Umkehrhypothek – Immobilie zu Geld machen

Die Immobilie als Standbein für die Altersvorsorge zeigt sich flexibler als gedacht. Man kann sie sogar zu Geld machen und weiterhin bewohnen. Diese in anderen Ländern längst gängige „Verwertungsalternative" steckt in Deutschland allerdings noch in den Kinderschuhen.

Je nachdem, in welchem Alter Bauherren ihr Hausprojekt angepackt haben oder wie hoch die Kreditbelastung war, schaffen es viele erst knapp vor Rentenbeginn, ihre Immobilie komplett zu entschulden. Die Freude, dass keine Kreditraten mehr abgebucht werden weicht jedoch häufig der Ernüchterung: die lang ersehnte finanzielle Erleichterung wird, wenn der Zeitpunkt der Entschuldung mit dem Ruhestand zusammenfällt, durch das geringere verfügbare Einkommen als Rentner absorbiert. Wer keine überdurchschnittliche Rente oder Geldzuflüsse aus anderen Quellen hat wie eine private Zusatzrente, freiwerdende Spargelder oder Einnahmen aus einer vermieteten Immobilie, kann sich größere Ausgaben wie beispielsweise eine anstehende Renovierung oft kaum leisten. Auch Krankheit oder Pflegebedürftigkeit können zu massiven finanziellen Problemen führen.
Selbstverständlich kann in solchen Fällen die Immobilie jederzeit verkauft werden. Die Renovierung ist dann Sache der Käufer, das Geld reicht aus für eine kleinere Wohnung und einen Kapitalstock, mit dem beispielsweise über eine private Rentenversicherung mit Einmalzahlung die Rente aufgebessert werden kann. Was für manche eine relativ einfache und akzeptable Lösung ist wäre eine Horrorvorstellung für viele, die gerne ihr Eigenheim genießen wollen, das nun endlich auch ihr Eigentum ist. Sie wollen nicht ausziehen, sondern so lange wie möglich in der vertrauten Umgebung wohnen.

Immobilienrente – Rolle rückwärts

Wer an seinem Häuschen hängt und dennoch das Vermögen, das in ihm steckt, gut brauchen könnte, sollte über eine Umkehrhypothek nachdenken. Wie der Name schon andeutet, wird der Spieß einfach umgedreht. Statt wie bisher die Schulden bei der Bank abzubezahlen kann man sich nun von der Bank das Vermögen, das im Haus steckt, auszahlen lassen. Über die Aufnahme einer umgekehrten Hypothek als direkte „Verwertung" der Immobilie fließt zusätzliches Einkommen ähnlich einer Rente und sorgt für finanzielle Entspannung.

In anderen Ländern wie zum Beispiel den USA oder Großbritannien haben Immobilienbesitzer diese Möglichkeit schon lange. Die Umkehrhypothek ist dort unter dem Namen „Reverse Mortgage" bekannt. In Deutsch­land ist diese Alternative wohl auch deshalb noch wenig verbreitet, da die Umsetzung aufgrund anderer Bankengesetze weitaus schwieriger ist.

Wegbereiter für das neue Angebot war der Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands (VÖB), der das Modell der Förder-Immorente entwickelte. Angesichts von 3,25 Millionen älteren Immobilieneigentümern, deren Einkommen unter 1.000 Euro liegt, sahen sich die Förder­banken in der Pflicht, ein würdevolles Altern in den eigenen vier Wänden zu unterstützen.

Wie funktioniert eine Umkehrhypothek?

Bei der umgekehrten Hypothek handelt es sich um ein grundschuldgesichertes Darlehen. Die Auszahlung erfolgt, je nach Bedarf des Eigentümers, in einer Summe oder in Raten. In der Ratenvariante bedeutet das, dass die Höhe des in Anspruch genommenen Darlehens im Lauf der Zeit zunimmt. Die Zahlungen für Tilgung und Zinsen erfolgen bei beiden Varianten erst am Ende der Laufzeit, wenn das Darlehen fällig wird. Dann nämlich, wenn der Darlehensnehmer vorzeitig auszieht oder stirbt. Der Darlehensnehmer selbst oder seine Erben können dann die Immobilie verkaufen und den Verkaufserlös zur Rückzahlung des Darlehens verwenden.

