Rechte der Nachbarn: Grunddienstbarkeit
Die Grunddienstbarkeit gewährt Besitzern angrenzender Grundstücke (sogenannte herrschende Grundstücke) Rechte: Dazu muss die Grunddienstbarkeit im Grundbuch des sogenannten dienenden Grundstücks eingetragen sein.
Wenn einem potenziellen Käufer ein Grundstück gefällt und er den Vertrag unterschreiben möchte, ist es ärgerlich, eine vermerkte Grunddienstbarkeit zu entdecken, die dem Nachbarn Rechte auf dem Grundstück gewährt. Zudem kann diese Situation auch zu einer angespannten Nachbarschaft führen.
Was genau bedeutet Grunddienstbarkeit?
Das dienende Grundstück räumt dem herrschenden Rechte ein – meist Wege-, Leitungs- und Überbaurechte, Bebauungsbeschränkungen oder Rechte bezüglich der Schmutz- oder Lärmbelästigung.
- Bei einem Wegerecht dürfen Nachbarn einen Weg auf dem dienenden Grundstück nutzen oder errichten.
- Das Leitungsrecht erlaubt das Verlegen von Strom- oder Abwasserleitungen über das dienende Grundstück.
- Überbaurechte ermöglichen dem herrschendne Grundstück, dass Gebäudeteile auf das andere Grundstück ragen dürfen. Zudem kann es sein, dass durch Bebauungsbeschränkungen auf dem dienenden Grundstück die Anzahl der Geschosse beschränkt ist.
Im Falle von Schmutz- oder Lärmbelästigungsregelungen erklärt sich der Eigentümer des dienenden Grundstücks dazu bereit, eine höhere Luftverschmutzung oder Lärmbelästigung, die von dem herrschenden Grundstück ausgeht, in Kauf zu nehmen. Dies ist häufig im Zusammenhang mit landwirtschaftlichen Betrieben der Fall.
Das Notwegerecht
Bei Hinterliegergrundstücken, die keine direkte Anbindung zu öffentlichen Verkehrswegen haben, tritt meist das Notwegerecht in Kraft, sodass die Nachbarn des hinteren Grundstücks ein Durchfahrts- oder Wegerecht eingeräumt bekommen.
Wann ist eine Grunddienstbarkeit wirksam?
Eine Grunddienstbarkeit ist wirksam, sobald sie im Grundbuchblatt des dienenden Grundstücks eingetragen ist. Sie kann zudem auch im Grundbuch des herrschenden Grundstücks enthalten sein. Ein Notar beglaubigt, dass die Eigentümer der Grundstücke eine Einigung über Rechte und Belastungen getroffen haben.
„Wurden Vereinbarungen nur im privatrechtlichen Vertrag statt im Grundbuch ausgemacht, hat es keine Wirkung auf den Käufer. Bei einem Kauf geht diese Art der Vereinbarung nicht auf den neuen Immobilienbesitzer über. Stattdessen müssen die Eigentümer eine neue Regelung untereinander treffen“, erläutert Matthias Klauser, Chief Revenue Officer von McMakler.
Die Bewohner des herrschenden Grundstücks dürfen trotz Grunddienstbarkeit ihre Rechte jedoch grundsätzlich nicht übermäßig ausüben.
Grunddienstbarkeit und Nießbrauchrecht – die Unterschiede
Ein Nießbrauchrecht ist beispielsweise ein lebenslanges Recht ein Haus zu bewohnen, bezieht sich auf eine einzelne Person und ist nicht vererbbar. Außerdem bezieht es sich nicht auf ein Nachbargrgundstück.
Die Grunddienstbarkeit hingegen ist veräußerlich und vererbbar und räumt Eigentümern eines anderen Grundstücks Rechte ein.
Wann kann eine Grunddienstbarkeit aufgelöst werden?
Zur Auflösung einer Grunddienstbarkeit gibt es mehrere Möglichkeiten:
- Auflösung unter Zustimmung der Nachbarn
- Auflösung durch eine im Grundbuch festgesetzte Frist
- Auflösung, da die Nachbarn keine Vorteile mehr durch die Grunddienstbarkeit haben
- Auflösung, da die Nachbarn die Grunddienstbarkeit nicht mehr benötigen
- Auflösung nachdem das herrschende Grundstück sich nicht über die Hinderung an der Nutzung der Grunddienstbarkeit beschweren
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