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Das passende Grundstück für den Hausbau

Wer ein Haus bauen möchte, braucht ein Grundstück. Doch das zu finden ist nicht einfach. Das Baugrundstück wird immer mehr zur größten Herausforderung auf dem Weg zum Traumhaus. Aber ohne Bauland kann kein Hausbau stattfinden. Und natürlich geht es nicht nur darum, überhaupt eine Parzelle zu finden, sondern zu einem angemessenen Preis. Außerdem muss der ausgewählte Grund und Boden den Bau einer Immobilie nach den eigenen Wünschen und Bedürfnissen erlauben. 

Wie finde ich ein Grundstück?

Besonders in Großstädten und Ballungszentren wird Bauland knapp und angebotene Grundstücke sind extrem hochpreisig. Selbst über Makler, Banken und die einschlägigen Immobilienportale im Internet wird es teilweise schwer, an ein Grundstück zu kommen. Trotzdem gibt es keinen anderen Weg als die klassische Suche zum Grundstück finden und kaufen und ein paar wenige Alternativen: Eine weitere Möglichkeit zu freiem Bauland sind Baulücken, Nachverdichtung oder der Bau eines Doppelhauses oder Zweifamilienhauses mit einer Grundstückssteilung.

In vielen Fällen können auch schwierige Grundstücke als Chance dienen. Oder bebaute Flächen, also ein Grundstück mit Altbestand.

Auch mit der Möglichkeit, ein Grundstück in Erbpacht zu erwerben, sollten sich Baufamilien in spe befassen.

Lesen Sie auch unsere 8 Tipps für eine erfolgreiche Grundstückssuche.

Bewertung eines Grundstücks

Und wenn ein Kaufangebot für ein Grundstück auf dem Tisch liegt, kommt die nächste Herausforderung: Ist das Grundstück für den Bauherrn wirklich so viel wert, wie es kostet?

Ein sorgfältiger Blick in diverse amtliche Unterlagen muss sein, damit das Bauvorhaben nicht zum Fiasko wird. Die jeweiligen Stadt- und Gemeindeverwaltungen haben sämtliche Informationen, die die Entscheidung für oder gegen den Erwerb von Grundstücken letztlich erleichtern können.

Ob das favorisierte Grundstück wirklich so viel wert ist, wie es kosten soll, hängt auch von den Erwartungen ab. Zugegeben, ein Grundstück ist mit einem Preis von beispielsweise 200.000 Euro möglicherweise alles andere als zu teuer. Doch diese positive Einschätzung kann im Handumdrehen über den Haufen geworfen werden. Nämlich wenn der spätere Bauherr erfährt, dass er seine Planungen bzw. seinen Hausbau auf diesem Grund und Boden nicht verwirklichen kann.

Da will er beispielsweise zwei Garagen und zwei Stellplätze errichten – das ist nicht erlaubt. Er bevorzugt ein Flachdach anstelle eines Satteldaches – nicht gestattet. Er will dreigeschossig bauen – ein Geschoss zu viel auf diesem Baugrundstück. Es ist also unerlässlich, alles über die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks zu erfahren.

Grundstück und Bebauungsplan

Das Grundstück ist schön, es hat eine gute Lage, außerdem scheint der Preis schnäppchenverdächtig. Dennoch haben Grund und Boden für den späteren Bauherren so gut wie keinen Wert. Denn die Immobilie, die er sich wünscht, darf er darauf nicht errichten.

Wer mit dem Kauf eines bestimmten Grundstücks liebäugelt, sollte sich so schnell wie möglich mit der Kommunalverwaltung in Verbindung setzen und Einblick in den betreffenden Bebauungsplan nehmen. Der ist gleichsam die Bibel des Bauherrn. Enthält ein solcher Plan doch die von der Stadt oder Gemeinde festgezurrten Vorgaben für die Art und das Maß der baulichen Grundstücksnutzung.

Er ist somit – vereinfacht ausgedrückt - eine Handlungsanweisung, was der Bauherr auf dem Grundstück alles tun darf und was er zu lassen hat. Hier finden sich detaillierte Angaben über:

  • Baugrenzen und Baulinien
  • Anzahl der erlaubten Vollgeschosse
  • Grundflächen- und Geschossflächenzahl

Tipp: In manchen Bebauungsplänen ist sogar detailliert vorgegeben, wie das Dach aussehen muss.

