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Baurecht kennen und verstehen

Baurecht beginnt nicht erst beim Vertragswesen und endet nicht bei der Bauabnahme. Fachmännische Beratung ist vor, während und nach dem Bauvorhaben nötig. Ein Baubegleiter als Berater des Bauerrn kann auch in Bezug auf das Baurecht gute Dienste leisten.

Vertragsrecht rund um den Hausbau

Auf dem Weg zum eigenen Haus unterschreiben Sie neben einem Bauvertrag eine Menge Verträge. Achten Sie auf die feinen Unterschiede im Vertragsrecht. Grundsätzlich gilt wie generell bei allen Verträgen: Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht sorgfältig gelesen haben und – ganz wichtig! – was Sie nicht genau verstanden haben. Denn es gibt kein generelles Rücktrittsrecht. Zugeständnisse können Sie nur vor der Unterzeichnung erreichen. Gehen Sie im Zweifelsfll lieber in eine Beratung.

Grundstückskaufvertrag: Zuerst benötigen Sie das passende Bauland. Hier müssen Sie einen Grundstückskaufvertrag abschließen. Laut Vertragsrecht erfolgt dies zwangsläufig beim Notar, der den Kaufvertrag verfasst und beurkundet. Die sogenannte Auflassung unterzeichnen Käufer und Verkäufer. Doch erst wenn die Rechtsänderung im Grundbuch eingetragen ist, haben Sie das Land im Besitz. Klären Sie die Bebaubarkeit der Parzelle unbedingt vor Abschluss des Kaufvertrags.

Kaufvertrag: Die Bau- und Leistungsbeschreibung gehört hier grundsätzlich zum Vertrag. Sie muss detaillierte Angaben zu Material, Menge und Qualität enthalten. Akzeptieren Sie keine ungenauen Angaben. Die Bezeichnung „ab Oberkante Kellerdecke“ bedeutet, dass weder Keller noch Bodenplatte beinhaltet sind. Achten Sie auf den Grad der Fertigstellung: zwischen „schlüsselfertig“, „fast fertig“, ”malerfertig“ etc. können Welten liegen. Der Vertrag muss auch Auskunft über die Festpreisgarantie geben, je länger sie ausfällt, desto besser für den Bauherrn. Abschlagszahlungen vor Einzug lässt der Gesetzgeber zu, aber an diesem Punkt lohnt sich Ihr Verhandlungsgeschick. Behalten Sie sich ein kostenloses Rücktrittsrecht für den Fall vor, dass Sie den Grundstückskauf doch nicht durchführen können oder eine beantragte Förderung nicht erhalten.

Architektenvertrag: Mit dem Architekten schließen Sie einen Werkvertrag, verlassen Sie sich nicht auf mündliche Vereinbarungen. Der Architekt muss sein „Werk“, also Ihr Haus, fehlerfrei erstellen, die Aufgabe des Bauherrn besteht in der Bezahlung dieser Leistung. Einen typischen Architektenvertrag kennt der Gesetzgeber nicht, am besten werden die Aufgaben so genau wie möglich formuliert. Die Honorarverordnung der Architekten teilt Gebäude in verschiedene Klassen ein, je nach Aufwand und Schwierigkeitsgrad. Die hier angegebenen Höchst- und Mindestsätze lassen aber noch genügend Spielraum für Verhandlungen. Treffen Sie mit dem Planer unbedingt Vereinbarungen über die Bauzeit und Fertigstellungstermin.

Handwerkervertrag: Wenn Sie einen Bauunternehmer oder Handwerksbetrieb mit einzelnen Arbeiten beauftragen, geschieht das mit einem Werkvertrag. Dieser lässt sich auf Basis des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) oder nach der Verdingungsordnung für Bauleistungen/Teil B (VOB/B) verfassen. Die Unterschiede liegen in den Gewährleistungsansprüchen, der Bauabnahme sowie der Fälligkeit der Zahlungen.

Unverheiratet ein Haus bauen

Paare leben zusammen ohne Trauschein, denken vielleicht sogar ein eigenes Haus. Doch Achtung - die Sicherheit, die ein Ehevertrag in Immobilienfragen bietet, müssen Unverheiratete explizit durch rechtliche Regelungen und Verträge schaffen. Unverheiratet ein Haus bauen muss nicht zum finanziellen Disaster werden, wenn Sie Bescheid wissen und richtig handeln.

Gewährleistung in allen Facetten

Zum Baurecht gehören aber auch die Themen Garantie, Gewährleistung und Haftung, denn damit sind die Ansprüche des Bauherrn begründet und notfalls auch durchsetzbar. Um sein gutes Recht im Baurecht durchzusetzen, müssen Bauherren aber alle Formalien kennen und einhalten. Auf die Gewährleistung hat der Bauherr einen Rechtsanspruch, den Unterschied zwischen Garantie und Gewährleistung sollte er kennen. Gewährleistung ist eine Frage der Zeit bzw. des Termins - ein ganz wichtiger dabei ist die Abnahme. Denn Abnahme und Gewährleistung bei Baumängeln hängt direkt zusammen.

Bebauungsplan - was erlaubt ist und was nicht

Im Bebauungsplan legt die Gemeinde fest, wo, wie und was gebaut werden darf. Nicht jede Fläche ist ein Bauplatz. Und nicht auf jedem Grundstück darf jede Art von Hausgröße, Architektur oder Dachform verwirklicht werden. Bauherren müssen unbedingt einen Blick auf den Bebauungsplan werden und die Unterschiede der Bebaubarkeit von Bauland kennen. Für die Beratung stehen auch die Vertreter der Baubehörde zur Verfügung.

