Baufinanzierung – erster Schritt zum Hausbau

Da sich kaum ein Bauherr einen Hausbau komplett aus der eigenen Tasche finanzieren kann, heißt es: Mit spitzem Stift die Baukosten berechnen und Kreditangebote einholen.

Checkliste – Was Sie über Baufinanzierung wissen müssen:

Anhaltend niedrige Zinsen sowie gleichzeitig explodierende Mieten in vielen Städten motivieren viele Familien ernsthaft über die Finanzierung eines eigenen Hauses nachzudenken. „Aber kann ich mir das überhaupt leisten?“, lautet oft die bange Frage.

Wir erklären, auf was Sie beim Baugeld achten müssen und wie Sie zu einem günstigen Baudarlehen für die Immobilie kommen. Und vor allem wie Sie die seit 2021 neue Förderung nach der BEG - Bundesförderung für effiziente Gebäude - nutzen können.

Was kostet ein Hausbau – haben Sie auch nichts vergessen?

Zur Baufinanzierung gehört als wichtiger Teil eine exakte Kostenaufstellung. Am Anfang müssen Bauherren genau die Kosten ihres Hausbaus ermitteln und damit den Finanzierungsrahmen festlegen. Dabei zählen zu den Kosten eines Hausbaus nicht nur die eigentlichen Baukosten, sondern auch der Preis

fürs Grundstück
für die Planung
für die Ausstattung
die Außenanlage wie Terrasse, Garten etc.

Auch die Nebenkosten können sich beim Hausbau zu einer beachtlichen Summe aufaddieren (häufig bis zu 15 Prozent des Gesamtbaupreises der Immobilie) und die Kosten für die eigentliche Finanzierung, also die Zinsen. Der Kostenrahmen definiert den Finanzierungsbedarf. Kalkulationssicherheit für die Familie bringt übrigens ein vertraglich vereinbarter Festpreis für den Neubau.

Baufinanzierung mit Eigenkapital — Eine solide Baufinanzierung braucht 20 bis 30 % Eigenkapital. Foto: GettyImages-simonapilolla

Wie sieht eine Baufinanzierung aus?

Zu einer Baufinanzierung gehört eine ganze Reihe von Bestandteilen:

Eigenkapital: also das angesparte Guthaben. Zum Eigenkapital zählen aber neben Bargeld und Sparguthaben auch Aktien, Wertpapiere oder Guthaben aus zuteilungsreifen Bausparverträgen. Sie müssen also einen Kassensturz machen. Je nach Höhe des Eigenkapitals ergibt sich die zu finanzierende Summe, das so genannte
Fremdkapital: Geld, das man sich leiht, meistens in Form eines Kredits – sei es als Baudarlehen von der Bank oder auch online als Immobilienkredit aus dem Internet.

Von Vollfinanzierung spricht man, wenn die komplette Bausumme finanziert wird, also ohne vorhandes Eigenkapital. Eine teure und risikoreiche Finanzierung der Immobilie. Aber möglich.

Dann gibt es noch den guten alten Bausparvertrag. Und nicht zuletzt Geldgeschenke vom Staat in Form einer Förderung.

Worauf gilt es bei der Baufinanzierung zu achten?

Fehler bei einer Baufinanzierung kommen den Bauherrn teuer zu stehen. Niedrige Zinsen hingegen helfen bei der Baufinanzierung. Das setzt einen Vergleich, am besten online, voraus.

Wir zeigen mit einer Checkliste, worauf Sie achten müssen, um auch keinen Punkt bei der Baufinanzierung zu vergessen, und warnen zudem vor den 10 größten Kostenfallen im Bereich der Hausbaufinanzierung. Außerdem geben wir Tipps, wie man sich niedrige Bauzinsen sichert.

Steigen die Bauzinsen weiter

2022 endete die Niedrigzinsphase, die Bauzinsen stiegen deutlich über die Nullmarke.

Letztendlich hängt der Preis für eine Baufinanzierung von der Entwicklung der Inflation ab. Wenn die EZB hier weniger stark eingreift, bleiben die Zinsen auch für Baukredite moderater.

