Umbau mit dem Architekt: Leistungsphasen und Honorar

Man kann alle Leistungsphasen einem Architekten anvertrauen, kann sie aber auch verteilen. Umbauten, Anbauten und Erweiterungen von Ein- und Zweifamilienhäusern sollten aber möglichst in der Hand ein und derselben Fachkraft bleiben.

Das Honorar ist dabei von der Größenordnung des Projekts abhängig. Seit 2009 gilt die neue „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure” (HOAI). Stark abgespeckt gegenüber ihrem Vorgänger, legt sie der Honorarberechnung nicht mehr die tatsächlichen, endgültigen Baukosten zugrunde, sondern die Baukostenberechnung im Vorfeld.

Bei Umbauten fließt darüber hinaus nur das neu erstellte Bauvolumen mit ein. Dafür können die Sätze gegenüber einem Neubauprojekt um bis zu 80 Prozent erhöht werden, mit Rücksicht auf den erheblichen Mehraufwand des Architekten. Neu ist auch das Bonus-Malus-System: Mit entsprechenden Vorgaben im Vertrag kann der Bauherr Kosteneinsparungen belohnen.

Die Zahlungsmodalitäten, also wann welche Ab- schlagszahlungen fällig sind, werden dagegen frei vereinbart und müssen im Architektenvertrag festgehalten werden. Die Ausgaben für einen Architekten lohnen sich trotz ihrer Höhe. Als Sachwalter des Bauherrn ist er verantwortlich für eine mängelfreie und termingerechte Ausführung. Werden Mängel nicht erkannt, weil man sich den Experten spart, zahlt man am Ende drauf, in Form von Geld, Zeit und Nerven.

Architekt und Leistungsphasen

1. Grundlagenermittlung: In ersten Gesprächen wird ermittelt, was möglich ist, was der Umbau bringen soll und welche Spezia­listen gebraucht werden. Der Architekt prüft anhand von Bebauungs-, Lage- und Bauplänen die Voraussetzungen für das Bauvorhaben.

2. Vorplanung: Es wird konkreter. Der Architekt vermisst das Bestandsgebäude, macht sich ein genaues Bild vom bauphysika­lischen und technischen Zustand (Bestandsaufnahme), nimmt Kontakt mit der zuständigen Behörde auf, z.B. der Denkmal­pflege, skizziert erste Möglichkeiten und führt eine Kostenschätzung durch. Es ist die Phase, in der Architekt und Bauherr zueinander finden müssen, damit eine ansprechende Lösung entsteht, die dem Bauherrn gerecht wird. Er sollte sich gut darauf vorbereiten und mit dem Architekten die persönlichen Wünsche und Bedürfnisse durchgehen.

3. Entwurfsplanung: n Leistungsphase drei geht es um die Entwurfsplanung. Sie umfasst  vollständige und maßstabsgetreue Zeichnungen im Maßstab 1:100 der endgültigen Lösung und schließt die Planungsphase zunächst ab. Änderungswünsche sind nun nur noch in geringem Umfang möglich. Der Bauherr sollte diese Phase deshalb besonders aufmerksam und intensiv begleiten.

4. Genehmigungsplanung: Aus dem Entwurfs- entsteht der Genehmigungsplan, der bei den zuständigen Behörden eingereicht wird, eingearbeitet werden Beiträge der Spezialisten (wie Statiker, Energietechniker usw.).

5. Ausführungsplanung: Sie ist mit einem Anteil von 25 Prozent am Gesamtvolumen der Leistungen sehr aufwendig. In dieser Phase werden die Bauzeichnungen mit allen notwendigen Einzelangaben von der Dämmung bis zur Steckdose erstellt sowie die Bauausführung erarbeitet.

6. Vergabevorbereitung: Auflisten der notwendigen Gewerke und ihres Anteils an der Maßnahme, mit genauen Leistungsbeschreibungen.

7. Vergabemitwirkung: Angebote werden eingeholt und verglichen, es wird mit Anbietern verhandelt, der Architekt berät bei der Auftragersteilung. Ein Kostenanschlag gibt schon recht gut die tatsächlichen Kosten wieder.

8. Bauüberwachung: Ein Zeitplan wird aufgestellt, der das Ineinandergreifen der Gewerke regelt; auf der Baustelle hat der Architekt ein Auge darauf, ob die Pläne ausgeführt und die entsprechenden Vorschriften eingehalten werden. Er führt das Bautagebuch, nimmt die Leistungen der Handwerker ab, ist bei der behördlichen Abnahme dabei, führt die Kostenkontrolle durch. Mit 31 Prozent macht die Bauüberwachung den Löwenanteil der Architektenaufgaben aus.

9. Objektbetreuung und Dokumentation: Mängel werden unter Beachtung der Verjährungsfristen vermerkt, Beseitigung wird angemahnt und überwacht; alle Unterlagen werden gesammelt und archiviert.

Der Architektenvertrag

Der Architekt wird vom Bauherrn per Architektenvertrag beauftragt. Diesen gibt es als Vordruck von der Architektenkammer. Der genau vereinbarte Leistungsumfang wie auch spezielle Absprachen müssen eindeutig im Vertrag festgehalten beziehungsweise schriftlich ergänzt werden, unter anderem auch der Abschluss einer Architekten-Haftpflichtversicherung. Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag. Das beinhaltet die Verpflichtung, den Auftrag erfolgreich auszuführen und räumt dem Architekten in einem gewissen Rahmen Vollmachten ein. Er ist auf der Baustelle weisungsbefugt, darf kleinere Zusatzleistungen vergeben oder Anfragen und Rechnungen entgegen- nehmen und prüfen. Darüber hinaus obliegt ihm die technische Abnahme von Bauleistungen. Die vertragliche Abnahme allerdings gehört nicht dazu, es sei denn, die entsprechende Vollmacht wurde ausdrücklich vertraglich vereinbart.

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