Baunebenkosten bei Gebrauchtimmobilien

Die meisten Finanzierungsberater addieren in der Regel fünf Prozent vom Kaufpreis, bevor sie aus dieser „Gesamtsumme" den Finanzierungsbedarf ermitteln. Der zusätzliche Betrag reicht annähernd für die Grunderwerbsteuer und Notargebühren, die bei Immobilienkäufen anfallen. Dennoch sollte man mit mindestens 20 Prozent für Nebenkosten rechnen. Diese Zahl wird Bauherren empfohlen, die neu bauen. Sie kann auch auf den Kauf von Gebrauchtimmobilien übertragen werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind: Soll die Gebrauchtimmobilie vor Bezug umgebaut, renoviert, saniert oder energetisch aufgerüstet werden, müssen die voraussichtlichen Investitionssummen als eigenständiger Posten mit in die Gesamtkostenermittlung aufgenommen werden. Auch die neue Einbauküche oder die Badmodernisierung dürfen bei dieser Aufstellung nicht fehlen. Je nach Zustand des Altbaus sollte ein ausreichend großes Sicherheitspolster vorgehalten werden. So wartet mancher Nachkriegsbau mit schlechtem Füllmaterial in den Geschossdecken auf, was aufwendige Sanierungsmaßnahmen nach sich zieht. Oder man findet, unabhängig vom Baujahr, plötzlich Mauern vor, die durch Feuchtigkeit marode wurden, Holz, das vom Pilz oder Schädlingsbefall ange-griffen ist, Installationen, die den modernen Anforderungen nicht mehr standhalten und komplett ausgetauscht werden müssen und anderes mehr. Zwar lassen sich die Risiken minimieren, wenn ein erfahrener Architekt oder Sachverständiger das Gebäude begutachtet und eine Kostenschätzung zu den notwendigen beziehungsweise gewünschten Arbeiten erstellt. Auch der Aufwand für die energetische Modernisierung lässt sich mit Hilfe eines kompetenten Energieberaters relativ zuverlässig berechnen. Dennoch gibt es immer wieder Mängel, die sich selbst den Experten verbergen und die – vergleichbar mit Pfusch am Bau im Neubaubereich – manche Kalkulation auf den Kopf stellen. Glücklich, wer dann einen finanziellen Puffer eingeplant hat. Die Kosten, die dabei für Architekt, Gutachten oder Energieberatung anfallen, zählen ebenfalls zu den Baunebenkosten.

Bei jedem Kauf wird die Grunderwerbsteuer fällig, die in der Regel 3,5 Prozent aus dem Kaufpreis beträgt. Das sind bei einem 280.000 Euro teuren Objekt zusätzlich 9.800 Euro und sogar 12.600 Euro in Berlin. Dort liegt die Grunderwerbsteuer nämlich bei 4,5 Prozent. Ebenfalls unumgänglich sind die Notarkosten, die bei 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises liegen. Sie ergeben sich aus den Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags, für die verschiedenen Eintragungen ins Grundbuchamt und die Grundschuldbestellung. Fallen Maklergebühren an, heißt das, dass weitere drei bis sechs Prozent aus dem Kaufpreis zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer zu Buche schlagen, je nachdem ob die Provision nur dem Käufer aufgebürdet oder zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Bei 19 Prozent Mehrwertsteuer müssen für den Makler also zwischen 3,57 und 7,14 Prozent eingesetzt werden. Doch damit nicht genug. Auch die Banken wollen ihr Stück vom Kuchen, wobei bei den sogenannten Finanzierungsnebenkosten Verhandlungsspielraum besteht. Die Institute veranschlagen häufig Bearbeitungskosten von bis zu einem Prozent der Darlehenssumme. Wird das Darlehen nicht sofort oder zeitversetzt in Einzelbeträgen abgerufen – beispielsweise wenn auf den Kauf ein Umbau folgt – muss man gegebenenfalls Bereitstellungskosten sowie Teilauszahlungszuschläge bezahlen.

Wesentlich schwieriger sind die Folgekosten zu kalkulieren, wenn vor dem Einzug Hand an die Immobilie gelegt wird. Gemeint ist nicht die einfache Innenrenovierung mit Maler und Bodenleger. Es geht vielmehr um Eingriffe in die Bausubstanz, bei denen die alten Raumzuschnitte so verändert werden, dass sie den Bedürfnissen der neuen Eigentümer und deren Ansprüche an modernes Wohnen genügen. Je älter das Haus ist und je länger die letzte Renovierung zurückliegt, desto größer wird die „Baustelle“. Eine Komplettsanierung kann schnell die Höhe des ursprünglichen Kaufpreises erreichen und verursacht zusätzliche Nebenkosten.
Damit einher geht eine monat-liche Doppelbelastung. Das Darlehen muss schon bedient werden, während noch Miete gezahlt wird. Oder man braucht eine Zwischenfinanzierung bis das bisherige Haus verkauft werden kann – ganz abgesehen von den laufenden Nebenkosten für die neue Immobilie. Mit dem Kauf geht die Abgabenpflicht für Müll, Wasser, Energie und – je nach Gemeinde – die Niederschlagsgebühr für versiegelte Flächen ebenso auf den Käufer über wie die Notwendigkeit, das Gebäude ausreichend zu versichern.

Wer ohne große Sanierungsmaßnahmen einziehen will kann dennoch unverhofft in eine Kostanfalle stolpern. Seit 2002 besteht durch die Energie-Einspar-Verordnung (EnEV) eine Nachrüstverpflichtung für ältere Gebäude. Diese gilt jedoch im Fall von selbst bewohnten Ein- oder Zweifamilienhäuser erst ab Eigentümerwechsel. Gegebenenfalls muss also der neue Besitzer den Nachrüstverpflichtungen nachkommen, wofür er eine Frist von zwei Jahren hat. In der Zeit muss er ungedämmte und nicht begehbare aber zugängliche oberste Geschossdecken nachträglich dämmen. Das Gleiche gilt für ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie für Armaturen, die sich in nicht beheizten Räumen befinden. Darüber hinaus ist der Austausch alter Heizöl- oder Gaskessel, die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut und zwischenzeitlich nicht modernisiert wurden, Vorschrift. Es sei denn, die Heizanlage läuft mit einem Niedertemperatur- oder Brennwertkessel. Allerdings sind dies Ausgaben, die sich im Lauf der Zeit auf jeden Fall amortisieren: durch niedrigere monatliche Heizkosten die dann wiederum das laufende Budget entlasten.

Feste Größen
‹ Grunderwerbsteuer 3,5–4,5 %
‹ Notarkosten und Grundbuchamt 1,5–2 %
‹ Maklerprovision
‹ Finanzierungsnebenkosten

Variabel
‹ Kosten für Wertgutachten (falls von der Bank verlangt)
‹ Abgaben für Gas, Strom, Wasser, Abwasser, Müll, etc.
‹ Architektenhonorar
‹ Gutachterkosten
‹ Energieberatung
‹ Instandsetzungs- und Modernisierungskosten
‹ Umbaukosten
‹ Energiesanierung

Sekundär
‹ Gebäudeversicherungen
‹ Umzugskosten
‹ Einrichtungsgegenstände, Neuanschaffungen
‹ Außenanlagen

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