Baubegleiter zur Sicherung der Qualität des Baus. — Ein Baubegleiter sorgt für die Einhaltung einer hohen Qualität am Bau. Foto: stock.adobe.com/S.Kassal

Baubegleitung vermeidet Ärger und sichert Rechte des Bauherrn

Ein Baubegleiter prüft alle Schritte beim Hausbau zuverlässig und kompetent. Darauf sollten Sie achten!

Inhaltsübersicht

Der Baubegleiter – Kontrolle ist besser

Baubegleitung heißt, einen kompetenten Partner an der Seite zu haben, der als unabhängiger Berater den Bauherren unterstützt und zu festgelegten Terminen die Bauleistungen auf der Baustelle überprüft. Ein Baubegleiter steht dem Bauherrn mit Rat und Tat zur Seite. Je früher der Experte beteiligt wird, desto besser. Die Frage ist nur, an wen wendet man sich und wie unterscheiden sich die Angebote?

Dank Baubegleitung können Fehler beseitigt werden, bevor sie zu Bauschäden werden. Den wenigsten Bauherren ist klar, dass effektive Baukontrolle schon weit vor dem Hausbau beginnt und nicht mit dem Einzug endet. Im Idealfall fängt sie vor der Vertragsunterzeichnung an.

Wer bereits die Baubeschreibung und die Pläne überprüfen lässt, kann noch rechtzeitig reagieren, falls sich der Baupartner als unseriös entpuppt. Vor allem knapp gehaltene Baubeschreibungen lassen einem Bauträger sehr viel Spielraum, die dieser oft aus wirtschaftlichen Gründen zuungunsten des Bauherrn auslegt.

Um Abhilfe zu schaffen, muss der Bauherr selbst aktiv werden und nach einem ausgewiesenen Fachmann suchen – einem Baubegleiter.

Doch was macht ein Baubegleiter?

Er steht dem Bauherren mit Rat und Tat zur Seite und prüft die Leistungsbeschreibung genauso eingehend wie die Baupläne. Er richtet sein Auge auf Planungsfehler sowie auf Schlüssigkeit und Vollständigkeit der Unterlagen.

Die Baubegleitung durch einen Sachverständigen sollte sich jeder leisten, nicht nur der, der schlüsselfertig baut. Denn auch Architekten machen Fehler. Nicht alle Planer gehen offen damit um und übernehmen die Kosten für die Beseitigung.

Mit dem Baubegleiter an der Seite hat der Bauherr gute Karten, dass Fehler gefunden werden, bevor sie unauffindbar unter Putz und anderem versteckt sind. Zudem ist die disziplinierende Wirkung von regelmäßigen Kontrollgängen nicht zu unterschätzen.

Tipp: Was kostet ein Baubegleiter?

Das übliche Honorar für einen Baubegleiter für ein durchschnittliches Einfamilienhaus liegt im Bereich von 3.000 bis 6.000 Euro. Die Investition amortisiert sich jedoch durch Qualitätsverbesserung, durch Abschläge, die der Bauherr aufgrund der Fehlerkontrolle vornehmen kann oder durch nicht entstehende Folgekosten wegen mangelhafter Bauausführung.

Beratung vor Baubeginn

Im Idealfall begleitet der Baubegleiter, auch Bausachverständiger genannt, den Hausbau von der Hausplanung bis zur Fertigstellung. Die fachkundige Überprüfung im Vorfeld ist die beste Voraussetzung für einen reibungslosen Bauablauf und nimmt sich folgender Punkte an:

• Passt die Baufinanzierung zur Vermögens- und Einkommenssituation des Bauherrn?

• Ist im Kaufvertrag alles enthalten?

• Sind die Planungsunterlagen vollständig und fehlerfrei?

• Ist das energetische Gesamtkonzept in sich stimmig, einschließlich Fachplanung von Heizungs- und Sanitäranlagen?

• Ist in der Bau- und Leistungsbeschreibung alles enthalten, was für ein funktionsfähiges Haus notwendig ist?

• Sind Materialien und Ausstattungsgegenstände eindeutig in ihrer Qualität beschrieben?

• Entspricht die Ausführung dem Stand der Technik?

