Umbau mit dem Architekt

Ist der Hausbau ein Abenteuer, so der Umbau erst recht. Energie-Einspar-Verordnung, technische Vorgaben, Genehmigungspflichten – wer sein Haus verändern oder sanieren will, sieht sich komplexen Anforderungen gegenüber. Ein Architekt sorgt für den Überblick und das gewünschte Ergebnis.

Wenn Umbauarbeiten größere Maßnahmenpakete erfordern, wenn in die Bausubstanz eingegriffen sowie die Statik tangiert wird und wenn am Ende das Gebäude mit einer besseren Energieeffizienz punkten soll, geht das nicht ohne Baugenehmigung ab. Dann holt man am besten einen fachübergreifend ausgebildeten Experten, den Architekten, mit ins Boot. Wer diese – geschützte – Berufsbezeichnung trägt, ist auch bauvorlagenberechtigt und darf die für einen Bauantrag notwendigen Genehmigungsplanungen unterzeichnen.

Als sogenannter Entwurfsverfasser oder Planfertiger trägt der Architekt für deren Richtigkeit die Verantwortung gegenüber dem Baurechtsamt. Je nachdem, über welche Nachweisberechtigungen er verfügt, kann er auch den Nachweis zu Tragfähigkeit, Schallschutz, Brandschutz oder Wärmeschutz führen. Für die technischen Berechnungen wird in der Regel ein Statiker eingeschaltet. Die Berechnungen zum Maß der baulichen Nutzung wie Wohnfläche, Grundfläche und Geschossfläche wiederum werden von Vermessungsingenieuren erstellt.

Der Architekt wird also, wenn die Entwurfsplanung einmal steht, zum Projektmanager. Auch bei der Beauftragung der einzelnen Gewerke und deren Koordination laufen bei ihm die Fäden zusammen. Im Zuge der Ausführungsüberwachung übernimmt er als Bauleiter zudem eine Kontrollfunktion. Der Architekt ist dabei gegenüber Handwerkern und Baustoff-Herstellern unabhängig, ist „Anwalt” seines Bauherrn, dazu da, Ideen zu sammeln, zu ordnen, die unrealistischen auszusortieren, aber auch neue zu inspirieren.

Welcher Architekt passt zu meinem Umbau Projekt?

Bauherren sollten sich den Partner für ihr Umbauvorhaben sorgfältig aussuchen. Vorhandene Bausubstanz hält immer wieder Überraschungen bereit, die unkonventionelle Lösungen erfordern. Architekten, die mit Altbausanierungen Erfahrung haben, können bereits vorab Risiken wesentlich besser einschätzen und berücksichtigen. Außerdem wissen sie, welche Handwerker genügend Altbau-Know-how haben, sodass eine sachgerechte und zuverlässige Ausführung im Fall des Falles gewährleistet ist. Optimalerweise ist der Architekt darüber hinaus in Energiefragen fit. Energieeffizienz im Gebäudebestand ist ein anspruchsvolles Vorhaben, da alte Substanz und neue Materialien aufeinanderstoßen. Mangelnde Kompetenz führt zu Fehlern bei der Ausführung, aus denen im Lauf der Jahre veritable Bauschäden werden können.

Architekten findet man im Branchenbuch, bei den Architektenkammern oder auf Empfehlung. Referenzobjekte und vor allem Telefonate mit früheren Bauherren helfen, die richtige Wahl zu treffen. Erfährt man, dass die Zusammenarbeit zuverlässig klappte, die Wünsche der Bauherren berücksichtigt und der Kostenrahmen eingehalten wurde, dass der Bauablauf wie auch die Terminplanung gut koordiniert waren sowie die Bauleitung sich regelmäßig auf der Baustelle einfand, sind die wichtigsten Voraussetzungen für ein gelingendes Vorhaben erfüllt. Passt auch der Stil des Architekten zum eigenen Typ, kann nur noch wenig schiefgehen. Vieles spricht außerdem dafür, einen Architekt aus der Gegend zu beauftragen, da er die Baustelle häufiger besuchen kann und schneller vor Ort ist, wenn es Probleme gibt.

Kontakt zur Baubehörde

Ist man sich handelseinig geworden, schließt man einen Vertrag über die zu erbringenden Leistungen (siehe Leistungsphasen und Honorar). Nun geht es um die konkreten Erwartungen an das umzubauende Objekt: wie will man dort in Zukunft leben, wie sieht etwa die Familienplanung aus? Hat man sich zu diesen Punkten zuvor bereits Gedanken und Notizen gemacht sowie die Unterlagen zum Haus parat, kommt man schnell voran.

