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Haus erben: Rechtsgrundlage

In Deutschland werden in den nächsten Jahren jede Menge Immobilien vererbt – von der Eigentumswohnung übers Einfamilienhaus bis hin zum Mehrfamilienhaus.

Studie zu Immobilienerbschaften

Aus einer repräsentativen Umfrage der Allianz Deutschland unter 1.630 Bundesbürgern zum Thema Immobilienerbschaften geht hervor: Sechs von zehn Immobilien wurden von Eltern an ihre Kinder weitergegeben. Das war früher so und wird laut Umfrage der Allianz auch in Zukunft so bleiben.

Ändern wird sich voraussichtlich jedoch der Anteil an Alleinerben: Während in der Vergangenheit noch über die Hälfte (51 Prozent) der Erben ihr Erbe angetreten haben, ohne es mit anderen teilen zu müssen, rechnen zwei von drei künftigen Erben damit, innerhalb der nächsten 20 Jahre die Immobilie gemeinsam mit anderen zu erben. "Die Eltern der Babyboomer aus den 1960er Jahren erreichen innerhalb der nächsten Jahre ein Alter, in dem eine Erbschaft zunehmend wahrscheinlich wird. In der Regel erben die Kinder zu gleichen Teilen. Wer seine Geschwister auszahlen möchte, kann dies oft nur mit einem Darlehen realisieren", sagt Dr. Peter Haueisen, Leiter der Allianz Baufinanzierung.

Den meisten Erben (56 Prozent) wurden bislang Einfamilienhäuser vermacht, gefolgt von Mehrfamilienhäusern (22 Prozent) und Eigentumswohnungen (15 Prozent). Auch zukünftige Erben gehen mehrheitlich (59 Prozent) davon aus, dass sie ein Einfamilienhaus bekommen. Allerdings erwarten nur noch 12 Prozent künftig ein Mehrfamilienhaus. Dagegen rechnen deutlich mehr Menschen (25 Prozent) in der Zukunft damit, eine Eigentumswohnung zu erben.

Entfernung zwischen Erben und ihrer Immobilie

Mehr als die Hälfte der bisherigen Erbschaften (55 Prozent) befindet sich in großen und mittelgroßen Städten. Jeder Vierte hat eine Immobilie auf dem Land geerbt. Zukünftige Erben gehen von einer nahezu identischen Verteilung aus (53 Prozent bzw. 25 Prozent).

Zum Zeitpunkt der Erbschaft lagen bislang knapp zwei Drittel (64 Prozent) der geerbten Immobilien in Wohnortnähe des Erben, das heißt maximal 50 Kilometer entfernt. Rund ein Viertel (23 Prozent) waren mehr als 100 Kilometer entfernt. Tendenziell wird die Distanz zwischen Immobilienerbschaften zum Wohnort zukünftiger Erben größer: In Wohnortnähe werden sich in Zukunft voraussichtlich nur noch 59 Prozent der Immobilien befinden, etwa ein Drittel (32 Prozent) wird weiter als 100 Kilometer entfernt gelegen sein.

"Je mobiler sich das Leben der Menschen gestaltet desto wahrscheinlicher ist es, dass die räumliche Entfernung zur geerbten Immobilie größer wird. Daher stellt sich zunehmend die Frage, ob man das Erbe selbst bewohnen kann und möchte“, erläutert Peter Haueisen von der Allianz.

Jeder Vierte bewohnt das Immobilienerbe selbst

Nicht alle, die bereits geerbt haben, ziehen in die geerbte Immobilie ein: Aktuell wohnen fast vier von zehn Erben (39 Prozent) weiterhin zur Miete. Zwei von fünf Erben (40 Prozent) haben die Immobilie verkauft und 15 Prozent entschieden sich für eine Vermietung. Rund jeder Vierte (27 Prozent) hat die ererbte Immobilie zu seinem Eigenheim gemacht und selbst bezogen.