• Sind die Zahlungspläne korrekt angelegt (werden Rechnungen vor der Leistungserstellung erbracht, ist das im Fall einer Insolvenz ein Problem)

Baustellenbegehung mit der Baubegleitung

Eine erste Baustellenbegehung wird gleich nach Aushub der Baugrube empfohlen: Anhand der Bodenbeschaffenheit lässt sich sagen, welche Abdichtungsmaßnahmen notwendig sind, um das Haus dauerhaft vor Feuchte zu schützen und ob die geplante Drainage ausreichend ist.

Wichtig sind Baustellentermine vor allem bevor Arbeiten verdeckt werden, also bevor der Estrich kommt oder verputzt wird. Nur so kann der Baubegleiter noch überprüfen, ob das angegebene Material verwendet wurde oder mithilfe minderer Qualität gespart wurde, nur so sieht er, ob Anschlüsse, Übergänge und Installationen fachgerecht ausgeführt wurden und Dinge wie die Schalldämmung gewährleistet sind.

Beim Keller beispielsweise muss die Außenwandabdichtung vor dem Verfüllen der Baugrube begutachtet werden, die Rohrverlegung der Fußbodenheizung muss überprüft werden, bevor die Estrichfirma eintrifft. Nach folgenden Bauabschnitten sollte auf jeden Fall eine Begehung stattfinden:

Fertigstellung Bodenplatte beziehungsweise Keller
Fertigstellung Rohbau
nach Rohinstallationen der Gewerke Elektro, Sanitär und Heizung
vor Verputzarbeiten
nach Fertigstellung Innenputz
weitere Zwischenabnahmen je nach Gewerk und Bedarf
Durchführung von Thermografie und Blower-Door-Test, sobald das Haus dicht ist
Vorbereitung und Durchführung der Schlussabnahme

Der Bauherr erhält nach jeder Begehung eine Dokumentation mit Fotos und Text, die er gegebenenfalls auch vor Gericht zum Beweis vorlegen kann. Denn manches Bauunternehmen blockt einfach ab und wäre für einen Bauherren ohne den Beistand eines Experten kaum zu fassen.

Schlussabnahme mit Baubegleitung

Etwa zwei Wochen vor Übergabe des Hauses bereitet der Bausachverständige zusammen mit dem Bauherrn die Schlussabnahme vor. Zur Schlussabnahme treffen sich alle Beteiligten. Diese erfolgt nur, solange keine gravierenden Mängel festgestellt wurden und einem Einzug nichts im Weg steht.

Geringfügige Mängel werden als Vorbehalt in das Protokoll aufgenommen und müssen nachgebessert werden. Für sichtbare Mängel, die nicht beanstandet werden, entfällt die Gewährleistung.

Baustellenbegehung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist

Trotzdem passiert es immer wieder, dass manche Mängel sich erst nach dem Einzug zeigen. Aus diesem Grund gibt es die Gewährleistungsfrist, die in der Regel fünf Jahre beträgt, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. So lange muss das betroffene Bauunternehmen Schäden auf eigene Kosten nachbessern.

Dazu muss der Hausbesitzer den Schaden allerdings als solchen erkennen und rügen. Und wieder erhöht er die Chancen, sein eigenes Recht zu wahren, wenn er den Baubegleiter zurate zieht. Die Begehung sollte rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfrist erfolgen.

Wer mit einem Bauträger oder Generalübernehmer schlüsselfertig gebaut hat, muss sich hierfür nur einen Termin im Kalender rot anstreichen. Wer mit dem Architekten die Gewerke einzeln vergeben hat, muss mehrere Termine beachten – je nachdem, wann die Schlussabnahme für das beauftragte Gewerk erfolgt.

Baubegleitung mit Fachkenntnis

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Bausachverständiger hat bereits vor einer entsprechenden Prüfungskommission seine überdurchschnittlichen Fachkenntnisse nachgewiesen. Bauherrenschutzverbände wiederum verlangen laufende Fortbildungen und verpflichten die Berater auf die Einhaltung bestimmter Standesregeln wie Neutralität und Fairness.

