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Energieausweis: Gesetzliche Verpflichtungen für Hausbesitzer und Vermieter

Alle Wohngebäude, die neu vermietet oder verkauft werden, benötigen einen Energieausweis – früher galt das nur für Häuser, erbaut vor 1965.

Die Energieausweise sowohl für Neubauten als auch Altbauten regelt seit Ende 2020 das neue Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG. Es schreibt vor, wer die energetischen Gebäudeausweise bundesweit ausstellt, wie sie aussehen und was sie beinhalten.

Das GEG brachte zahlreiche Neuerungen für Energieausweise. Dazu gehören die Ausstellungsberechtigung für Neubauten, die Angabe zur Umweltfreundlichkeit im Ausweis sowie die zusätzliche Benennung von Immobilienmaklern als Verpflichtete.



Lesen Sie hier, wer einen Energieausweis berechtigterweise ausstellen darf und erfahren Sie mehr über die korrekten Eingabedaten.

Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis zeigt bereits auf einer symbolischen Farbskala, wie viel Energie zum Heizen benötigt wird und wie hoch die Heizkosten sind.

  • Grün steht für Energieeffizienz, minimale Heizkosten, hohen Wohnkomfort und somit einem hohen Wert auf dem Immobilienmarkt.
  • Bei Rot ist dem Hausbesitzer dringend eine Energieberatung und anschließende Sanierung zu empfehlen.

Mieter und Kauf­interessenten schenken diesen Daten immer mehr Beachtung, nicht nur seitdem die Nebenkosten rasant gestiegen sind.

Energieausweis im Neubau

Der Energieausweis gibt Auskunft über die Effizienz und den energetischen Standard des neuen Hauses – nicht unbedingt über die genauen Energiekosten, denn die hängen auch vom eigenen Verhalten ab.

Was Gebäude in Sachen Energieeffizienz bieten müssen, regelte einst die Wärmeschutzverordnung, dann über Jahre etliche, immer wieder verschärfte EnergieEinsparVerordnungen (EnEV) und seit 2020 das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG. Teil der gesetzlichen Bestimmungen war und ist der Energieausweis, der zeigt, wie effizient und wie klimafreundlich ein Haus ist – im Vergleich mit anderen.

Im Neubau verpflichtend und sofort

Für ihr neu gebautes Einfamilienhaus sollten Bauherren die energetischen Kennwerte genau kennen. Der Energieausweis ist ein wichtiges Dokument, seine Ausstellung ist verpflichtend bei Neubauten – egal ob der Neubau selbst genutzt oder vermietet wird.

Der Gesetzgeber formuliert hier sehr eindeutig: "Wird ein Gebäude errichtet, ist ein Energiebedarfsausweis unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes auszustellen." Und das nicht irgendwann, sondern der Bauherr muss den Energieausweis direkt nach der Baufertigstellung erhalten.

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen:

  • Beim sogenannten Bedarfsausweis werden die Bedarfswerte rechnerisch ermittelt und zwar aus den Bauunterlagen sowie den technischen Daten des Gebäudes. Dazu zählen Heizung, Lüftung, Energiemanagement usw.
  • Der Verbrauchsausweis zielt auf den tatsächlichen Energieverbrauch des Hauses ab und berücksichtigt dabei die Werte der letzte drei Jahre.

Bei einem Neubau kann also nur der Bedarfsausweis in Frage kommen. Was die Ermittlung der Daten angeht, wird dem Aussteller eines Energieausweises, also beispielsweise dem Haushersteller, eine hohe Sorgfaltspflicht auferlegt.

Energiebedarf und Energieverbrauch

Der Energieausweis gibt auf fünf Seiten über die energetische Qualität des Gebäudes Auskunft. Aufgeführt werden die Anforderungswerte sowie die errechneten Energiewerte des jeweiligen Gebäudes. Im Einzelnen sind dies

  • der Energiebedarf mit Vergleichswerten sowie
  • der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser ebenfalls mit Vergleichswerten,
  • zudem die energetische Qualität der Gebäudehülle.

