Dachaufstockung für neuen Wohnraum
Mit einem Dachaufstockung lässt sich zusätzlicher Wohnraum schaffen – vorausgesetzt, der Bebauungsplan lässt es zu.
2,5 Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland stammen aus den 1950er und 1960er Jahren, einer Zeit also, in der noch ganz andere Wohnbedürfnisse das Leben bestimmten: Damals wohnten in 32 Prozent der Haushalte vier oder mehr Personen.
Heute hat sich die Zahl der Häuser und Wohnungen, in denen vier oder mehr Menschen untergebracht sind, halbiert. Der Platzbedarf ist jedoch gestiegen. 1950 lag der durchschnittliche Wohnraum pro Person bei zirka 17 Quadratmetern, heute laut BHW Bausparkasse bei rund 41 Quadratmetern.
Wäre es nicht wunderbar, wenn Sie nur eine Treppe höher steigen müssten, um das Mehr an Wohnraum vorzufinden, das Sie sich schon immer gewünscht haben? Eine Dachaufstockung ist bei Einfamilienhäusern und Bungalows besonders beliebt, um mehr Wohnfläche im Zuge der Nachverdichtung zu gewinnen.
Die Modernisierung eines alten Dachbodens lohnt sich aus vielen Gründen. Ein junges Paar mit zwei Kindern zum Beispiel, das mehr Platz benötigt und durch eine Dachaufstockung die Wohnfläche verdoppeln kann.
Oft gibt es Familien, die mehr Platz für den Nachwuchs benötigen, aber aus den vorhandenen vier Wänden nicht ausziehen möchten. Aber es gibt noch viele weitere Gründe für eine Dachaufstockung: Oder man träumt von einem gemütlichen Wohnstudio. Auf der Wunschliste weit oben steht auch ein Schlafzimmer mit neuem, größeren Badezimmer bzw. einer Wellness-Oase. Und wer viel oder ausschließlich von zu Hause aus arbeitet, kann sich im ausgebauten Dach ein Home Office einrichten.
Sofern der Bebauungsplan es zulässt, kann eine Geschossaufstockung aus Fertigteilelementen in Holzrahmenbauweise eine schnelle und günstige Lösung sein. So verleiht etwa ein im 90 Grad Winkel aufgesetzter Kubus einem modernen Eigenheim im Bauhausstil eine moderne Optik und schafft raumhohe Wohnflächen im OG.
Dachaufstockung in Holzbauweise
Bauland ist rar und teuer, vor allem in deutschen Ballungsräumen. Wer gerne in urbanem Umfeld leben möchte und das Glück hat, ein Grundstück in begehrter Lage gefunden zu haben, gibt es nach dem Hausbau oder Kauf ungern wieder auf.
Doch was passiert, wenn sich die Lebensumstände ändern und mehr Wohnraum gefordert ist? Gebäudeaufstockungen aus Holz stellen eine attraktive Lösung für Eigentümer dar, die das Dach über dem Kopf zum „freien Grundstück“ in luftiger Höhe umwandeln möchten – und zwar ohne dafür neue Flächen in Anspruch zu nehmen.
Wenn die Ressourcen auf dem eigenen Grundstück ausgeschöpft sind und ein Neuerwerb nicht infrage kommt, kann eine Dachaufstockung aus Holz die Lösung sein, um neuen Wohnraum zu schaffen. Die Vorteile:
- Durch die vorhandene Infrastruktur des Bestandsgebäudes fallen keine erneuten Erschließungskosten an,
- auch Erd- oder Tiefbauarbeiten sind überflüssig.
Außerdem ist Holz als Baumaterial hervorragend für Gebäudeaufstockungen geeignet. Denn das geringere Gewicht beeinflusst die Statik des Bestandsgebäudes weniger stark. Somit herrscht mehr Flexibilität in der Planung.
