Mietrechtsänderungsgesetz – Mehr Rechte für Vermieter

Das neue Mietrechtsänderungsgesetz, das zum 1. Mai 2013 in Kraft getreten ist, erleichtert Vermietern die Durchführung einer energetischen Modernisierung und wartet mit neuen Regelungen zu Bereichen wie Contracting oder Mietnomadentum auf.

Die bestehenden Vorschriften im Mietrecht genügten den Anforderungen, die an vermieteten Wohnraum im Hinblick auf die Energieeffizienz und den Klimaschutz gestellt werden, nicht mehr. Mit dem neuen „Gesetz über die energe-tische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“, kurz Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG), wird das Recht an die sich wandelnden gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen angepasst. Die Änderungen betreffen vier Komplexe: die energetische Modernisierung von Wohnraum, die Förderung des Contracting, die Bekämpfung des Mietnomadentums und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Energetisch modernisieren ohne Verzögerung

Die Änderungen schaffen für Vermieter Planungssicherheit hinsichtlich energetischer Modernisierungen. Mieter können die Maßnahmen mit dem Einwand, sich die zu erwartende anschließende Miet-erhöhung finanziell nicht leisten zu können, nicht mehr blockieren. Der Vermieter darf ohne Verzögerung mit der Sanierung beginnen, auch wenn der Mieter wirtschaftliche Härtegründe anführt. Die Härtefallprüfung wird auf den Zeitpunkt des Mieterhöhungsverfahrens verschoben. Die Rechte des Mieters bleiben dennoch gewahrt. Ist ihm die finanzielle Mehrbelastung  tatsächlich nicht zuzumuten, muss er die erhöhte Miete nicht bezahlen. Das heißt, er behält seinen umfassenden Schutz vor Mieterhöhung, selbst wenn er die Modernisierungsmaßnahme dulden muss.

Was aber, wenn er schon gegen die Duldung der Arbeiten Härtegründe ins Feld führt, wie zum Beispiel Krankheit? Auch hier gibt es Neuerungen. Ging es früher lediglich um die Interessensabwägung des einzelnen Mieters, werden nun die Interessen beispielsweise der anderen Mieter oder des Klimaschutzes mit berücksichtigt. Wiegen allerdings die Einwände des Einzelnen schwerer als das Allgemeininteresse, kann der Vermieter die Modernisierung nicht durchführen.

Miete mindern ausgeschlossen

Bei einer energetischen Modernisierung dürfen Mieter während der ersten drei Monate die Miete nicht mindern. Sofern die Umbaumaßnahmen länger dauern, kann ab dem vierten Monat wie bisher eine Mietminderung geltend gemacht werden. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nicht, wenn es sich um Arbeiten handelt, die nicht der Energieeinsparung dienen; also wenn im Bad neue Fliesen verlegt werden, eine neue Dusche eingebaut wird oder für einen Fassadenanstrich ein Baugerüst angebracht wird. Ist die Badnutzung eingeschränkt oder fühlt sich der Mieter aufgrund von Renovierungsarbeiten durch Lärm und Schmutz beeinträchtigt, darf er die Miete sofort mindern. Die Rechtsprechung lässt beispielsweise bis zu 20 Prozent Mietminderung bei erschwertem Zugang zum Bad und leicht eingeschränkter Badbenutzung anerkannt; zehn Prozent, wenn ein Dachausbau im gleichen Haus Unannehmlichkeiten mit sich bringt, ebenfalls zehn Prozent, wenn ein Baugerüst stört oder drei Prozent, wenn der Mieter nicht auf den Balkon kann. Im Fall, dass eine Wohnung während der Baumaßnahmen gar nicht mehr benutzt werden kann, ist die Mietminderung auch bei einer energetischen Modernisierung erlaubt.

Modernisierungsmaßnahmen rechtzeitig ankündigen!

Vermieter müssen ihre Mieter fristgerecht über die geplanten Modernisierungsmaßnahmen informieren, spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten. Folgende Punkte müssen in der Modernisierungsankündigung enthalten sein:

•    Art der Maßnahmen
•    Umfang der Maßnahmen
•    Voraussichtlicher Beginn der Arbeiten
•    Voraussichtliche Dauer der Arbeiten
•    Betrag der zu erwartenden
    Mieterhöhung
•    Voraussichtliche künftige
    Betriebskosten
•    Hinweis auf die Möglichkeit,
    Härtegründe anzuführen
… und natürlich die üblichen Daten wie Absender, Adressat, Wohnung und mehr.