Besonderes Augenmerk sollten Bauherren auf die Energieeffizienzklasse des Hauses haben, dargestellt als grün-gelb-rote Skala, mit Unterteilungen von A+ bis H. Neubauten befinden sich jedoch ausschließlich im Bereich A und B, denn das GEG schreibt maximale Energieverbrauchswerte für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung (also den Primärenergiebedarf) vor.

Auch der bauliche Wärmeschutz der Gebäudehülle muss bestimmte Mindestanforderungen erfüllen. Bei den Plusenergiehäusern, also Häusern, die mit Photovoltaik beispielsweise mehr Energie produzieren als sie selbst verbrauchen, wird links vom grünen A+-Bereich eine blaue Skala angehängt, doch gesetzlich fundiert ist das noch nicht.

Energieausweis für die Einliegerwohnung:

Wer in seinem Neubau eine kleine Einliegerwohnung vermieten will, muss bereits bei der Besichtigung den möglichen Mietern einen Energieausweis vorliegen. Dieser ist 10 Jahre gültig.

Bedarfsorientierter Energieausweis

Wer neu baut, muss für sein Gebäude also einen bedarfs­orientierten Energieausweis ausstellen lassen.

Im Gegensatz zum verbrauchsorientierten Energieausweis, der im Altbau als Alternative zugelassen ist, geht es nicht nur um die konkret verbrauchte Energie für Heizung und Warmwasser, die man aus den Abrechnungen des Energieversorgers ablesen kann. Denn diese Zahlen sagen wenig aus, da sie stark vom Nutzerverhalten abhängig sind.

Beim bedarfsorientierten Energieausweis wird dagegen der Energiebedarf berechnet, der sich aufgrund der Bauweise eines Hauses ergibt.

Für Bauantrag und Förderung

Wenn Sie beispielsweise mit einem Haushersteller bauen, führt dieser die erforderlichen statischen Berechnungen sowie Energiebedarfsberechnungen aus und erstellt den Energieausweis. Die Kosten dafür sollten bestenfalls im Hauspreis inkludiert oder zumindest transparent aufgeführt werden. Das Dokument wird in der Regel zusammen mit dem Bauantrag eingereicht.

Für die staatliche Förderung ihres Neubaus durch die KfW benötigen Bauherren einen Nachweis über den energetischen Standard des Hauses. Ob Effizienzhaus 40 oder 40 Plus belegt die Energiebedarfsberechnung.

 

Jahresprimärenergiebedarf

Wichtig ist, dass die energetischen Anforderungen, die die jeweils gültige EnEV an die Standard-Ausführung eines Neubaus stellt, eingehalten oder unterschritten werden. Dazu gehört der zulässige Höchstwert für den Jahresprimärenergiebedarf.

Wie berechnet man den Jahresprimärenergiebedarf?

Der Jahresprimärenergiebedarf berechnet sich aus dem Gesamtbedarf an Energie für Heizung, Warmwasser und Lüftung. Dabei wird das Gebäude als Ganzes berücksichtigt.

Der Jahresprimärenergiebedarf ist die entscheidende Kennzahl zur Beurteilung der Gesamtenergieeffizienz, da in ihm alle Energie-Einflussfaktoren enthalten sind. Hier schlagen einerseits Energieverluste, die zum Beispiel insbesondere bei Strom auf dem Weg vom Erzeugungsort bis zur Verbrauchsstelle anfallen, negativ zu Buche.

Andererseits bessert der Wärmeeintrag der Sonne, der sich aus einer großzügigen Südverglasung ergibt, die Bilanz auf. Minuspunkte wie Nordfenster, eine Gebäudeausrichtung nach Nord-Ost statt nach Süd-West, Gauben und Erker statt eines kompakten Baukörpers oder eine weniger dicke Dämmung werden gegebenenfalls durch eine besonders effiziente Anlagentechnik oder die Nutzung erneuerbarer Energien für Warmwasser und Heizung kompensiert.

Weitere Komponenten, die ins Ergebnis einfließen:

  • Baumaterial
  • Wandaufbau
  • Verglasung oder die Luftdichtigkeit des Gebäudes
  • Körperwärme oder Wärmeabstrahlung durch Geräte

Als Bezugsgröße für die maximal zulässigen Werte dient ein sogenanntes (fiktives) Referenzgebäude, das mit gleicher Geometrie, Grund­fläche, Ausrichtung und Nutzung durchgerechnet wird.