Planung einer Dachaufstockung
Die Planung einer Dachaufstockung hängt neben dem Raumbedarf stark von der Nutzung ab. Brauchen die Bewohner einfach mehr Platz für die wachsende Familie ist es sinnvoll, das neue Stockwerk über eine im Wohnbereich liegende Geschosstreppe zu erschließen.
Falls dafür ein Zimmer im alten Grundriss „geopfert“ werden muss, kann dies durch die neu entstehenden Räume kompensiert werden. Deren Anzahl und Größe orientiert sich am individuellen Bedarf der Bauherren wie auch an den tragenden Wänden des darunterliegenden Grundrisses.
Soll jedoch eine zweite Wohnung entstehen, beispielsweise weil Kinder selbst eine Familie gründen, das elterliche Haus aber nicht verlassen wollen, müssen umfassendere Überlegungen angestellt werden. Ratsam ist dann die klare Trennung bis hin zu einem extra Wohnungseingang. Das schafft auf ganz natürliche Weise die Distanz, die einer friedlichen Koexistenz äußerst zuträglich ist.
Anpassungen und bauliche Eingriffe
Gibt es bereits ein Treppenhaus, das vor der Wohnung liegt, führt man dies einfach weiter. Wenn nicht, bieten sich eigenständig angebaute Treppenhäuser oder Freitreppen an, um separate Zugänge sicherzustellen. Das würde beispielsweise auch eine spätere Vermietung erleichtern, falls sich die Lebensumstände erneut ändern.
Bei Bedarf muss der bestehende Grundriss den neuen Gegebenheiten durch bauliche Eingriffe angepasst werden. Nur so profitiert auch dieser mit mehr Wohnkomfort von den gewonnenen Quadratmetern statt im Stückwerk zu enden.
Flächenberechnungen bei Dachaufstockung
Natürlich lässt sich eine Dachaufstockung nur verwirklichen, wenn das Baurechtsamt mitspielt. Maßgeblich für die Genehmigung ist unter anderem, ob der Bebauungsplan überhaupt ein weiteres Stockwerk zulässt. Außerdem spielt die Größe des Grundstücks im Hinblick auf die so genannte Geschossflächenzahl (GFZ) eine wichtige Rolle.
Die Summe der einzelnen Brutto-Geschossflächen in Quadratmeter darf die Grundstücksgröße multipliziert mit der GFZ-Zahl nicht überschreiten.
Zwar bezieht sich das auf Vollgeschosse – wie diese jedoch definiert werden, hängt von der jeweiligen Landesbauordnung ab.
Die GFZ ist eine im Bebauungsplan festgesetzte Zahl und soll vermeiden, dass die Bebauungsdichte im Baugebiet zu hoch wird. Deshalb ist sie in „grünen“ Wohngebieten in der Regel niedriger als in Stadtlage.
Konkret bedeutet das: Liegt die GFZ bei einem Wert von 0,6, darf auf einem fünf Ar großen Grundstück eine maximale Geschossfläche von 300 Quadratmetern erreicht werden. Bei zwei Geschossen wären das 150 Quadratmeter je Wohnebene – wenn es da nicht noch die Grundflächenzahl (GRZ) gäbe, die die überbaubare Fläche definiert und zu Beschränkungen bei der eigentlich zulässigen GFZ führen kann.
Aufstocker in spe müssen also genau hinschauen, ob das geplante Vorhaben überhaupt mit den baurechtlichen Vorgaben in Einklang zu bringen ist. Wenn nicht, hängt alles davon ab, ob man dem Baurechtsamt die eine oder andere Ausnahmegenehmigung abringen kann, die oft auch noch der Zustimmung der Nachbarn bedarf.
Hürden dieser Art lassen sich am besten mit Unterstützung eines Architekten überwinden. Dessen Fachwissen ist auch gefragt, wenn es um die sinnvolle und harmonische Anbindung des neuen Hausteils an den Bestand geht oder um die Beurteilung der Statik.