Im Rahmen der Bestandsaufnahme wird das Gebäude unter anderem auf eventuelle Schäden wie Pilz- oder Schädlingsbefall untersucht. Steht es unter Denkmalschutz oder ist es zumindest gelistet, muss der Planer die zuständige Behörde kontaktieren. Ferner sollte geklärt werden, ob noch Urheberrecht eines Architekten oder seiner Nachkommen am Haus besteht. Auf der Grundlage aller Daten wird der Entwurfsplan erstellt. Wird man aus den Mustern und Linien nicht schlau, helfen 3-D-Darstel­lungen am PC oder – besser noch – Modelle. In jedem Stadium muss das Konzept vom Auftraggeber abgenickt werden.

Die Aufgaben des Architekten

Auf den Entwurfs- folgt der Genehmigungsplan, der auf dem Amt eingereicht wird. Da der Architekt schon früh sowohl Denkmal- als auch Baubehörde mit einbezogen hat, wird er in der Regel abgesegnet werden. Auf ihm bauen in der Folge die Ausführungspläne in großen Maßstäben für die Handwerker auf.

Die geeigneten Leute zu finden ist ebenfalls Aufgabe des Architekten. Er holt Kostenvoranschläge und Angebote ein, prüft sie, legt sie dem Bauherrn vor und gibt Empfehlungen. Er wird nach der Bestandsaufnahme auch wissen, welche Spezialisten es braucht, um das Projekt durchzuführen: in historischen Häusern könnte zum Beispiel das Know-how von Lehmbauer oder Steinmetz gefordert sein.

Je nach Gewerk muss der Planer in bestimmten Abständen auf der Baustelle nach dem Rechten sehen. Erfahrene Architekten haben einen Riecher dafür, ob ein Handwerksbetrieb womöglich kurz vor der Pleite steht. Die Ausführenden werden dann meist nachlässiger. Geht es ans Bezahlen, muss er dafür sorgen, dass nur nach tatsächlichem Baufortschritt überwiesen wird. Den muss er dokumentieren.

Am Tag der Abnahme prüft er penibel auf eventuelle Mängel und fordert gegebenenfalls Nachbesserungen innerhalb einer bestimmten Frist. Nur er kann dem Bauherrn bestätigen, dass der Umbau, Anbau, die Erweiterung abgeschlossen ist, kann die Abnahme aber nicht selber besiegeln.

Ärger mit dem Architekten?

Vorsicht ist geboten, wenn ein nicht vorlageberechtigter Hand­werker anbietet, seinen Plan von einem „guten Bekannten” einreichen zu lassen. Bauvor­lageberechtigte dürfen grundsätzlich nur abzeichnen, was sie selber erdacht – und durchdacht – haben. Im Streitfall ist der Auftraggeber der Dumme.

Der Architekt ist haftpflichtversichert, sollte wirklich einmal etwas schief laufen. Kommt es dennoch zu Meinungsverschiedenheiten oder Auseinandersetzungen, kann man sich an die Schlichtungsstellen der Architektenkammern wenden. Beisitzer sind jeweils ein Architekt und ein Verbraucherver­treter, den Vorsitz hat ein Jurist inne. Zur Beruhigung: Die wirklich Schwierigen, die Künstlertypen der Marke Frank Lloyd Wright, sind selten geworden.

Weiterführende Informationen

Auf der Suche nach der oder dem Richtigen fürs Projekt sieht man am besten zuerst in die Listen der Architektenkammer des jewei­ligen Bundeslandes. Verlinkt wird über die Bundes- Architektenkammer, die BAK (www.bak.de) oder speziell für Bauherren (www.besser-mit-architekten.de ). Einige Kammern unterhalten ­eigene Beratungsstellen für barrierefreies Bauen (siehe www.byak.de), nachhaltiges oder energieeffizientes Bauen, die Termine sind in der Regel kostenlos.

Allgemein informieren der Verband Privater Bauherren e.V. (VPB) unter www.vpb.de, der Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) unter www.bsb-ev.de sowie die Verbraucherzentralen der Bundesländer. In Sachen VPB und BSB sollte man prüfen, ob sich nicht eventuell die Mitgliedschaft lohnt. Auf rechtliche Probleme konzentriert sich die ARGE Baurecht (www.arge-baurecht.de).

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