Was steht wo im Energiepass

Die Zahlen sind auf Seite zwei des Energieausweises vereint. Dort springt sofort ein Bandtacho ins Auge, der von Grün nach Rot verläuft und zeigt, wie viel Kilowattstunden Energie pro Quadratmeter und Jahr verbraucht werden.

Ein dicker Pfeil kennzeichnet, wo sich das Gebäude mit seinem berechneten Jahresprimärenergiebedarf befindet. Je grüner die Lage, desto besser ist die Energieeffizienz. Um wie viel besser als der geforderte Standard wird in der Unterzeile aufgeschlüsselt: Dort taucht die Bezugsgröße Referenzgebäude als Anforderungswert entsprechend EnEV auf, der tatsächlich berechnete Jahresprimärenergiebedarf steht als Ist-Wert zum Vergleich direkt daneben.

Anforderungs- und Ist-Wert werden auch für die energetische Qualität der Gebäude­hülle ausgewiesen. Darunter fallen alle das Gebäude abschließenden Bauteile wie Wände, Decken, Fenster und Türen. Je stärker die Differenz, desto besser ist gedämmt und desto weniger Wärmeverluste sind zu verzeichnen.

Auch der Wert des Endenergiebedarfs, der erahnen lässt, wie hoch oder niedrig die Nebenkostenrechnung voraussichtlich ausfallen wird, ist in den Farbverlauf des Bandtachos eingeordnet. Hier gilt: je grüner, desto günstiger.

Wie stark die Umwelt davon profitiert, offenbart die Angabe zur CO2-Emission. Auf welchem Level sich das Haus unterm Strich befindet, ob es nah an den Passiv­hausbereich kommt oder sich eher im Bereich eines Standard-Neubaus bewegt, erschließt sich über einen weiteren, klein abgedruckten Bandtacho, auf dem die verschiedenen Häuser-Typen bezüglich ihrer Endenergiebedarfe eingeordnet sind.

Wer stellt den Energieausweis aus?

Die komplizierten Berechnungsgrundlagen erfordern spezielles Fachwissen. Erstellt wird der Energieausweis deshalb von einem Architekten, Bauingenieur oder einer anderen, speziell dafür qualifizierten und berechtigten Person. So darf ein Energieausweis unter anderem auch von einem Energieberater mit Bauvorlagenberechtigung ausgestellt werden.

Mancher Architekt hat sich bereits entsprechend weitergebildet oder beschäftigt Mitarbeiter, die über die notwendige Zusatzqualifikation verfügen. Bei den Fertighausherstellern ist es üblich, den Bauherren automatisch nach Abschluss des Hausbaus nicht nur den Schlüssel, sondern zugleich den Energieausweis mit allen Unterlagen zu übergeben. So verfahren auch andere Anbieter schlüsselfertiger Häuser wie Bauträger.

Energiepass unbedingt einfordern

Bauherren sollten sich darüber im Klaren sein, dass sie auf Anfrage den Energieausweis vorlegen müssen und diesen unbedingt einfordern, falls sie ihn nicht zusammen mit den anderen Bauunterlagen ausgehändigt bekommen.

Er ist ab Ausstellung zehn Jahre gültig, es sei denn, Umbauten, Sanierungen oder Erweiterungen machen die Ausstellung eines neuen Ausweises früher nötig.

Wichtige Begriffe rund um den Energiebedarf:

Energiebedarf: Bezeichnet diejenige Energiemenge, die zum Betreiben oder zur Aufrechterhaltung eines Prozesses zugeführt werden muss. Also die Energiemenge, die für Heizung, Lüftung und Warmwasser rechnerisch benötigt wird. Im Bedarfsausweis wird er durch zwei Größen ausgewiesen, die beide zur Darstellung der Energieeffizienz des Gebäudes wichtig sind. Zum einen durch den Jahresprimärenergiebedarf und zum anderen durch den Endenergiebedarf.