Wer als Kaufaspirant eines Grundstücks den Bebauungsplan nicht studiert, wird möglicherweise eine kostspielige Überraschung erleben. Viele Zeitgenossen scheuen einen näheren Blick in dieses Regelwerk. Es ist kompliziert und schwer durchschaubar. Deshalb sollten Sie die Experten in Ihrer Gemeindeverwaltung um Hilfe bitten.

Tipp: Bebauungsplan prüfen

Der Teufel steckt im Detail: Prüfen Sie den Bebauungsplan, denn hier stecken wertvolle Informationen über Ihr anvisiertes Grundstück drin.  Bitten Sie Experten in Ihrer Gemeindeverwaltung um Hilfe! 

Ist das Bauland baureif?

Bauland oder Rohbauland – das ist ein gravierender Unterschied. 

Grundsätzlich stellt sich die Frage, ob für ein betreffendes Grundstück überhaupt ein Bebauungsplan vorliegt. Denn das Fehlen eines Plans kann daran liegen, dass das Grundstück noch gar kein Bauland ist. Stattdessen handelt es sich möglicherweise um Rohbauland.

Diese Flächen sind zwar im Bebauungsplan zur Bebauung vorgesehen. Ihre Erschließung ist jedoch noch nicht endgültig gesichert.

Das Grundstück kann aber auch Bauerwartungsland sein. Hier regiert das Prinzip Hoffnung: Zwar besteht eine Wahrscheinlichkeit, dass daraus einmal Bauland wird. Aber sicher kann der Grundstücksinteressent nicht sein. Folge: Die mit einem Erwerb verbundenen Risiken sind zu hoch.

Tipp: Um festzustellen, ob Grundstücke lediglich Bauerwartungsland sind, genügt ein Blick in den so genannten Flächennutzungsplan der Gemeinde.

Grundstück mit Altlasten?

Vorsicht bei Altlasten auf Grundstücken! Mag sein, dass Sie bisher sämtliche Fußangeln vermieden haben. Ihr favorisiertes Grundstück ist tatsächlich Bauland, die darauf zu errichtende Immobilie darf genauso aussehen, wie Sie es sich vorgestellt haben.

Dennoch gibt es Risikofaktoren: Stichwort Altlasten im Boden. Möglicherweise wurden auf dem Grundstück seiner Zeit Schadstoffe vergraben, die auch heute noch gesundheitliche Schäden verursachen können und eine teure Grundstückssanierung notwendig machen.

Um solche Gefahren beim Grundstückskauf weitgehend auszuschließen, ist ein Blick in

  • das Altlastenverzeichnis beim Umweltamt Ihrer Kommune
  • der zuständigen Unteren Wasserbehörde
  • oder der Abfallbehörde dringend erforderlich.

Kleiner Haken: Jenes Altlastenverzeichnis führt nur solchen Grund und Boden auf, bei dem die Schadstoffbelastung bekannt ist. Aber wenn die Behörden nichts wissen, haben auch Sie als Kaufaspirant keinerlei Informationen.

Letztlich ist nie auszuschließen, dass das Ihnen angebotene Grundstück nicht doch mit Schadstoffen belastet ist. Sicherheit bietet letztendlich nur ein Bodengutachten, was übrigens auch vor dem Kellerbau für die Erdarbeiten unerlässlich ist.

Grundbuch gibt Auskunft

Ein Blick ins Grundbuch kann sehr aufschlussreich sein. Gehen Sie zum Grundbuchamt und überprüfen, welche Voreigentümer das Grundstück gehabt hat.

War darauf einmal ein Gewerbebetrieb angesiedelt, ist Vorsicht angesagt. Denn bei einer früheren gewerblichen Nutzung ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass Grund und Boden Stoffe und Materialien enthalten, von denen bis heute eine gesundheitliche Gefährdung ausgehen kann.

Außerdem finden Sie bei den Eintragungen im Grundbuch auch alles über sogenannte Belastungen und Einschränkungen wie Grundschulden, Wegerechte etc.