Während mehr als die Hälfte der Selbstnutzer (51 Prozent) als wichtigsten Grund für eine Eigennutzung die Tatsache angeben, dass sie selbst schon in dieser Immobilie gelebt haben, nennen zukünftige Erben als Hauptmotiv (41 Prozent) den attraktiven Standort. Der zweithäufigste Beweggrund, den Nachlass selbst zu beziehen, ist sowohl für bisherige Erben als auch für zukünftige Erben der Vorteil eines Eigenheims, Miete zu sparen.

Den eigenen Vorstellungen vom Wohnen im Alter konnten 26 Prozent der Erben mit dem Nachlass näher kommen: Am häufigsten aufgrund der Eigennutzung und einem altersgerechten Umbau, aber auch weil mit dem Verkaufserlös oder mit den Mieteinnahmen der geerbten Immobilie Renovierungs- und Umbaumaßnahmen am bereits vorhandenen Eigenheim durchgeführt werden konnten.

"Eine eigene Immobilie ist ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge", betont Dr. Peter Haueisen, Leiter der Allianz Baufinanzierung. "Das gilt auch für Immobilienerbschaften. Deshalb sollte jeder Erbe sehr genau überlegen, wie er die erhaltene Immobilie verwenden will – zur Eigennutzung oder eher zum Aufbau von Eigenkapital, um sich damit den ganz individuellen Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Und wer die geerbte Immobilie auch in späteren Jahren bewohnen möchte, sollte den altersgerechten Umbau unbedingt finanziell mit einplanen."

Hoher Renovierungsbedarf bei ererbten Immobilien

Knapp zwei Drittel der Erben (65 Prozent), die das geerbte Eigenheim vermieten oder selbst bewohnen, haben bereits renoviert oder modernisiert. In fast jedem zweiten Fall (49 Prozent) wurde eine Baufinanzierung von durchschnittlich 72.000 Euro in Anspruch genommen. Knapp ein Viertel (23 Prozent) hat ein Darlehen von 100.000 Euro und mehr benötigt.

Auch künftige Erben, die den Nachlass nicht verkaufen wollen, sehen heute schon eine Renovierung auf sich zukommen. Für die Umsetzung dieser Maßnahmen benötigt bald jeder Zweite (48 Prozent) eine Baufinanzierung. "Die Renovierung und Modernisierung einer geerbten Immobilie ist oft unumgänglich und bringt hohe Kosten mit sich. Deshalb ist es wichtig, frühzeitig Eigenkapital anzusparen", rät Peter Haueisen von der Allianz. "Dadurch verringert sich die benötigte Finanzierungssumme, das Darlehen fällt kleiner aus – und wird so günstiger."

Mit dem Verkaufserlös bauen

Als häufigstes Motiv für den Verkauf einer geerbten Immobilie nennen sowohl diejenigen, die schon einmal geerbt haben, wie auch zukünftige Erben, die fehlende Möglichkeit, sich um die Immobilie zu kümmern. Jeweils 26 Prozent begründen den Verkauf damit, dass sie bereits im Eigenheim wohnen. Mehr als ein Viertel (27 Prozent) möchte mit dem Verkaufserlös selbst bauen oder eine andere Immobilie kaufen.

Drei von zehn Immobilienerben empfinden das Erbe als Belastung. Am häufigsten werden dabei Unterhaltskosten sowie die Kosten für Reparaturen und Umbaumaßnahmen sowie Ärger mit den Mietern, aber auch die räumliche Entfernung zur Immobilie genannt. Dennoch haben bisherige Erben und zukünftige Erben gleichermaßen eine starke Bindung zu den Immobilienerbschaften – ihre Kindheitserinnerungen.

Hauserbschaft kurz erklärt

Wer ein Haus erbt, muss sehr viel beachten. Wir verraten, worauf künftige Hausbesitzer achten müssen und fragten bei einem Experten nach: Paul Grötsch, Rechtsanwalt aus München und Geschäftsführer des Deutschen Forums für Erbrecht, veranschaulicht anhand von Beispielen die Themen Erbengemeinschaft und Erbschaftsteuer.