Auch manche Fertighaushersteller übernehmen im Fall einer Dachaufstockung auch den Gang zur Behörde. "Bei unserem letzten Projekt in der Pfalz mussten wir die Pläne für die Aufstockung vor einem mehrköpfigen Gremium vorstellen und erläutern. Dank der fotorealistischen Bilder und der professionellen Detailplanung konnten wir das Komitee zügig von unserem Vorhaben überzeugen", berichtet Dominik Schuy, Ansprechpartner für Gebäudeaufstockungen bei HUF HAUS.
Von der komplexen Demontage des Daches bis zum schlüsselfertigen „Einzug“ in die 56 Quadratmeter große Fachwerk-Aufstockung dauerte es in diesem Fall 13 Wochen – eine kurze Zeit für einen langfristigen Gewinn an Lebensqualität.
Eine Dachaufstockung lässt gut mit einer energetischen Sanierung verbinden. Einerseits muss der Neubauteil den Anforderungen dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) genügen. Das löst manche Energieprobleme wie bisher nicht gedämmte obere Geschossdecken oder altersschwache Dächer, durch die der Wind pfiff, von selbst.
Andererseits bietet es sich an, die alten Mauern gleich mit einzupacken und für ausreichende Dämmung zu sorgen. Das ist unwesentlich teurer und amortisiert sich angesichts der Energiepreise bald durch niedrigere Heizungskosten, vor allem, wenn im Zuge dessen die Fenster ebenfalls erneuert werden.
Ähnliches gilt für die Heizung. Sofern die neuen Räume nicht durch ein eigenes Heizsystem versorgt werden, muss die vorhandene Anlage dem höheren Bedarf angepasst werden. Je nach Alter und Auslegung rechnet sich der Austausch gegen eine hoch effiziente Anlagentechnik wie Brennwertheizung oder sogar die Umstellung auf erneuerbare Energien.
Dachaufstockung Förderung
Wer sein Dach saniert, für den gibt es diverse Förderprogramme. Bei der Erweiterung bestehender Wohngebäude wie einer Dachaufstockung werden die energetischen Maßnahmen in der BEG EM als Einzelmaßnahmen gefördert. Lesen Sie hier mehr über die Förderung bei Sanierung.
Teilweise werden entsprechende Investitionen im Rahmen von Förderprogrammen des Bundes, über die KfW Förderbank oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle unterstützt:
Sicher kostet eine Aufstockung, die das Bestandsgebäude mitsaniert, weit mehr als eine bloße Wohnflächenerweiterung. Dafür sind die Auswirkungen äußerst angenehm: Die Nebenkosten sinken, der Wohnkomfort steigt und das gesamte Gebäude ist energietechnisch in die Liga der Zukunftsfähigen aufgestiegen.
Die Aufstockung und damit die Neuerstellung des Daches ist eine gute Gelegenheit, dieses Bauteil auf den neuesten Stand zu bringen, was die Dämmung angeht. Insbesondere wenn das Dachgeschoss zum Wohnen genutzt wird, muss ganzjährig ein angenehmes Klima vorherrschen und gleichzeitig sollen sich die Heizkosten in Grenzen halten. Im Gespräch mit einem Fachmann findet sich die passende Lösung.
Beispiele Dachaufstockung
In Südtirol wurde dem einstigen Heuboden eines Landwirtschaftsbetriebs durch eine Dachaufstockung neues Leben eingehaucht. Wo vor einigen Jahren noch Futtermittel getrocknet wurden, entstand neuer Wohnraum.
"Für mich war von Anfang an klar, dass es ein Aufbau aus Holz sein muss", betont "Schwarzadlerhof"-Besitzer Thomas Nabersberg. Basis für den Aufbau bildet eine Betonzwischendecke auf dem zweiten Obergeschoss des Stadels. Darauf wurden die von der Firma holzius vorproduzierten Wand-, Decken- und Dachelemente aus Vollholz installiert.
Heute erstrecken sich rund 100 m2 Wohnfläche auf der Ebene des dritten Obergeschosses des ehemaligen Heubodens. Hinzu kommt eine Terrasse mit einer Fläche von 40 m2.
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