Der Umfang der Baubegleitung, den der Sachverständige vorschlägt, und das Honorar sollten nachvollziehbar sein. Wichtig ist ein verantwortungsvolles Abwägen von aus Kostengründen reduzierter Leistung gegen die erhöhten Risiken. Zudem sollte der Sitz des Experten nicht zu weit vom Objekt entfernt liegen. Nicht zu vergessen sein Nachweis einer Haftpflichtversicherung für den Fall eigener Fehler.

Wer bietet was - TÜV, Dekra und Co.

Es gibt diverse Dienstleistungsunternehmen, die eine baubegleitende Qualitätskontrolle durchführen.

Meist erfolgt diese in standardisierten Schritten. So bietet der TÜV Süd vier Termine zum Pauschalpreis an:

Die erste Baustellenbegehung dient der Kontrolle der Kellerabdichtung – bevor verfüllt wird.
Bei der zweiten Baustellenbegehung werden die Rohbauarbeiten überprüft, das Dachtragwerk, der Fenstereinbau, die Rohinstallationen von Heizung, Elektro und Sanitär – bevor die Installationsschächte verschlossen werden und bevor die Innenputzarbeiten ausgeführt werden.
Während der Ausführung der Ausbaugewerke und der Dachdämmungsarbeiten erfolgt die dritte Baustellenbegehung. Hier liegt der Fokus auf Dampfsperren und Abdichtungen, Putz-, Estrich- und Fassadenarbeiten.
Ein viertes Mal wird der Bauherr bei der Abnahme begleitet. Bei diesem Termin wird ein Protokoll aller sichtbaren Mängel erstellt, da diese nach der Bauabnahme nicht mehr reklamiert werden können.

Der TÜV Rheinland wiederum bietet seine Baustellenbegleitung im „5-Phasen-Check” an. Auch die DEKRA führt nach eigenen Angaben „von Beginn an und in allen wesentlichen Bauphasen stichprobenartige Prüfungen durch”, um Baumängel frühzeitig zu erkennen. Empfohlen – aber nicht vorgeschrieben – werden mindestens sechs Prüftermine. Außerdem wird auf Wunsch die Abnahme begleitet.

Extras für besondere Anforderungen

Für eine umfassende Baubegleitung sind mehrere Baustellenbesuche notwendig. Der Bauherr kann aber jederzeit weniger oder mehr als die vorgeschlagenen Termine beauftragen.

Die Leistungsumfänge, zum Beispiel die Dauer einer Standardbegehung oder der Umfang der Berichte und Dokumentationen, sind in der Regel genau definiert, Überschreitungen werden nach Aufwand abgerechnet. Je nach Anbieter können auch Sondertermine geordert werden wie:

Überprüfung der Nachbesserungen
Prüfung der Luftdichtheit des Gebäudes
Gebäude-Thermografie
Erstellen und Prüfen von energetischen Nachweisen und Energieausweisen
Bau- und raumakustische Messungen
Bautenstandsdokumentation
Beweissicherung vor Baubeginn

Da die wesentlichen Punkte einer Baubegleitung von allen Dienstleistern abgedeckt werden, wird sich eine Entscheidung für den einen oder anderen eher danach richten, welche weiteren Zusatzleistungen der Bauherr braucht beziehungsweise wie hoch der Preis ist.

Baubegleitung durch Bauherrenverbände nur für Mitglieder

Bauherrenverbände wie der Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) oder der Verband Privater Bauherren e.V. (VPB) haben einen etwas anderen Ansatz. Als Verbraucherschutzorganisationen sind sie näher am Bauherrn als die großen Dienstleistungsunternehmen. Allerdings muss man zuerst Mitglied werden, bevor man die baubegleitende Betreuung in Anspruch nehmen kann. Die Berater rechnen nach eigenen Honorarsätzen ab.

Beim VPB beispielsweise erfolgt die Beratung über Regionalbüros, die bundesweit verteilt sind. Diese werden von erfahrenen freien Architekten oder beratenden Ingenieuren geleitet. Sie müssen als Bausachverständige qualifiziert sein und sich an die verbandsinternen Standesregeln halten: Sie arbeiten firmen- und produktneutral und sind keinen Interessengruppen verpflichtet.

Außerdem müssen sie sich regelmäßig weiterbilden und haften persönlich. Die Regionalbüros verfügen über Netzwerke, aus denen heraus sie auch Experten für spezielle Beratungsbedarfe zur Verfügung stellen können. Das sind unter anderem Baujuristen, Finanzierungsberater und Fördermittelspezialisten, Wohnraummediziner, Innenraumhygieniker, Energieberater, Fachingenieure und viele andere mehr.