Erbengemeinschaft

Sobald mehrere Personen erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Jeder Nachlassgegenstand gehört dann jedem Mitglied dieser Erbengemeinschaft gemeinsam, alle müssen sich bei einer Verfügung über einen Nachlassgegenstand einig sein. Dies kann zu vielfältigen Problemen führen, die wir anhand von zwei Beispielen darstellen.

1. Beispielfall 2. Beispielsfall
Der verwitwete Vater verstirbt, hinterlässt zwei Söhne und besaß eine Immobilie sowie Barvermögen. Nach der mangels Testament eingreifenden gesetzlichen Erbfolge bilden die beiden Söhne eine Erbengemeinschaft. Möchte nun einer der Söhne die Immobilie veräußern, der andere verweigert jedoch hierzu die Zustimmung (letzterer geht etwa davon aus, die Immobilie sei in drei Jahren besser zu veräußern), kann ersterer die Teilungsversteigerung beantragen. Die Immobilie wird dann in einem langwierigen Gerichtsverfahren versteigert. Dies führt aber meist zu einem weit geringeren Erlös als bei einer normalen Veräußerung. Diese Probleme können durch kluge Testamentsgestaltung vermieden werden: So bietet es sich an, testamentarisch eine Aufteilung zwischen den Erben vorzunehmen. Hier kommen das Vorausvermächtnis oder die Teilungsanordnung in Betracht. Dadurch werden bestimmte Gegenstände den Söhnen zugewiesen (einer erhält die Immobilie, der andere das Barvermögen).Die jungen Eltern des kleinen Tobias, Eva und Martin, erwerben zusammen ein älteres Haus, das sie aufwendig renovieren. Bei einem tragischen Unfall stirbt Martin. Mangels Testament erben Eva und Tobias zu gleichen Teilen. Tobias ist also plötzlich Miteigentümer des Hauses neben seiner Mutter. Diese benötigt daher für jede Verfügung bezüglich des Hauses (Veräußerung, Grundschuldbestellung für Kreditaufnahme zur weiteren Renovierung etc.) die Zustimmung ihres Sohnes. Da dieser jedoch noch minderjährig ist, ist dazu eine gerichtliche Zustimmung nötig. Eine große zusätzliche Belastung für die Witwe. Eine geschickte Testamentsgestaltung hilft auch hier: Alleinerbeeinsetzung von Eva oder Testamentsvollstreckung über den Erbteil von Tobias.
 

Erbschaftsteuer

Der Gesetzgeber hat das Erbschaftsteuerrecht mehrfach reformiert. Beibehalten wurde die Aufteilung in verschiedene Steuerklassen:

Steuerklasse I

  • Ehegatte und der eingetragene Lebenspartner
  • Kinder und Stiefkinder
  • Abkömmlinge der Kinder und Stiefkinder (also Enkel, Urenkel etc.)
  • Eltern und Voreltern (Großeltern, Urgroßeltern etc.), jedoch nur im Erbfall

(ansonsten Steuerklasse II)

Steuerklasse II

  • Geschwister
  • Nichten und Neffen
  • Eltern und Voreltern im Fall der Schenkung
  • Stiefeltern
  • Schwiegersöhne und Schwiegertöchter
  • Schwiegereltern
  • geschiedene Ehegatten

Steuerklasse III

  • alle übrigen Erwerber (auch der nichteheliche Lebensgefährte)

An die Einteilung in die verschiedenen Steuerklassen knüpft der jeweilige Prozentsatz der Steuer an, wiederum abhängig vom Wert des jeweiligen Erbes:

Wert des steuerpflicht. Erwerbs bis inkl.Prozent in der Steuerklasse
 
 
75.000   
300.000
600.000
6.000.000
13.000.000
26.000.000
über 26.000.000
 
 
IIIIII
71530
112030
152530
193030
233550
274050
304350
 

Individuelle Freibeträge

Vorweg abzuziehen vom Wert des Erwerbes ist jedoch der individuelle Freibetrag:

500.000 EURfür den Ehepartner und den eingetragenen Lebenspartner 
400.000 EURfür Kinder und Stiefkinder 
400.000 EUR  für Enkelkinder, wenn der die Verwandtschaft vermittelnde Elternteil (also das Kind des Erblassers) bereits verstorben ist
 
 
200.000 EURfür alle anderen Enkel und Stiefenkel 
100.000 EURfür Urenkel 
100.000 EURfür Eltern und Großeltern im Erbfall 
20.000 EURfür Eltern und Großeltern im Schenkungsfall, für Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern und den geschiedenen Ehepartner 
20.000 EURfür alle übrigen Erwerber 

Beispielsfall
Der Erblasser hat in seinem Testament seine Lebensgefährtin zur Alleinerbin eingesetzt. Im Nachlass befindet sich eine Immobilie im Wert von 200.000 EUR und Barvermögen (20.000 EUR): Die Lebensgefährtin fällt in Steuerklasse III. Nach Abzug des Freibetrages (20.000 EUR) bleibt ein zu versteuernder Erwerb von 200.000 EUR. Bei einem Steuersatz von 30 Prozent fällt somit eine Steuer in Höhe von 60.000 EUR an. Zugrunde gelegt wird seit dem 1.1.2009 auch bei Immobilien der Verkehrswert, also der Wert, der am freien Markt für die Immobilie zu erzielen wäre.

Vorsicht: Das Finanzamt berechnet in vielen Fällen den Verkehrswert zu hoch! Deshalb sollte unbedingt ein Gutachten vorgelegt werden, wenn die Wertfestsetzung durch das Finanzamt den eigenen Vorstellungen widerspricht!

Ziel einer jeden Nachlassplanung muss es jedoch sein, Erbschaftsteuer möglichst zu vermeiden. Hierzu eröffnet das Gesetz vielfältige Möglichkeiten:

  • Ausnutzung von mehreren Freibeträgen: Jeder Erbe/Vermächtnisnehmer hat seinen eigenen Freibetrag. Bei Begünstigung mehrerer kumulieren diese also, die gesamte Steuerbelastung sinkt.
  • LebzeitigeVermögensübertragung: Die Freibeträge werden alle zehn Jahre gewährt. Der Erbe, der 10 Jahre vor dem Tod eine Schenkung erhalten hat, kann im Erbfall den Freibetrag erneut geltend machen. So kann z. B. steuerfrei alle zehn Jahre ein Wert von 400.000 EUR an ein Kind übertragen werden. Vorsicht: Hierdurch können zwar Steuern gespart werden, der Schenker sollte sich aber vor allem selbst absichern. Hat er nach der Schenkung noch genügend Vermögen, um sein weiteres Leben zu bestreiten (Pflege im Alter)? Fühlt er sich im verschenkten Haus noch wohl?
  • Familienwohnheim: Familienwohnheim: Ehegatten erben die Immobilie, in der der Erblasser wohnte, völlig steuerfrei, wenn sie ab dem Erbfall zehn Jahre in derselben wohnen. Für Kinder gilt dies auch, sofern sie nach dem Tod des Erblassers in die Immobilie einziehen und zehn Jahre darin wohnen bleiben, soweit die Wohnfläche 200 qm nicht übersteigt. Dies ist bei der Testamentsgestaltung durch Verteilung an die jeweiligen Personen zu berücksichtigen. Zieht der Erbe innerhalb von 10 Jahren freiwillig aus oder verliert er das Eigentum, etwa bei Schenkung oder Verkauf, fällt die Steuerbefreiung weg und die Erbschaftsteuer ist nachzuzahlen.
  • Schenkung des Familienwohnheims an Ehegatten: Dies ist völlig steuerfrei!