Die Hinweispflicht auf Härtegründe ist neu. Sie wurde aufgenommen, da viele Mieter gar nicht wissen, dass sie innerhalb bestimmter Fristen begründete Einwände gegen eine Modernisierung vorbringen können. Neu ist auch, dass sich der Vermieter nun bei der Begründung für eine Modernisierung auf anerkannte Pauschalwerte berufen darf. So braucht er kein individuelles Sachverständigengutachten mehr, um Angaben zur Wärmeleitfähigkeit der alten Fenster, die ausgetauscht werden sollen, zu machen.

Mieterhöhung

Bislang konnte bei Modernisierungen die jährliche Miete um elf Prozent der aufgewendeten Kosten erhöht werden. Zuschüsse und Zinsvorteile durch Förderkredite müssen dabei herausgerechnet werden. Diese Regelung bleibt unverändert bestehen. Sie gilt überdies ausdrücklich auch für Maßnahmen, die zur Energieeinsparung führen. So dürfen die Investitionskosten für eine thermische Solaranlage auf dem Dach, die der Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung dient, über die sogenannte Modernisierungsumlage an die Mieter weitergereicht werden. Fotovoltaikanlagen dagegen, die den erzeugten Strom ins öffentliche Netz einspeisen, zählen nicht dazu. Sie dienen zwar dem Klimaschutz und müssen geduldet werden, sind jedoch kein Grund für eine Mieterhöhung.

Das Gleiche gilt für die Kosten für Erhaltungsaufwendungen. Sie dürfen nicht per Mieterhöhung an den Mieter weitergereicht werden. Häufig wird eine energetische Modernisierung mit Instandhaltungsarbeiten, die sowieso anstehen, verknüpft. Dann müssen die Anteile, die auf die Erhaltungsmaßnahmen fallen, und die, die zur energetischen Modernisierung gehören, gesondert berechnet werden. Bei einer Fassadensanierung beispielsweise liegt der Anteil der Erhaltungskosten bei 60 bis 70 Prozent. Lediglich die 30 bis 40 Prozent, die energetisch bedingt sind, können auf den Mieter umgelegt werden. Diese Berechnungen sollte man einem versierten Energieberater anvertrauen. Er ist bereits im Vorfeld ein unverzichtbarer Berater, wenn es darum geht, die Maßnahmen zu planen und alle notwendigen Berechnungen anzustellen. Diese sind nämlich nicht nur für die Modernisierungsankündigung wichtig. Sie helfen dem Vermieter zu entscheiden, welche Investitionen unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sinnvoll sind.

Eine Alternative zur Modernisierungsankündigung ist die Modernisierungsvereinbarung. Im Gegensatz zu den gesetzlichen Vorschriften bietet sie mehr Spielraum, um anstehende Arbeiten und anschließende Mieterhöhungen mit den Mietern zu regeln. Die Bedingungen können individuell im Gespräch ausgehandelt und vertraglich festgehalten werden. Das ist zwar formlos möglich. Da es sich aber um eine komplexe Materie handelt und einer Abänderung des Mietvertrags entspricht, ist eine ausführliche Beratung für beide Parteien zu empfehlen. Als Anlaufstellen bietet sich für Vermieter der Haus- und Grundbesitzerverein an, für Mieter der Deutsche Mieterbund.

Was sich sonst noch ändert

Künftig gibt es auch Regeln für das sogenannte Contracting. Contracting bedeutet, dass man als Vermieter die eigene Heizung aufgibt und ein spezialisiertes Unternehmen mit der Wärmelieferung beauftragt. Steigert dieses die Energieeffizienz durch sparsamere Heizungsanlagen oder Fernwärme und ist die Umstellung für den Mieter kostenneutral, muss er vor der Umstellung nicht gefragt werden und anschließend die Heiz- und Warmwasserkosten als Betriebskosten tragen. Der Vermieter muss die Umstellung lediglich drei Monate vorab ankündigen.

Unabhängig von der Modernisierungsumlage darf der Vermieter die Miete auf das ortsübliche Niveau anheben und zwar um 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Das neue Mietrechtsänderungsgesetz macht den Mietern an dieser Stelle folgendes Zugeständnis: In Gebieten, in denen Wohnungen knapp sind, darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um 15 Prozent angehoben werden.

Die Vermieter wiederum profitieren von Regelungen, die ein schnelleres und
effektiveres Vorgehen gegen Mietnomaden erlauben oder die Vollstreckung von Räumungsurteilen erleichtern. Dazu kommt ein Kündigungsrecht für den Fall, dass die Kaution nicht bezahlt wird – fristlos und ohne vorherige Abmahnung!

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