Wie finde ich einen Baubegleiter?

Gelbe Seiten/Branchenverzeichnis/Google unter den Stichworten
- Bausachverständige
- Gutachter für Bauwesen

Über Verbraucherschutzverbände
- Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), Tel.: 0 30/3 12 80 01, www.bsb-ev.de
- Verband Privater Bauherren e.V. (VPB), Tel.: 0 30/27 89 01-0, www.vpb.de
- Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. (vzbv), Tel.: 0 30/2 58 00-0, www.vzbv.de

Über sonstige Verbände, Vereinigungen und Organisationen
Unter anderem:
- Industrie- und Handelskammern (IHK), Anrufe vor Ort oder www.ihk.de
- Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. (BVS), Tel.: 0 30/25 59 38-0, www.bvs-ev.de
- Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V. (BDSF), Tel.: 0 76 21/77 00-715, www.bdsf.de
- Bundesverband Freier Sachverständiger e.V. (BVFS), Tel.: 02 11/66 11-11, www.bvfs.de
- Architektenkammern, Anrufe vor Ort
- DEKRA Real Estate Expertise GmbH, Hotline: 08 00/1 33 32 22, www.dekra.com
- GTÜ Gesellschaft für Technische Überwachung mbH, Tel.: 07 11/9 76 76-0, www.gtue.de
- TÜV Rheinland Holding Aktiengesellschaft, Tel.: 02 21/8 06-0, www.de.tuv.com
- TÜV SÜD AG, Tel.: 0 89/57 91-0, www.tuev-sued.de

Kann ich eine Baubegleitung nicht selber machen?

Ein aufmerksamer, mit der Materie ein Stück weit vertrauter Bauherr kann sicher einiges verhindern, wenn er regelmäßig auf der Baustelle erscheint und die fortschreitenden Arbeiten sowie das verwendete Material kontrolliert. Dennoch steckt manche Tücke im Detail und kann nur vom geschulten Auge entdeckt werden.
Bausachverständige, die Bauten berufsbedingt begleiten, wissen aus ihrer Erfahrung genau um die neuralgischen Punkte bei Bauteilanschlüssen, Folienbespannungen, Trittschall- oder Wärmedämmung, Steigungsverhältnis der Treppenstufen und mehr, auf die sie ganz besonders achten müssen. Gerade hier ist eine fachgerechte Ausführung unverzichtbar, um Langzeitschäden oder Dauerärger schon im Vorfeld zu verhindern.

Fazit Baubegleitung: Ärger vermeiden und eigene Rechte durchsetzen

Baumängel bedeuten nicht nur Ärger mit dem Bauunternehmer oder den Handwerkerbetrieben, um seine Rechte durchzusetzen. Das heißt auch echte Fehlersuche. Denn nach Fertigstellung sind die Installationen unter Putz, die Wände tapeziert oder gefliest, der Bodenbelag verlegt, und freie Sicht ist nicht mehr möglich. Wenn sich feuchte Stellen an den Wänden zeigen, gibt es nur eines: aufklopfen, herausreißen, dahinterschauen, um die Quelle des Ärgers zu finden. Und für die Bewohner bedeutet es ein Leben auf der Baustelle.

Immerhin lassen sich innerhalb der Gewährleistungsfrist Ansprüche leichter durchsetzen. Mängel, die sich später zeigen, sind noch unangenehmer. Meist sind die Schäden dann schon so groß, dass eine umfassende Sanierung erforderlich ist. Beispielsweise wenn aufgrund einer mangelhaften Bauwerksabdichtung oder Drainage die Bausubstanz durch langsam eindringende Feuchtigkeit durch und durch marode ist. Nach Ablauf der Gewährleistung bleibt der Bauherr allein auf den Kosten sitzen. Einzig, wenn Arglist dahinter steht, beispielsweise minderwertigeres Material als angeboten eingesetzt wurde, verjähren die Schadensersatzansprüche des Bauherren erst nach 30 Jahren. Allerdings ist manche Firma bis zu diesem Zeitpunkt längst pleite.

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