Vertragslaufzeit, gegebenenfalls die Provisionshöhe bei einer erfolgreichen Vermittlung sowie die Auflösungsmodalitäten fixiert. Der IVD weist darauf hin, dass die Provision ein erfolgsabhängiges Honorar ist, das nur am Ende einer erfolgreichen Vermittlung der Immobilie an den Immobilienmakler gezahlt wird.

7. Haftpflicht

Der Makler sollte eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben. Denn auch qualifizierte Makler sind nicht vor Fehlern gefeit. Im Ernstfall kann etwas so Simples wie ein übersehener Zahlendreher finanzielle Folgen erheblichen Ausmaßes haben. Professionelle Makler sichern daher sich und damit ihre Kunden vor möglichen Schäden aufgrund einer Panne, eines Irrtums oder eines Versehens ab. Die im IVD organisierten Makler sind verpflichtet, eine solche Versicherung abzuschließen.

8. Makler sind Vertrauenspersonen und beraten individuell

Ein professionell arbeitender Makler spricht mit dem Kunden intensiv über dessen persönliche Wünsche und Bedürfnisse sowie seine wirtschaftliche Situation, ehe er einen ersten Vorschlag macht. Er wird alle Einwände des Kunden ernst nehmen und ihn von sich aus vor Risiken warnen. Auf keinen Fall wird er Vorauszahlungen verlangen. Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen will, sollte sich genau beschreiben lassen, wie der Makler vorzugehen gedenkt und welche Aktivitäten er im Detail plant. Ein guter Makler ist in der Lage, ein genaues Bild der Marktlage zu geben. Er wird seine Aufgabe, die in Frage kommenden Zeiträume für die Abwicklung aller Formalitäten und den voraussichtlichen Aufwand klar benennen.

9. Professionelle Makler können den richtigen Verkaufspreis taxieren

Eine Immobilie ist einmalig und deshalb ist es nicht einfach, ihren Wert festzulegen. Neben der Lage fließen bei der Wertermittlung der Gebäudezustand, das Baujahr und eventuelle Sanierungsstaus ein. Versierte Makler nehmen sich für diese Prüfung ausreichend Zeit. Viele bieten zudem an, zusätzlich einen Gebäude-Energieausweis auszustellen, der beim Verkauf beziehungsweise der Vermietung seit einigen Jahren vorgeschrieben ist.

10. Beratung ohne Zeitdruck

Ein seriöser Makler ist bereit, sich für das Anliegen seiner Kunden Zeit zu nehmen und sie nicht nur mit einigen Adressen abzuspeisen. Er wird niemals auf einen Vertragsabschluss unter Zeitdruck hinarbeiten, sondern dem Kunden eine ausführliche Prüfung des Angebots gestatten. Gegen die Einbeziehung externer Hilfe, beispielsweise eines Sachverständigen oder Rechtsanwalts, wird ein seriöser Makler nichts einwenden.

Höhe des Makler-Honorars

Das Honorar des Maklers wird Provision oder auch Courtage genannt.

Bei Kauf: Die Höhe der Provision wird frei vereinbart und kann bei Immobilienverkäufen drei bis sieben Prozent des Kaufpreises (zzgl. MwSt. = 3,57 % bis 8,33 %) betragen. Teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision, dann übersteigt diese in der Regel nicht 3% (zzgl. MwSt. = 3,57 %) pro Partei.
Die Provision ist regional verschieden gelagert und von den ortsüblichen Preisen abhängig.

Bei Miete: Der vom Wohnungseigentümer beauftragte Makler darf im Falle einer erfolgreichen Vermittlung, also wenn ein Mietvertrag zustande kommt, zwei Nettomieten zuzüglich Mehrwertsteuer verlangen. Eine höhere Provision darf er nicht einfordern. Das Ganze ist im Wohnraumvermittlungsgesetz unter §3 geregelt.

 

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