Endenergiebedarf: Ist die auf Basis der individuellen Daten eines Gebäudes berechnete Energiemenge, die dessen Anlagentechnik braucht, um die Innentemperatur, den Wasserbedarf und die notwendige Lüftung des Gebäudes sicherzustellen. Er zeigt sozusagen den theoretischen Netto-Energiebedarf eines Gebäudes an, ohne den Primärenergieaufwand zu berücksichtigen.

Primärenergiebedarf: Ist eine im Bedarfsausweis eingetragene Größe, die sich aus dem Wärmeenergiebedarf eines Gebäudes plus dem Energiebedarf, der zur Bereitstellung dieser Wärme – also für Transport, Umwandlung, Antrieb der Anlagentechnik und so weiter –, benötigt wird, zusammensetzt. Also: Endenergiebedarf + Energieaufwand für Gewinnung, Aufbereitung, Transport der Energieträger. 

Heizwärmebedarf: Spiegelt die Wärmeverluste durch die Gebäudehülle wider. Durch diese Zahl kann man unter anderem erkennen, wie gut die Dämmqualität oder Dichtheit ist.

Transmissionswärmeverlust: Energieverluste über die Gebäudehülle, also Dach, Wand, Fenster etc. 
 

Leider sind Mängel bei der Qualität der Energieausweise wie auch der Bauausführung nicht ausgeschlossen. Das zeigt eine Untersuchung, die der Verband Privater Bauherren (VPB) durchführen ließ.

Der Bauherr bekommt in solchen Fällen nicht das, wofür er bezahlt, wenn der Neubau nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht oder die Nachweise falsch berechnet sind.

Es gab Fälle, wo schlechtere Dämmstoffe verwendet wurden, als den Berechnungen zugrunde lagen, oder Maßnahmen zur Aufbesserung der energetischen Werte hineingerechnet wurden, die gar nicht stattfanden.

Energieausweis mit dena-Gütesiegel

Auf Nummer sicher gehen Bauherren, wenn sie Planung und Ausführung ihres Bauvorhabens durch einen Sachverständigen überprüfen lassen. Den findet man unter anderem bei Verbraucherschutzverbänden, dem Bauherren-Schutzbund oder den Verbraucherzentralen. Ebenso dienen Zertifizierungen, wie sie die Deutsche Energieagentur (dena) anbietet, der Sicherheit des Bauherrn.

Die Vergabe des dena-Gütesiegels ist an die Einhaltung strenger Qualitätskriterien bei Ausstellung und Überprüfung geknüpft. Allerdings werden im Neubau nur Gebäude damit ausgezeichnet, die den gesetzlich vorgeschriebenen Energiestandard unterschreiten

Das Gütesiegel muss beantragt werden. Die Kosten für ein Ein- bis Zweifamilienhaus liegen derzeit bei rund 130 Euro und sind gut angelegtes Geld.

Denn klar ist: Wo Effizienzhaus draufsteht, ist Effizienzhaus drin. Das verrät nicht nur die Plakette, die am Haus angebracht werden kann, sondern darüber hinaus ein Stempel samt einer speziellen dena-Identifikationsnummer im Energieausweis.

Ein Energieausweis mit dena-Gütesiegel ist ein zuverlässiger Qualitätsausweis, der sicherstellt, dass die geplanten Energiewerte auch tatsächlich erreicht wurden. Einige Unternehmen aus der Fertighausbranche bieten ihre Effizienzhäuser bereits inklusive dieses Effizienz-Labels an.

Mehr Informationen:

Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena):
Tel.: 0 30/72 61 65-0,
www.dena-energieausweis.de
Hier werden Hausbesitzer
umfassend informiert.

Zukunft Altbau-Beratungstelefon: 0 80 00/12 33 33
Hier werden Experten aus der Region vermittelt.

BAFA Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle:
fördert Energiesparberatung vor Ort, dabei kann auch
Energieausweis erstellt werden.
www.bafa.de

Einzelne Umweltministerien der Länder gewähren Zuschüsse zur Beratung.

Die vierte Auflage des Ratgebers Energieausweise für die Praxis (Reguvis/ IRB Fraunhofer Verlag) von Energie-Expertin Melita Tuschinski klärt über gesetzliche Neuerungen auf.