Pflichtteilsrecht

Das Pflichtteilsrecht trifft gerade Immobilienerben oftmals besonders hart, insbesondere wenn sich im Nachlass neben der Immobilie kein liquides Vermögen befindet. Denn dann muss der Erbe eventuell die Immobilie veräußern, um den Pflichtteilsanspruch zu begleichen. Deshalb sollte derjenige, nach dessen Tod Pflichtteilsansprüche drohen, bereits zu Lebzeiten vorsorgen. Pflichtteilsansprüche haben enterbte Kinder und Ehegatten bzw. eingetragene Lebenspartner und bei Kinderlosigkeit die Eltern.

Der Pflichtteilsanspruch berechnet sich grundsätzlich aus dem Wert des Nachlasses. Eine Reduzierung von Pflichtteilsansprüchen kann also durch eine Verringerung des Nachlasses erreicht werden, insbesondere durch Schenkungen. Allerdings gilt dies nicht für Schenkungen an den Ehegatten oder wenn sich der Schenker an dem verschenkten Gegenstand ein vollumfängliches Nutzungsrecht vorbehält. Diese Schenkungen werden so behandelt, als hätten sie nie stattgefunden. Ihr Wert wird dem Nachlass hinzugerechnet.

Schenkungen an andere Personen bzw. ohne Zurückbehaltung eines Nutzungsrechts werden nur zum Teil zugerechnet. Hierbei kommt es entscheidend auf den Zeitpunkt der Schenkung an. Liegt diese innerhalb des ersten Jahres vor dem Tod des Schenkers, wird der gesamte Wert hinzugerechnet; vergeht zwischen Schenkung und Tod ein Jahr, nur noch 90 %, nach zwei Jahren 80 % und so weiter. Mit Ablauf von zehn Jahren zwischen Schenkung und Tod wird das Geschenk also nicht mehr berücksichtigt. Diese Regelung gilt es geschickt zu nutzen: durch frühzeitige Schenkungen, sofern man sich diese leisten kann (Pflege im Alter!); Schenkungen gegen Einräumung einer Rente, nicht unter Nießbrauchsvorbehalt.

Das Wichtigste bei jeder Nachlassplanung ist jedoch, diese genau auf die Bedürfnisse des Einzelnen abzustimmen. Hierzu ist eine ausführliche Beratung durch einen Erbrechtsexperten, primär einen Fachanwalt für Erbrecht, unumgänglich.

Deutsches Forum für Erbrecht

Das Deutsche Forum für Erbrecht e.V. ist ein gemeinnütziger Verein mit Sitz in München. Mit rund 650 Mitgliedern - Rechtsanwälten und Notaren - im In- und Ausland ist es eine der bekanntesten Erbrechtsorganisationen der Welt. Das Ziel ist es, erbrechtliche Probleme durch Aufklärungsarbeit zu verhindern. Dabei meldet sich das DFE auch in der politischen Reformdiskussion zur Vermögensnachfolge zu Wort. Bei den Erbrechtstagen des Forums können sich alle Interessierten über das aktuelle Erbrecht und kluge Vermögensnachfolge informieren. Das Deutsche Forum für Erbrecht bietet zudem umfassende und leicht verständliche Ratgeber an. Laienverständliche Informationen zu steuergünstigem Vererben und dem Abfassen eines sinnvollen Testamentes bietet die Schriftenreihe des Deutschen Forums für Erbrecht. Die Leitfäden können zum Preis von 10 Euro über den Buchhandel bezogen werden oder direkt gegen Vorauskasse (10 Euro inklusive Porto und Verpackung) bestellt werden:
Deutsches Forum für Erbrecht e. V. - Prannerstr.6 - 80333 München
Tel. 0 89/260 52 07, Fax 0 89/260 52 87, Internet: www.deutsches-forum-fuer-erbrecht.de

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