Finanzierungsrechner für einen ersten Überblick

Die Baufinanzierung wird bestimmt durch ihre persönlichen Vermögensverhältnisse. Sie wollen wissen, ob es reicht? Zahlreiche Banken und Finanzierungsdienstleister bieten Ihnen einen Budgetrechner für einen ersten Überblick. Ausschlaggebend ist, wie hoch der Kredit und wie hoch die Zinsen ausfallen, denn das bestimmt die monatliche Belastung. Ein Vergleich lohnt sich.

Wer bietet die günstigste Finanzierung?

Ihre Hausbank ist in der Regel die erste Adresse für ein Darlehen. Es folgen generell Geldinstitute, Kreditinstitute, auch im Internet, Bausparkassen und Versicherungen als Finanzierungspartner für Baugeld.

Wer sich auf Jahrzehnte verschuldet, darf keine unüberlegten Entscheidungen treffen, sondern muss einen Vergleich anstellen und sucht nach einem günstigen Baukredit.

Auch wenn es wie eine Binsenweisheit klingt: Kreditangebote sind nur bei identischen Vorgaben vergleichbar. Dazu zählt etwa die Länge der Zinsbindung. Üblich sind zehn oder 15 Jahre.

Eine weitere Stellschraube ist der Tilgungssatz, von dem maßgeblich die Laufzeit des Darlehens abhängt. Gerade in der Niedrigzinsphase ist es ratsam, eine höhere Tilgung von drei oder vier Prozent anzusetzen. Nach Ablauf der Zinsbindung muss eine Anschlussfinanzierung erfolgen. Das ist ein kritischer Moment in der Baufinanzierung.

Mit Förderungen hilft der Staat beim Hausbau

Die Baufinanzierung setzt sich aus einer Vielzahl von „Finanzierungsbausteinen“ zusammen. Mit zinsgünstigen Darlehen unterstützt der Staat private Bauherren deutlich weniger großzügiger als in den vergangenen Jahren.

Förderung für den Neubau erfolgt nur noch über das Programm Klimafreundlicher Neubau KFN für besonders energieeffiziente Gebäude sowie für besonders energieeffiziente Gebäude mit Nachhaltigkeitszertifikat (QNG-Siegel). Die KfW stellt dafür nur noch zinsverbilligte Kredite bereit.

Mit dem Baukindergeld 2025 gibt es seit dem 1. Juni 2023 das Nachfolgemodell (Wohneigentum für Familien WEF).

Lesen Sie mehr über die
KfW Förderung

Muskelhypothek

Die Muskelhypothek ist kein Darlehen im eigentlichen Sinn, sondern die Ersparnis durch Eigenleistungen. Wer selbst mit anpackt beim Rohbau oder Innenausbau, kann bares Geld sparen, das er dann nicht finanzieren muss. Nur darf man die eigenen Fähigkeiten nicht überschätzen, sonst geht das Finanzierungskonzept nicht auf. Je nach Umfang der Eigenleistungen kommt ein Ausbauhaus oder sogar ein Bausatzhaus in Frage.

Was bedeutet die Bonität eines Bauherrn?

Wir befinden uns in einer Niedrigzinsphase. Allerdings kommen nur diejenigen Bauherren mit einer ausgezeichneten Bonität auch an die ganz günstigen Zinsen. Klar im Vorteil sind Bauherren, die wissen, wie eine Bonitätsprüfungabläuft.

Hausbau als Kapitalanlage und Wertanlage

Alle reden vom Betongold! Wenn man schon die finanzielle Seite des Hausbaus betrachtet, muss man die eigene Immobilie auch als Wertanlage sehen. Der Aktienmarkt ist volatil, die Rente unsicher und Sparzinsen negativ – da erscheint das Eigenheim als Kapitalanlage und als Altersvorsorge in ganz neuem Licht.

Betrachten Sie das Haus als Wertanlage – und es rechnet sich.