Baugenehmigung

Ein Hausbau ohne eine Baugenehmigung ist ein Schwarzbau und kann wieder abgerissen werden. Doch es gibt auch vereinfachte Genehmigungsverfahren und Freistellungen. Doch einfach und schnell geht es für den Bauherrn nur, wenn sich seine Hausplanung an die Vorgaben des Bebauungsplans hält. Bei Abweichungen wird es komplizierter bezüglich der Baugenehmigung. Dann hilft eine Bauvoranfrage.

Wer als Bauherr schon im Vorfeld Bescheid wissen möchte, ob seine Pläne für den Hausbau auch wirklich genehmigungsfähig sind, kann bei seiner zuständigen Baubehörde einen Vorbescheid beantragen. Das bedarf einer formalen Bauvoranfrage. Damit spart sich ein Bauherr Zeit und Kosten im Vergleich zu dem Genehmigungsverfahren. Und die im Vorbescheid genehmigten Punkte bleiben dies insgesamt für die Frist von drei Jahren und werden bei dem später folgenden Baugenehmigungsverfahren nicht neu bewertet.

Mehr rund um die Baugenehmigung lesen Sie in unserem Kapitel Baugenehmigung.

Bausachverständiger bei der Bauabnahme

Ein Bausachverständiger unterstützt sowohl im Bereich Baurecht als auch bei Qualitätskontrollen auf der Baustelle und bei der Abnahme die Baufamilie und vertritt ihre Interessen gegenüber dem Bauunternehmen. Was ein Bausachverständiger genau macht, erfahren Sie in unserem Erfahrungsbericht Bausachverständiger bei der Bauabnahme auf einer Live-Baustelle.

Energieberater für mehr Effizienz

Bei Bauherren muss das Bewusstsein geschaffen werden, dass es für sie von großem wirtschaftlichen Nutzen ist, in die Energieeffizienz ihres Hauses zu investieren. Mit den Heizkosten kommen über die Jahre große Summen zusammen. Mit vergleichsweise geringem Mehraufwand lassen sich gerade im Neubau riesige Einsparungen erzielen. Ein Spezialist auf diesem Gebiet ist der Energieberater.

GebäudeEnergieGesetz GEG

Das GebäudeEnergieGesetz bildet den rechtlichen Rahmen, auch für neue Einfamilienhäuser. Vereinfach gesagt, ist der Energiebedarf limitiert, der Einsatz erneuerbarer Energien geregelt, hinzu kommen Dokumentationspflichten. Zur Entstehungsgeschichte und den Details des Gesetzes lesen Sie unseren Beitrag GebäudeEnergieGesetz GEG.

Verträge, Leistungsverzeichnisse, Vereinbarungen

Das Bauvorhaben beginnt in der Regel mit dem Kaufvertrag für ein Grundstück. Doch bei diesem einen Vertrag bleibt es nicht. Es folgt ein Vertrag mit einem Bauunternehmen oder viele einzelne Verträge mit Handwerksfirmen für einzelne Gewerke. Wichtiger Vertragsbestandteil ist die Baubeschreibung und Leistungsbeschreibung, die die vereinbarten Details der Bauausführung regelt. Tipps und wichtige Hinweise finden Sie in unserem Beitrag Baubeschreibung und Leistungsbeschreibung.

Bauabnahme

Die Bauabnahme bedeutet, in einfach Worten ausgedrückt, dass Sie die Leistung des Bauunternehmens anerkennen. Spätestens jetzt, bei der gemeinsamen Begehung, müssen alle Mängel protokolliert werden. Bei der Abnahme müssen Sie, was das Baurecht, aber auch was die Beurteilung der Bausausführung angeht, versiert sein. Oder sich von einem Baufachmann unterstützen lassen. Weitere Tipps in unserem Beitrag Bauabnahme.

Berater und Experten beim Baurecht

Zuständig im Bereich Baurecht sind nicht nur Fachanwälte, sondern auch andere Experten, die den Bauherrn beraten und begleiten und ihm helfen, seine Rechte durchzusetzen. Dazu gehören Energieberater und Baubegleiter. Wer einen Hausbau in Auftrag gibt, tut das in der REgel einmal im Leben und ist absoluter Laie. Nicht nur in allen Belangen des Baurechts, sondern auch was das Bauwesen betrifft. Daher benötigen Sie einen Baubegleiter an Ihrer Seite, der Ihre Interessen vertritt.

Versicherungen für Bauherren

Auch die Absicherung von Risiken gehört zum Baurecht. Der Bauherr ist in der Verantwortung und der Haftung, um sich abzusichern gibt es zahlreiche Versicherungen für Bauherren. Welche wofür wichtig sind, sollte angehenden Bauherren vor dem Hausbau wissen. In unserem Beitrag zu Versicherungen rund um Baustelle, Hausbau und Eigenheim finden Sie wichtige Hinweise und Orientierung. Versicherungen beginnen nicht erst mit dem Aushub und enden keinesfalls mit dem Einzug ins eigene Haus.  

Einzelne Beiträge zum Baurecht im Detail:

News Neubau

Bauherrentage

An den Bauherrentagen können sich Bauinteressierte Tipps und Tricks zum Hausbau abholen.

HUF Haus ART 4

HUF HAUS eröffnet im Ausstellungspark in Leipzig ein neues Musterhaus.

 

Fertighaus von Rensch-Haus in Abenddämmerung

Vier von fünf Fertighäusern sind heute schon klimaneutral.