Gewährleistung im Baurecht — Die Gewährleistung regelt Ansprüche von Bauherren gegenüber Bauunternehmen und Handwerkern. Sie ist damit ein elementarer Teil des Baurechts. © itchaznong- stock.adobe.com

Gewährleistung als wichtiger Teil des Baurechts

Gewährleistung sichert den Anspruch auf sorgfältige Arbeit. Bauherren dürfen gute Leistung erwarten, wenn sie Aufträge an Handwerker vergeben. Der Auftragnehmer ist in der Pflicht, die Arbeiten ordentlich und entsprechend dem Stand der Technik auszuführen. Mängel und Folgeschäden unterliegen der Gewährleistung und müssen behoben werden – zumindest in der Regel.

Übersicht:

Gewährleistung hängt von der Art des Vertrags ab

Bauverträge werden entweder auf Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB-Vertrag) als Werkvertrag abgeschlossen oder auf Basis der Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB-Vertrag). Dabei gelten unterschiedliche Regelungen zur Gewährleistung.

Gewährleistung schützt vor Spätfolgen

Die Gewährleistung ist eine Mängelhaftung für einen bestimmten Zeitraum nach Fertigstellung der Arbeiten – ein Schutz vor den Folgen von Baufehlern, die übersehen wurden. Wenn der Installateur beim Badezimmer schlampig arbeitet und beispielsweise eine Rohrverbindungen nicht hundertprozentig dicht ist, bleibt dies, wenn keine direkte Kontrolle erfolgt, unentdeckt.

Sobald der Fliesenleger mit der Arbeit beginnt wird der Fehler sogar zugedeckt und macht sich irgendwann nach Monaten der Nutzung bemerkbar: in Form einer durchfeuchteten Wand oder von Nässe, die durch die Fugen dringt oder sich als Wasserfleck an der Decke des darunterliegenden Stockwerks ausbreitet. Auch Ecken, in denen sich Schimmel bildet, oder Fenster, in deren Nähe es unangenehm kalt ist, sind typische Baumängel. Die Ursachen sind Dämmfehler oder Undichtigkeiten.

Gewährleistungsfrist läuft

Die Gewährleistungsfrist beginnt mit dem Tag der Abnahme oder, bei kleineren handwerklichen Aufträgen, mit Rechnungsdatum. Bei einem BGB-Vertrag beträgt die Gewährleistung fünf Jahre. Bei einem VOB-Standard-Vertrag sind vier Jahre üblich. Aus Gründen des Verbraucherschutzes kann der private Bauherr zwar auch hier auf die Anerkennung eines Gewährleistungszeitraums von fünf Jahren hoffen. Sicherer ist es, diese fünf Jahre von vornherein explizit als individuell vereinbarte Frist vertraglich festzuhalten. Keinesfalls sollten sich Bauherren auf eine kürzere Frist einlassen.

Gewährleistung zwei Jahre

Für Leistungen, die sich nicht auf ein Bauwerk beziehen, beträgt die Frist laut BGB und VOB lediglich zwei Jahre. Die Voraussetzungen für ein Bauwerk sind erfüllt, wenn erhebliche Kosten fällig werden und die Bausubstanz tangiert wird. Das trifft unter anderem für den Einbau einer Zentralheizung, einer Einbauküche oder auch auf umfassende Maßnahmen wie das Streichen oder Tapezieren aller Räume zu. Wenn jedoch nur eine Armatur ausgewechselt werden muss handelt es sich um eine Instandsetzung mit entsprechend kürzerer Frist. Auch Baumaßnahmen von geringem Umfang zählen nicht als Bauwerk.

Mängel rasch und richtig rügen

Sobald sich Schäden zeigen, die auf Pfusch am Bau zurückzuführen sind, heißt es umgehend handeln. Ansprüche müssen vor Ablauf der Gewährleistungsfrist gegenüber dem Handwerker geltend gemacht werden, der den Fehler zu verantworten hat. Hat man die Modernisierung einem Generalübernehmer übertragen ist er der Ansprechpartner, auch wenn Subunternehmen die Arbeiten ausgeführt haben.

Was gehört zu einer korrekten Mängelanzeige?

Zu einer korrekten Mängelanzeige gehören folgende Punkte:
• Der Bauherr muss den Vertragspartner möglichst schriftlich dazu auffordern, den Mangel zu beheben oder die Mängelbeseitigung zu veranlassen.
• Das Anschreiben muss Name und Adresse des Bauherrn, gegebenenfalls Adresse des Gebäudes und Datum enthalten.
• Der Mangel muss beschrieben werden.
• Der Bauherr muss eine bestimmte, realistische Frist einschließlich Fertigstellungsdatum setzen, innerhalb derer der Mangel zu beheben ist.