Neue Vorgaben für Energieausweise für Makler

Seit 1. Mai 2021 sind die geänderten Regelungen für Energieausweise in Kraft. Die Anpassungen betreffen die Ausstellung neuer Dokumente und alle bestehenden Ausweise, wenn sie nach einer Laufzeit von zehn Jahren abgelaufen sind.

Während für Verkäufer, Vermieter oder Verpächter der Energieausweis bereits als Pflichtdokument galt, sind auch Makler seit Mai 2021 verpflichtet, Interessenten und Käufern einen gültigen Energieausweis vorzulegen.

"Die Regelung, dass ein Energieausweis nur vom Eigentümer bereitzuhalten ist, wird mit der neuen Verordnung angepasst", sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei Von Poll Immobilien. Und weiter: "Bisher war die Nennung der Pflichtangaben in Immobilieninseraten für Makler ausreichend. Prinzipiell gehörte die Vorlage eines Energieausweises schon immer zum guten Makler-Ton. Jetzt ist er für die gesamte Branche verpflichtend. Die Beantragung obliegt jedoch weiterhin dem Eigentümer."

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) legt mit den neuen Regularien besonderen Wert auf die Transparenz der CO2-Emissionen. Energiebedarf und -verbrauch galten bisher als optionale Angabe, die keiner gesetzlichen Regelung unterlag.

"Für Eigentümer bedeutet die zusätzliche Information mehr Aufschluss über die Energiebilanz der Immobilie zu liefern", erklärt Experte Ritter. "Im Zuge des Nachhaltigkeitsbestrebens und der Unterstützung des Klimaschutzes legen Verbrauchs- und Bedarfsausweise mit den geforderten Angaben die energetische Qualität einer Immobilie offen."

In der Vergangenheit wiesen Bedarfsausweise nur den berechneten Energiebedarf aus, während Verbrauchsausweise Auskunft über die Heizenergie gaben. Diese Angaben werden nun kombiniert. "Klimaanlagen sowie das Fälligkeitsdatum für die nächste Untersuchung ergänzen die neuen Pflichtangaben", erläutert Ritter.

Bislang war zur Überprüfung und Neuausstellung eines Energieausweises die Besichtigung der betreffenden Immobilie durch den Prüfer unerlässlich. Antragsteller können bei Vorlage aussagekräftiger Bilder jedoch Zeit sparen. Liefern die Fotos detaillierten Aufschluss über Zustand und Instandhaltung des Gebäudes oder der Wohnung, muss ein Aussteller zur Bewertung nicht zwangsläufig vor Ort sein. Die Immobilie in Szene zu setzen und wichtige Merkmale schon im Vorfeld fotografisch festzuhalten, kann somit viel Zeit ersparen.

Die Frage, welcher Energieausweis die richtige Option ist, stellt Eigentümer vor ein Rätsel.

  • Für Einfamilienhäuser ist ein Bedarfsausweis zu empfehlen, da sich die benötigte Energie nur auf eine Mieterschaft bezieht.
  • Mehrfamilienhäuser oder Bürogebäude, in denen verschiedene Parteien ein unterschiedliches Heizverhalten aufweisen, werden durch den Verbrauchsausweis besser eingestuft.

Immobilien transparenter präsentieren

Wer jetzt einen neuen Energieausweis benötigt oder einen zehn Jahre alten Ausweis erneuern muss, sollte das zudem mit einer bis zu 80 Prozent geförderten Energiefachberatung kombinieren, um einen genauen und individuellen Sanierungsfahrplan zu ermitteln.

Zum einen sind Immobilienbesitzer dann auf der sicheren Seite und umgehen Bußgelder bei unzureichenden Energieausweisen, zum anderen können kosteneinsparende Maßnahmen für weniger Energieverbrauch zeitnah umgesetzt werden. Für Umwelt und Eigentümer auf lange Sicht eine positive Entwicklung.

Über bau-welt.de

Wer einen Hausbau plant oder einen Altbau saniert, hat in der Regel viele Fragen. bau-welt.de informiert Bauherren und Renovierer über alle wichtigen Themen und gibt hilfreiche Tipps. 

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