Das Risiko der Bank liegt zum einen in der Lebenserwartung des Kunden. Was passiert, wenn er die volle Inanspruchnahme des Darlehens überlebt? Der andere Risikofaktor ist die Wertentwicklung der Immobilie. Dieser ist nicht nur von Zustand, Alter und Größe des Gebäudes abhängig, sondern auch von der Lage. Wie sich dort wirtschaftliche Faktoren oder Verkehrs- und Lärmsituation im Laufe von zwei bis drei Jahrzehnten verändern, ist kaum kalkulierbar. Je nach Entwicklung kann der Trend schnell ins Negative – aber auch ins Positive gehen.
Damit einhergehend sehen sich die Banken vor versicherungstechnischen Fragen wie auch Fragen der Refinanzierbarkeit sowie vor den Herausforderungen einer (lebens-)langen Zinsfestschreibung oder der Regelung von Kündigungsrechten, die ein solches Darlehen Kundenfreundlich machen. Beate Siewert, Abteilungsdirektorin beim VÖB plädiert daher für eine explizite Gesetzesinitiative zur Regelung der umgekehrten Hypothek. „Wenn der Gesetzgeber einige Hürden aus dem Weg räumt, kann sich in Deutschland ein attraktives Produktangebot entwickeln."

Immorente im Förderprogramm

Seit Anfang 2010 hat die Investitionsbank Schleswig-Holstein mit ihrer IB.ImmoRente als erste und bisher einzige Förderbank eine solche Förder-Immorente im Programm. Allerdings gilt sie nur für Menschen, die mindestens 60 Jahre alt sind, in Schleswig Holstein leben und in ihrer eigenen, weitgehend unbelasteten Immobilie wohnen. Ausgezahlt wird in monatlichen Raten bis zu dem Zeitpunkt, an dem die statistische Lebenserwartung erreicht ist, sofern die Immobilie bis dahin auch selbst bewohnt wird. Fünf Jahre danach wird das Darlehen zur Rückzahlung fällig, es sei denn, es wird über eine neue Vereinbarung in ein tilgungsfreies Darlehen umgewandelt. Der Darlehensnehmer kann dadurch weiterhin in seinem Haus wohnen, muss jedoch die anfallenden Darlehenszinsen als laufende Leistung zahlen.

Alternativ zur Ratenzahlung ist auch eine Einmalzahlung, zum Beispiel für die Instandhaltung oder Modernisierung der Immobilie oder eine Kombination aus beiden Varianten möglich. Wer nicht in Schleswig Holstein lebt, kann unter anderem auf die Immobilienrentenangebote von Vermittlern wie der ImmoKasse GmbH aus München oder der Deutschen Grundstücksrenten GmbH (DGR) aus Ahrensburg zurückgreifen. Dahinter steht die Deutsche Kreditbank AG (DKB) als finanzierende Bank. Im Gegensatz zur Investitionsbank Schleswig-Holstein bietet die DKB nur die Einmalzahlung.

Haus und Geld im Alter

Leider fallen manche – vor allem sehr strukturschwache – Gebiete aus dem Raster. Wer dort ein Haus sein eigen nennt, erhält erst gar kein Angebot. Ansonsten sind die konkreten Angebote individuell von den Gegebenheiten abhängig. Neben Alter und Geschlecht der Eigentümer fließt der voraussichtliche Wert der Immobilie am Ende der Laufzeit in die Berechnung der Darlehenssumme ein. Natürlich behalten die Banken einen Risikoabschlag ein. Außerdem werden unter anderem die Darlehenszinsen, eine Bearbeitungsgebühr und sonstige Kosten, die damit in Zusammenhang stehen abgezogen. Die Summe, die schließlich übrigbleibt, mag manchen Immobilienbesitzer enttäuschen.

Bei der Umkehrhypothek geht es daher immer um die Abwägung der Interessen will ich Rendite oder habe ich den Wunsch, in den eigenen vier Wänden alt zu werden? Das muss sorgfältig überlegt sein, um Fehlentscheidungen zu vermeiden. Davon abgesehen kann der Darlehensnehmer sichergehen, dass er nicht vor die Tür gesetzt wird, es sei denn er zieht aus eigenem Wunsch in ein Alters- oder Pflegeheim. Sollte ein langes Leben die Darlehenskosten in eine Höhe treiben, die mit dem Hausverkauf nicht mehr erwirtschaftet werden können, trägt letztendlich die Bank das Risiko: die Erben können das „überschuldete" Haus als Erbe ausschlagen.

Die Vertragsbedingungen der verschiedenen Anbieter unterscheiden sich in den wesentlichen Punkten kaum voneinander. Trotzdem ist die genaue Prüfung vor Unterschrift unerlässlich. Außerdem ist es in der Regel sinnvoll, sofern man sich zu diesem Schritt entscheidet, die Kinder und Erben mit einzubeziehen oder zumindest zu informieren.

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