Kredit über eine Versicherung

Wer zahlt mein Haus? Üblicherweise sucht man als Bauherr Banken, Sparkassen und Bau­sparkassen auf oder wendet sich übers Internet an einen Finanzierungsvermittler. Dass mittlerweile auch immer mehr Versicherungen Baugeld anbieten, ist weniger bekannt. Doch der Kredit über eine Versicherung hat seine Besonderheiten.

Hausfinanzierung mit Versicherung? Das war vor einigen Jahren ein Reizthema. Im Mittelpunkt stand die klassische Lebensversicherung, die beliehen wurde, um damit die Immobilie zu finanzieren. Für den aufgenommenen Kredit wurden nur Zinsen bezahlt, die damals noch steuerlich abgesetzt werden konnten. Getilgt wurde nicht. Stattdessen wurde die Lebensversicherung weiter bespart. Bei Fälligkeit sollte mit deren Ablaufleistung der Kredit abgelöst werden.

Positiver Nebeneffekt: Sollte dem Hauptver­diener während der Laufzeit etwas zustoßen, war die Familie gegen das Todesfallrisiko abgesichert. Soweit der schöne Plan, der leider für viele nicht aufging. Die – nicht garantierten – Überschüsse, die bei Vertragsabschluss überschlägig hochgerechnet wurden, fielen aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklungen mit der Zeit immer geringer aus. Die Auszahlungssumme der Lebensversicherung lag häufig weit unter der Kreditsumme. Teure Nachfinanzierungen waren die Folge, die manchen Hausbesitzer vor große Probleme stellte. So geriet der Kredit über eine Versicherung in Verruf.

Doch darum geht es hier nicht. Heute treten Versicherungen zunehmend selbst als Kreditgeber von Tilgungsdarlehen auf, in direkter Konkurrenz zu den Banken. Das hat einen guten Grund. Versicherungen arbeiten mit dem Geld, das aus den Versicherungsbeiträgen ihrer Kunden stammt. Die erwirtschaftete Rendite kommt dann beispielsweise als Überschussbeteiligung wieder den Kunden zugute. Baufinanzierungen sind in dieser Hinsicht eine profitable Anlageform, weil sie häufig mehr Zinsen abwerfen als Pfandbriefe oder Staatsanleihen, und weil sie sicher sind.

Immer noch hat die eigene Immobilie für Hausbesitzer einen so hohen Wert, dass die Kredite in der Regel zuverlässig bedient werden. Die Finanzierung dieser Hypothekendarlehen über eigenes Vermögen in Form von Kundengeldern bringt den Versicherungen einen großen Wettbewerbsvorteil gegenüber den Banken. Sie sind wesentlich freier in der Gestaltung der Zinssätze als die Geldinstitute, die sich am Kapitalmarkt refinanzieren müssen. Somit sind sie vom jeweils aktuellen Zins­niveau abhängig, das sie nicht unterschreiten können, wenn sie Verluste vermeiden wollen.

Den Versicherungsunternehmen kommt zudem entgegen, dass der gesetzlich garantierte Mindestzinses für die Sparbeiträge der Kunden immer weiter gesenkt wurde. Denn je größer die Differenz vom Mindestzinssatz zu den Kreditzinsen ist, desto größer werden die Spielräume für Spitzenkonditionen. Dadurch können sie sich im Wettstreit mit den Banken noch besser behaupten.

Der Bauherr profitiert von der neuen Konkurrenz am Markt und kann sich unter noch mehr Angeboten das Beste aussuchen. Vergleichsportale diverser Finanzdienstleister im Internet zeigen, dass sich Versicherungsunternehmen vor allem bei Darlehen mit langen Zinsbindungen in den vorderen Bereichen tummeln. Das passt zu den langen Vertragslaufzeiten, mit denen die Unternehmen selbst beispielsweise bei Lebensversicherungen kalkulieren müssen.

Ein Lebensversicherungsvertrag mit 1,75 Prozent garantierten Zinsen ist mit einem Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 20 bis 30 Jahren, das Zinsen von drei Prozent oder mehr bringt, gut „gegenfinanziert“. Das heißt jedoch nicht, dass Versicherungen nicht auch bei kürzeren Laufzeiten mithalten können. Kreditverträge von Versicherungs­unternehmen unterscheiden sich in der Gestaltung kaum von denen der Bankinstitute.

Je nach Anbieter gibt es flexible Tilgungssätze und Teilauszahlungen genauso wie Sonder­tilgungsmöglichkeiten. Man kann in der Zwischenzeit sogar KfW-Förderprogramme einbinden oder Wohn-Riester-Darlehen erhalten. Viele Versicherungen gewähren darüber hinaus Bereitstellungszeiträume von bis zu zwölf Monaten, ohne Bereitstellungszinsen zu verlangen. Bauherren können sich so die aktuell günstigen Konditionen für später
ohne weitere Kosten sichern.

Das Risiko von Darlehensausfällen minimieren Versicherer durch niedrige Beleihungsausläufe. Der Beleihungsauslauf wird aus Beleihungswert und Darlehensbetrag berechnet. Beleihungswert ist der Immobilienpreis abzüglich eines Sicherheitsabschlags von zehn bis 20 Prozent. Ein Haus, das 350.000 Euro kostet, hat also im ungünstigen Fall einen Beleihungswert von 280.000 Euro. Mit einem Kredit von 170.000 Euro läge der Beleihungsauslauf bei cirka 60 Prozent. Das heißt, die Differenz von 180.000 Euro zum Kaufpreis müsste durch Eigenkapital gedeckt sein.

Bauherren, die mehr Kredit brauchen, sollten sich nicht verführen lassen, das günstige Angebot der Versicherung zu nutzen und den Rest des notwendigen Fremdkapitals bei einer Bank aufzunehmen. Denn die Versicherung belegt mit ihrem Darlehen im Grundbuch den ersten Rang. Gläubiger auf diesem Rang werden im Falle einer Zwangsversteigerung zuerst bedient. Alle nachfolgenden Ränge kommen nur dann auf ihre Kosten, wenn noch Geld übrig ist.

Dieses Risiko lassen sich die Geldgeber des zweiten, ergänzenden Darlehens durch kräftige Zinsaufschläge bezahlen. Deshalb ist es bei einem höheren Bedarf an Fremdkapital meist sinn­voller, die Finanzierung komplett über eine Bank abzuwickeln. Im Gegensatz zu Versicherungen, die ihre Schaufensterkonditionen oft nur bis zu einer Beleihungsgrenze von maximal 60 Prozent des Beleihungswertes anbieten (entspricht einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent), können sich bei vielen Banken die Konditionen auch bis zu einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent sehen lassen. Wer allerdings ein Versicherungsdarlehen mit einem zuteilungsreifen Bausparvertrag ergänzen kann, um auf das benötigte Fremdkapital zu kommen, ist fein heraus. Bausparkassen akzeptieren den nachrangigen Eintrag im Grundbuch, ohne zusätzliche Gebühren oder Aufschläge zu verlangen.