Verjährung unterbrechen

Wird schriftlich gerügt, stoppt dies die Verjährung bei einem VOB-Vertrag ab diesem Zeitpunkt, erst wenn der Mangel behoben ist, läuft die Verjährungsfrist wieder weiter. Ein Unternehmen kann das Ende der Gewährleistungsfrist somit nicht „aussitzen“. Bei einem BGB-Vertrag greift die Unterbrechung erst, wenn das Bauunternehmen die Mängelrüge anerkennt oder der Bauherr ein Beweissicherungsverfahren eingeleitet hat. Deshalb muss hier besonders aufgepasst werden.

Nachbesserung, Minderung oder Schadensersatz

Der Bauherr hat das Recht auf Mängelbeseitigung, Minderung oder Schadenersatz. Er hat aber kein Recht, sofort ein anderes Unternehmen mit der Nachbesserung zu beauftragen oder selbst Hand anzulegen. Dann bleibt er auf den Kosten sitzen. Der Handwerker hat nämlich ein Recht auf eine „zweite Chance“. Er muss die Gelegenheit bekommen, den Mangel zu beheben. Wie er das tut, ist seine Sache. Er kann nachbessern oder das Werk komplett neu erstellen. Er kann aber auch die Mängelbeseitigung verweigern, sofern die Arbeiten nicht durchführbar sind, einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordern oder für den Bauherren unzumutbar sind.

Wenn zum Beispiel eine Dachgaube um ein paar Zentimeter zu niedrig angesetzt wurde, muss sich der Bauherr unter Umständen mit der verringerten Raumhöhe arrangieren. Dann hat er jedoch Anspruch auf Minderung der Vergütung. Auch eine vergessene Perimeterdämmung unter dem Fundament eines Anbaus kann nicht mehr nachträglich angebracht werden. Die „Ersatzlösung“ heißt Innendämmung, was Raumvolumen kostet und bauphysikalische Risiken birgt. Das führt ebenfalls zu einer Wertminderung, die dem Geschädigten ersetzt werden muss.

Selbstvornahme - was heißt das?

Handwerker sind natürlich wenig begeistert, wenn sie Jahre, nachdem ein Auftrag erledigt ist, mit einer Mängelrüge konfrontiert werden. Viele versuchen, das Ganze auf die lange Bank zu schieben und reagieren zunächst gar nicht. In diesem Fall muss der Bauherr eine Nachfrist setzen verbunden mit der Ankündigung, ansonsten ein anderes Unternehmen zu beauftragen - auf Kosten des ursprünglichen Vertragspartners. Erst danach hat er, wenn weiterhin nichts passiert, das sogenannte Recht zur Selbstvornahme – mit allen Risiken: Er geht in Vorleistung, ohne zu wissen, ob er die Kosten jemals erstattet bekommt. Möglicherweise muss er den Gerichtsweg einschlagen. Die Selbstvornahme ist übrigens auch dann möglich, wenn der Mangel trotz mehrmaligen Nachbesserns nicht behoben werden konnte.

Hilfe durch Sachverständigen

Angesichts der Komplexität der verschiedenen Vertragswerke im Baurecht sowie im Hinblick auf die vielen alternativen Möglichkeiten der Mängelbeseitigung im Rahmen der Gewährleistung ist die Begleitung des Bauherren durch einen Sachverständigen sinnvoll. Sein Rat ist außerdem wichtig, wenn es um Wertminderung oder Schadensersatz geht.

Gewährleistung bis zu 30 Jahre

Unternehmen, die Mängel arglistig verschweigen, rutschen in eine längere Verjährungsfrist. Aus fünf Jahren werden unter anderem dann 30 Jahre, wenn minderwertigeres Material verarbeitet wurde als angeboten. Da spielt es keine Rolle, wenn der Bauherr die Täuschung erst bei der nächsten Sanierung feststellt. Ist beispielsweise der U-Wert der Fensterverglasung schlechter ist als im Auftrag gefordert oder hat der Zimmermann an der Dämmung gespart, muss der damalige Auftragnehmer auf eigene Rechnung nachbessern – es sei denn, das Unternehmen ist zwischenzeitlich Pleite. Dann hat der Bauherr den finanziellen Schaden.

Wenn der Handwerker nichts dafür kann

Die Pflicht zur Mängelbeseitigung entfällt unter anderem dann, wenn eine Anordnung des Auftraggebers Ursache für den Mangel ist. Auch Bauteile, die vom Auftraggeber vorgeschrieben wurden, Vorleistungen von anderen Unternehmen oder Eigenleistungen können den Handwerker von der Verpflichtung zur Nachbesserung entbinden. Wichtig ist, dass er seine Bedenken dem Auftraggeber gegenüber, sobald er davon wusste, geäußert und schriftlich festgehalten hat.

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