Checkliste für Grundstückskäufer

  • Liegt das Grundstück im Geltungsbereichs eines Bebauungsplans?
  • Welche „Bebauungsregeln“ gelten laut Bebauungsplan?
  • Besteht eine Veränderungssperre?
  • Wie teuer wird der Anschluss ans öffentliche Versorgungsnetz?
  • Gibt es laut Eintragungen im Grundbuch irgendwelche Rechte Dritter, die zu beachten sind (z. B. Wegerechte)?
  • Finden sich Eintragungen im Baulastverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtbehörde?
  • Gibt es Hinweise auf Altlasten im Altlastenverzeichnis der Gemeinde?
  • Stimmt die Infrastruktur (ausreichend Verkehrswege, Kindergarten, Schule, Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe)?

Grundstückskauf und Preis?

Welcher Kaufpreis fürs Grundstück ist akzeptabel? Dieser Frage treibt die meisten angehenden Bauherren um.

Sofern mit den „inneren Werten“ Ihres Grundstücks wirklich alles in Ordnung ist, sollten Sie sich schließlich um den geforderten Verkaufspreis kümmern. Dazu können Sie sich beispielsweise ein Gutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen anfertigen lassen.

Ein Experte kann sich bei der Wertermittlung unterschiedlicher Vorgehensweisen bedienen:

  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren

Letzteres wird in der Regel bei unbebauten Grundstücken angewandt und basiert hauptsächlich auf der so genannten Kaufpreissammlung örtlicher Gutachterausschüsse und den daraus resultierenden Bodenrichtwerten.

Preiswerter, aber auch in der Regel weniger aussagekräftig: Sie erkundigen sich einfach bei der Gemeinde nach dem dort üblichen Preisniveau für Bauland.

Erst nachdem Sie alle Fragen über die inneren und äußeren Werte Ihres Grundstücks geklärt haben, sollten Sie den Weg zum Notar wagen und das

Grundstück kaufen

. Falls nicht – besser Finger weg. Ansonsten ist die Gefahr groß, dass Sie alle Ihre Euro unwiederbringlich in den Sand gesetzt haben.

Grundstück und Steuern

Der Kaufpreis ist das eine, Notar- und Maklerkosten und der Erschliessungsbeitrag das andere.

Aber auch die Steuern, einmalige und jährliche dürfen nicht vergessen werden bei Ihrer Kalkulation. Erfahren Sie alles über das Grundstück und die Steuern. Und ganz aktuell ist die Auseinandersetzung um die Grundsteuerreform.

Grundstück am Hang

Auch am steilen Hang und auf weichem Boden können Bauherren einen geeigneten Bauplatz finden. Schwieriger Baugrund darf ein Grundstück per se noch nicht als geeignet für den Hausbau ausschließen. So kann ein Keller in Fertigbauweise auch an steilen Hängen und in weichen Böden realisiert werden. Den Keller braucht es als standfeste Basis für die weiteren Stockwerke und als Schutz vor Nässe und Feuchtigkeit.

Generell ist es empfehlenswert, bei unklaren Bodenverhältnissen sogar dringend erforderlich, dass vor dem Hausbau oder besser noch vor dem Grundstückskauf ein geologisches Gutachten angefertigt wird. Das Bodengutachten gibt Auskunft, ob Stützkonstruktionen, beispielsweise bei sandigen Böden, für Stabilität sorgen müssen oder auch andere Gründungsmaßnahmen notwendig sind.
  
Je steiler der Hang, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass eine Hangsicherung notwendig ist. Für die Abwasserentsorgung ist maßgeblich,  ob das Grundstück von der Berg- oder der Talseite her erschlossen wird. Bei hoch stehendem Grundwasser, aufstauendem Sickerwasser und wenn Kellerwände komplett im Erdreich verschwinden, bietet die Konstruktion einer Weißen Wanne aus WU-Beton (wasserundurchlässig) und mit dem RAL-Gütezeichen Fertigkeller große Sicherheit. Beim Fertigkeller gibt es nur wenige Arbeits- und Montagefugen, die auf der Baustelle nachträglich verdichtet werden müssen.

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